Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Если застройщик отказывает в предоставлении документов
Гражданские права дольщиков защищены законом, поэтому за невыполнение предусмотренных законодательством обязательств застройщик привлекается в административной ответственности, регламентированной Кодексом об административных правонарушениях (КоАП).
Когда дольщик требует представить и передать ему документацию, а застройщик данное требование игнорирует, вступает в силу статья кодекса под номером 14.28. В этой статье прописано, что передача недостоверных или неполных информационных материалов либо публикация в средствах массовой информации сведений, несоответствующих реальности, приведёт к тому, что компанию оштрафуют на крупную сумму, составляющую от 200 до 400 тысяч рублей. Если же закон нарушило должностное лицо, то для него предусмотрен штраф в размере от 5 до 15 тысяч рублей.
Выполнение требований, указанных выше в тексте, обязаны контролировать уполномоченные государственные органы. В Москве деятельность по контролю осуществляется Комитетом города по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительной сфере и по контролю в области участия в долевом строительстве. В Московской области указанными полномочиями наделено Управление контроля за долевым участием в сфере осуществляемого строительства (данный орган относится к структуре Министерства российского строительного комплекса).
Любой застройщик обязан предоставить дольщику рассмотренные выше документы на объект недвижимости (на новостройку), строящейся по правилам долевого строительства (то есть с привлечение денежных средств участников строительства – будущих собственников помещений). Добросовестной строительной компании достаточно обычного заявления (обращения) дольщика – и документы будут предоставлены. Если же фирма не предоставляет пакет документации, то следует направить стандартный запрос в письменной форме. Если последовал отказ или письменное обращение проигнорировано, в такой ситуации дольщик имеет право обратиться в указанные выше контролирующие органы с жалобой на действия или бездействие застройщика.
Рядовому потребителю, не обладающему специальными познаниями в области долевого строительства, финансов строительной отрасли и юриспруденции, крайне сложно самостоятельно проверить документацию застройщика, его финансовое положение и законность условий ДДУ, а также в случае возникновения разногласий или дополнительных пожеланий к ДДУ, цене ДДУ и другим условиям договора провести переговоры с застройщиком для удовлетворения своих требований или даже снижения цены договора. Поэтому единственным разумным шагом при приобретении квартиры в новостройке и для заключения договора долевого участия является непосредственное обращение в юридическую компанию, специализирующуюся на юридическом сопровождении сделок с недвижимостью в долевом строительстве, проверке застройщиков, защите прав участников долевого строительства. Консультации и юридическую (правовую) поддержку оказывают квалифицированные специалисты с высшим юридическим образованием и многолетним опытом в сфере долевого строительства.
Услуги ЮК Лигал Мил позволят заключить договор долевого участия на ваших условиях, без подводных камней, юридически грамотный и максимально полно охватывающий ваши интересы при приобретении объекта строительства, защищающий вас от рисков недостроя или задержки сроков строительства, а также от некачественно построенного объекта в будущем.
Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче
Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.
Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры
Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:
- дата передачи дома;
- адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
- реальный метраж помещения (по данным БТИ);
- номер квартиры;
- полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
- подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.
Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.
Что делать сразу после приёмки квартиры
Приёмка объекта осуществляется после ввода в эксплуатацию дома: дольщик получает от застройщика уведомление о необходимости принять объект, осматривает его на наличие недочётов и недоделок. При отсутствии существенных недостатков покупатель должен подписать акт приёма-передачи недвижимости. После этого ему передают ключи от жилья.
Несмотря на то, что с этого момента дольщик может заниматься переездом и проживать в квартире, полноценным её владельцем он не является. Для оформления права собственности с подписанным передаточным актом и другими документами необходимо обратиться в Росреестр.
Важно сохранить все документы от застройщика: договор, уведомления, акт осмотра, акт приёма-передачи. Для оформления права собственности понадобятся только передаточный акт и договор, но в случае возникновения непредвиденных ситуаций могут пригодиться и другие бумаги.
Регистрация права собственности: сроки, какие документы нужны
Квартира может быть оформлена в собственность после постановки здания на кадастровый учёт. Только после появления сведений о квартире в кадастре госведомства смогут подтвердить права на него. Срок постановки на кадастровый учёт нужно уточнять у застройщика: у одних вопрос решён уже на момент подписания передаточного акта, у других длится 6–8 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.
Инструкция, как получить право собственности на построенный объект, состоит из нескольких шагов: оплаты госпошлины, сбора и отправки документов в Росреестр. Сумма госпошлины для физических лиц — 2000 рублей.
В список документов для оформления прав собственности входят:
- паспорта и заявления дольщиков;
- договор с застройщиком;
- свидетельство о браке при общей собственности супругов;
- квитанция о внесении госпошлины;
- передаточный акт — экземпляров должно быть на один больше числа дольщиков, при недостатке можно предоставить заверенную у нотариуса копию;
- ипотечный договор и его копия.
Оформление осуществляется через МФЦ, в кадастровой палате или напрямую в Росреестре. Застройщики могут предложить за отдельную плату сформировать пакет документов и отправить их в госведомство. Процедура регистрации прав собственности занимает 7–9 рабочих дней с момента принятия документов.
Данные о владельце построенного жилья вносятся в ЕГРН — с этого момента он считается собственником недвижимости. При покупке объекта в ипотеку делается соответствующая запись об обременении. Подтверждает право собственности выписка из ЕГРН.
Для начала, хотелось бы развеять страх касательно документа ДДУ – договора долевого участия. Наверняка у вас еще свежи воспоминания плачущих бабушек, которые рассказывали, что их обманули и они все потеряли. Или грозных представителей власти, рассказывающих о застройщиках-преступниках. Такие сюжеты часто крутили по федеральным каналам в 90-х и начале 2000-х. Но с тех пор правила строительства домов с долевым участием сильно изменились. Раньше застройщик собирал деньги с дольщиков самостоятельно и в случае возникновения корыстных намерений, мог отправиться в теплые страны, прихватив с собой доверенные ему денежные средства. Сейчас же в таком вопросе порядок действий изменился — все деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах. К ним у застройщика будет доступ только после передачи квартир владельцам. А строительство ведется на деньги, которые застройщик занимает у банка. Поэтому дольщикам можно не опасаться за свои кровные. Иными словами, порядок получения ключей от квартиры в новостройке изменился в пользу покупателя.
Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке
Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ. Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит. Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.
Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку. Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры
Участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт при принятии жилого дома или квартиры. Однако по закону он может потребовать от застройщика составить акт о несоответствии договору качества квартиры или дома, документации или другим нормам.
В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно. Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик.
Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера. Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.
Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность.
Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу. Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.
Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте.
- Прошлые этапы прошли успешно? Тогда можно подписывать акт приема-передачи и праздновать новоселье.
- Подписав дополнительное соглашение об изменении срока передачи квартиры, дольщик лишается возможности требовать выплату неустойки.
- За участником долевого строительства остается право не продлевать сроки или вообще расторгнуть договор, если его не устраивает продление.
Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке. В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны осуществить «приемку» нового жилья в течение 7 дней после завершения строительства дома.
Срок передачи квартиры дольщику
После получения дольщиком уведомления о готовности передачи недвижимости он обязан ее принять в течение обозначенного в ДДУ срока или не позднее 7-ми дней, если такой пункт не был включен.
В договоре прописывается месяц и год, в которые будет осуществляться передача жилья. Также предусматривается страховой срок в 2 месяца, который дается застройщику дополнительно на решение всех проблем.
Практика показывает, что после получения девелопером разрешения на ввод в эксплуатацию дома может пройти от нескольких месяцев до полугода. Связано это с юридическими и бюрократическими нюансами (госприемка возведенных застройщиком домов – дело небыстрое). Если срок передачи жилья превысил обозначенный период, то логичным будет требование компенсации за причиненные неудобства.
Если срок официальной сдачи дома и квартиры уже близок, а никаких новостей от застройщика нет, то дольщику следует заранее позаботиться о защите своих прав, отправив в адрес компании уведомление о готовности принять объект долевого строительства. Назначение этого письма заключается в фиксировании дня, от которого будет отсчитываться неустойка в случае по 214-ФЗ.
Также уведомление о готовности принять объект долевого строительства будет являться прямым свидетельством стремления владельца недвижимости к принятию, а никак не уклонения от него.
Какие документы должен передать застройщик дольщику при передаче квартиры
Также участников долевого строительства приглашают для оценки квартир и выявления недоработок или замечаний. При этой процедуре составляется акт осмотра, где описаны все претензии, а в дальнейшем он отправляется к подрядчику с целью устранения неполадок.
Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего. Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта. Причем, если после его подписания что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности. Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.
Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки
Обычно застройщики не идут на прямой конфликт с дольщиками и после определенных переговоров соглашаются устранять выявленные недочеты. Или может последовать предложение заключить договор и исправить дефекты силами подрядчиков, а оплатить такой договор должен застройщик. Обычно в такой ситуации приходится ждать и довольно долго.
Приемка квартиры без отделки должна производиться с измерительной лентой в руках. Покупателю лично нужно убедиться в том, что квартира соответствует своему плану, прилагаемому к ДДУ. Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы — все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры. Это правило работает и в обратную сторону.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).