Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
-
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
-
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
-
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
-
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
Налоговый учет коммунальных услуг у арендатора — особенности
Признать затраты фирмы по оплате счетов от коммунальных служб в целях налогового учета разрешается только в том случае, если расходы обоснованы. То есть средства были потрачены на удовлетворение непосредственных нужд предприятия. Расходы должны быть направлены на получение в будущем дохода. Чтобы разобраться с данным вопросом, рассмотрим 2 примера:
- Фирма платит по счетам от коммунальных служб за воду и электричество, потребляемые школой, независимой от данной компании. Расходы в данном случае не приводят к получению дохода в итоге, а значит, они необоснованны — учитывать такие траты нельзя.
- Предприятие занимается производством печенья. Для стабильной работы цеха и соблюдения санитарных норм необходима бесперебойная подача в производственное помещение воды и электричества. Затраты на данные коммунальные услуги обоснованны, ведь без этих расходов компания не может заниматься хозяйственной деятельностью и получать доход. Такие затраты учитывать можно.
Для признания расходов по коммунальным платежам необходимо сохранить следующие документы:
- договор с коммунальной службой;
- соглашение с арендодателем об аренде помещения;
- квитанции об оплате счетов по коммунальным услугам.
Теперь разберемся с тем, в составе каких расходов можно учитывать затраты фирмы на оплату коммунальных услуг:
- Если счета от снабжающих компаний оплачивает арендодатель, а компания-арендатор компенсирует ему расходы, траты нужно признать в составе прочих расходов (косвенных). Такие затраты уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в текущем налоговом период и не остаются в незавершенном производстве.
- Если счета от коммунальной службы приходят согласно прямому договору между ней и компанией, расходы фирмы будут признаваться материальными затратами (прямыми). Они должны быть распределены между реализованной продукцией и незавершенным производством.
- Если платежи за коммунальные услуги были включены в размер арендной платы, затраты компании относятся в состав расходов по налогу на прибыль. В учетной политике фирмы должен быть пункт о включении таких затрат в прямые или косвенные расходы, поскольку закон точных указаний на этот счет не дает.
Арендные платежи при УСН
Арендную плату за пользование имуществом «упрощенцы» вправе списывать в расходы. Главное при этом, чтобы понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода. Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.
Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Поэтому налоговики часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны. Однако у фирм есть выход.
Лизинговые платежи при УСН
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга — очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Когда арендодатель может считаться посредником
Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения)подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.
Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключенПисьма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07:
- позже посреднического;
- только в интересах арендатора (вариант 2).
И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его даетп. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85.
Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения»п. 2 ст. 425 ГК РФ. Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.
Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.
Возмещение коммунальных услуг по агентскому договору.
(МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 05.12.12 N 03-11-06/2/142):
Вопрос: ООО применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Основной вид деятельности — сдача в аренду помещений для размещения магазинов, ресторанов. Договорами аренды предусмотрена обязанность арендаторов оплачивать арендную плату и возмещать коммунальные расходы, включающие оплату потребленной электроэнергии, воды, теплоснабжения.
Договоры на поставку коммунальных услуг заключены с ООО.
Включается ли сумма возмещенных коммунальных платежей в доход, учитываемый при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН?
Если с арендаторами будут заключены агентские договоры на поставку коммунальных услуг, какая сумма будет учитываться в доходах: стоимость коммунальных платежей и сумма агентского вознаграждения или только сумма агентского вознаграждения? Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросам определения доходов налогоплательщиком, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии сост. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Исходя из изложенного, а также учитывая, что суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие арендодателю от арендатора, в ст. 251 Кодекса не предусмотрены, указанные суммы возмещения учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В аналогичном порядке в целях налогообложения налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются суммы возмещения стоимости потребленных электроэнергии и отопления, поступающие налогоплательщику от третьих лиц.
Вместе с тем полагаем необходимым отметить, что на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН.
Договоры с коммунальщиками напрямую
Для начала остановимся на наименее распространенном варианте оплаты коммуналки – непосредственно арендатором. Речь идет о случае, когда он заключает договоры с коммунальщиками напрямую, в обход арендодателя.
В смысле налогового учета затрат этот вариант для арендатора, безусловно, самый привлекательный. Ведь коммуналку можно беспрепятственно отнести к производственным, а именно – материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Но в то же время данный способ считается и самым проблемным в организационном плане.
Дело в том, что коммунальные службы далеко не всегда идут на прямой контакт с арендатором. И, в общем-то, вправе поступать так на вполне законных основаниях.
Здесь будет уместно вспомнить о правилах энергоснабжения, приведенных в гражданском законодательстве, которые могут быть распространены и на прочие коммунальные услуги в виде тепло- и водоснабжения (ст. 539–548 ГК РФ).
Арендатор может платить за коммуналку самостоятельно только при наличии прямых договоров с соответствующими снабжающими организациями. Однако подобную инициативу чаще всего не поддерживают сами коммунальщики.
В частности, прямой договор с абонентом (потребителем) коммунальная служба может заключить при наличии у последнего энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации, а также приборов учета потребления энергии (п. 2 ст. 539 ГК РФ).
Иначе говоря, для неукоснительного соблюдения положений ГК РФ о коммунальном снабжении арендатор должен иметь в собственности соответствующее принимающее оборудование, а также тепло-, энерго- и водную сеть. И, конечно, необходима возможность учета арендатором фактического потребления услуг.
Справедливости ради стоит отметить, что в арбитражной практике есть примеры решений, согласно которым субабонент-арендатор вправе вступать в прямые отношения с поставщиком электро- и теплоэнергии независимо от того, в чьей собственности находится принимающая сеть (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24). Однако, по нашему мнению, арендатору нет смысла стремиться к оформлению договоров с коммунальщиками при отсутствии собственных коммунальных сетей и принимающих устройств. Ведь в этом случае возникает вероятность того, что инспекторы воспользуются формальным правом признать такие правоотношения незаконными. И соответственно усомнятся в праве арендатора учитывать коммуналку в налоговых расходах.
Если же по каким-то причинам арендатор все же прибегает к заключению прямых договоров с коммунальными службами, важно не ущемить при этом прав арендодателя. Арендатор должен не только уведомить хозяина помещения о своих намерениях, но и получить его разрешение (постановление ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02).
Описанный способ является единственным, при котором за коммунальные услуги платит арендатор. Во всех остальных случаях расчеты с поставщиками коммунальных благ осуществляет арендодатель.
Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя
В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.
Минфин разъяснил, как организация-арендодатель, применяющая УСН, должна вести учет компенсации расходов на жилищно-коммунальные услуги, поступающей от арендатора.
Таким образом, полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Именно такой природой расходов на коммунальные ресурсы руководствовался ВАС РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 . Но позже в дело вмешались «бухи» (какое милое название для тех представителей профессии, которые вечно заняты разного рода «оптимизациями», без понимания сути бухгалтерского учёта), которых поддержали особо «мудрые» юристы, в том числе в лице судейского корпуса.
Департамент общего аудита по вопросу перевыставления коммунальных платежей по договору субаренды
Ответ Как следует из представленной Вами информации и документов Ваша организация (Арендатор) с согласия Арендодателя сдает в субаренду нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Коммунальные платежи: как включить в затраты
А с другой стороны — при применении общего режима налогообложения суммы коммунальных расходов принимаются в затраты, однако в главе 25 НК РФ нет особой статьи или пункта, специально регламентирующего принятие таких расходов в затраты. Следовательно, и при применении общего режима налогообложения отнесение коммунальных расходов в затраты базируется на общих принципах отнесения затрат к расходам, принимаемым в целях налогообложения (см. выше).
В соответствии с пп.5 п.1 ст.254 Кодекса в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
Налогообложение платежей за коммунальные услуги
А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.
Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.
Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.
Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.
Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Лизинговые платежи могут начисляться:
- исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
- авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.
Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:
- амортизация за время действия договора;
- стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
- выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).
Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.
В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Подобный вывод сделан в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616 Минфин России делает вывод, что «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.
Чиновники ссылаются на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.
Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.
Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:
- заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
- документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
- план квартиры с техническим описанием;
- план дома по этажам.
Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.
Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.
Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.
При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.
Автор статьи: Александра Аверьянова
Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.
Попробовать бесплатно
Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).
При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.
Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.
Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.
- Налоговое планирование
- Аудит налогов
- Организация налогового учета
- Учетная политика
- Возврат налогов
- Налоговая нагрузка
Налоговый учет возмещаемых расходов по договору аренды
Если в одном здании находятся несколько долевых собственников и только один из них по соглашению между ними расплачивается за коммунальные услуги (назовем его собственником-плательщиком), то суммы возмещения, которые направляют ему другие собственники, он должен учитывать в доходах. Это касается и упрощенцев с объектом «доход ы» Письмо Минфина от 17.02.2014 №/2/6308 .
А смогут ли такие собственники-плательщики, применяющие ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, учесть оплату коммунальных услуг за всех собственников у себя в расходах полностью?
Арендодатель на УСН должен учитывать в доходах суммы возмещения за коммунальные расходы.
Такой вывод содержится в письме Минфина от 21 марта 2019г. N 03-11-11/18649.
Чиновники разъясняют, что арендодатели, применяющие УСН вправе не учитывать только те расходы, которые прямо поименованы в статье 251 НК РФ.
А поскольку в этом перечне нет пункта «возмещение коммунальных расходов», то и оснований не включать эти суммы в «упрощенную» базу тоже нет.
Арендодатели на УСН, с объектом «доходы минус расходы» смогут уменьшить данные поступления на суммы понесенных расходов.
А тем, кто применяет УСН с объектом «доходы», придется заплатить налог целиком.
Возврат к списку
- Основные средства
- Нематериальные активы
- Расчеты с персоналом
- Денежные средства
- Запасы, товары, продукция
- Затраты на производство
- Финансовые вложения
- Капитал и резервы
- Финансовые результаты
- Бухгалтерская отчетность
- Статьи по Бухучету
- Специальное законодательство
- Нормативно-правовые акты
- Основное законодательство
- Новости Росалкогольрегулирования
- Семинары
- Калькуляторы и инструменты
- НДС
- Акцизы
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Налог на прибыль
- Сборы
- Водный налог
- Государственная пошлина
- НДПИ
- УСНО
- ЕНВД
- Транспортный налог
- Налог на игорный бизнес
- Налог на имущество
- Земельный налог
- Коды ОКТМО 2014 года
Лизинговые платежи при УСН
Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга — очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.
По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.
Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.
При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.
Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.
Коммунальные платежи включены в арендную плату
В таком случае аренда будет состоять из платы за пользование арендованным помещением и суммы, компенсирующей затраты арендодателя на оплату коммунальных услуг. Обратите внимание: в договоре арендная плата указывается одной суммой с учетом стоимости коммунальных услуг. Так как затраты на тепло-, водо- и электроснабжение являются частью арендной платы, всю сумму арендатор списывает в расходы после оплаты и окончания месяца аренды и пользования коммунальными услугами (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Данный вариант хорош простотой учета, однако подходит далеко не всем. Дело в том, что из месяца в месяц коммунальные услуги потребляются в разном объеме, поэтому их стоимость тоже будет меняться. К тому же довольно часто повышаются коммунальные тарифы. Не исключено, что реальный размер коммунальных платежей перестанет соответствовать сумме, включенной в арендную плату, и арендодателю придется нести дополнительные траты. Корректировать же арендную плату стороны вправе не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Мнение. Элла Евстафьева, налоговый консультант
Арендатору лучше возмещать стоимость коммунальных услуг, которую арендодатель перечислил коммунальным службам, на основании отчета последнего.
А если учесть, что сумма компенсации зависит от объема потребленных услуг и ежемесячно меняется, целесообразно попросить арендодателя приложить справку-расчет этой суммы, оформленную на основании счетов, выставленных коммунальными службами. Тогда затраты арендатора будут документально подтверждены.
Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.
При таком способе арендная плата в договоре аренды указана уже с учетом коммунальных платежей. Причем возможны два варианта расчета стоимости аренды.
Первый вариант:
Ежемесячная сумма арендных платежей является фиксированной (не меняется в течение срока действия договора аренды). Данный вариант наиболее простой, но у него есть определенные недостатки. Ведь в этом случае не учитывается изменение количества израсходованной энергии. Вместе с тем потребление энергоресурсов зависит от сезонности и загрузки оборудования. Например, в холодный период возрастает использование теплоносителей. При укороченном световом дне увеличивается стоимость потребленной электроэнергии. Кроме того, при фиксированных суммах не учитывается загрузка оборудования. Поэтому при данном варианте трудно заранее установить величину «коммуналки» на таком уровне, чтобы она устроила обе стороны договора аренды: для арендатора не была запредельно велика, а арендодателя не вводила в убытки. По этой же причине у налоговых органов могут возникнуть претензии в экономической оправданности подобного расчета стоимости арендной платы.
Значит, предпочтительнее — Второй вариант:
Когда арендная плата за помещения состоит из двух частей:
- постоянной
- переменной
Постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями.
Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций.
Тогда в договоре аренды необходимо прописать порядок расчета переменной составляющей арендной платы:
- либо по данным показателей приборов учета (если это возможно)
- либо расчетным путем (например, пропорционально арендуемой площади)
ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.
В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 8260 руб. (включая НДС 1260 руб.), из них услуги на сумму 3540 руб. потреблены арендодателем, а на сумму 4720 руб. — арендатором.
По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:
- акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года — 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года — 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций
- счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.)