Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
Особенности процедуры
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
Регистрация уступки аренды
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
|
Новый арендатор, получает возможность: |
|
пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением; |
|
выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором; |
|
возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение. |
Особенность процедуры переуступки, отличающая её от ряда других сделок, которые могут быть выполнены с землёй, в том, что здесь возможна передача участка третьей стороне во временное пользование. Такое может потребоваться в ряде случаев, если расторгнуть договор аренды с собственником невозможно. Следующая отличительная черта – как только будет заключён договор переуступки, первичный арендатор теряет все права и полномочия на использование территории, а новый арендатор их обретает. Вместе с правами к нему переходят и обязанности, которые прописаны в соглашении.
Преимущество закона, позволяющего выполнить переуступку, в том, что в процессе именно государство выступает в роли гаранта сделки. Поэтому права всех сторон сделки не будут нарушены.
Что такое переуступка прав и обязанностей?
Передача земельного участка в аренду осуществляется на основании норм ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ. В договоре обязательно указывается целевое назначение земли, в соответствии с которым арендатор использует участок на протяжении всего срока. Особенности соглашения:
- долгосрочная аренда требует регистрации в Росреестре, данные заносятся в ЕГРН;
- аренда подразумевает только право на временное использование земли, переход собственности не происходит;
- арендатор перечисляет собственнику регулярные выплаты с установленной периодичностью.
Переуступка – это передача права пользования участком другому человеку с сохранением всех изначальных условий: от категории земли до объема выплат. К новому арендатору переходят все права и обязанности предыдущего, в том числе касающиеся расположенных на участке объектов.
Принудительно переоформить договор невозможно, решение принимает текущий арендатор. Переуступка возможна всегда, за исключением тех случаев, когда запрет на нее прописан в договоре об аренде. Если срок соглашения меньше пяти лет, понадобится письменное согласие от собственника, то есть муниципальных или госорганов власти. Если длительность аренды превышает пять лет, достаточно отправить владельцу оповещение о проведенной переуступке.
Препятствия к переоформлению договора:
- текущее судебное разбирательство, в котором предметом спора выступает данный участок земли;
- постройка сооружений без разрешения на строительство или эксплуатацию объектов;
- задолженность по платежам у текущего арендатора;
- особый правовой статус участка.
Переуступка станет возможна сразу после устранения всех препятствий.
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Ограничения в использовании участка при субаренде
Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.
Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.
Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.
Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.
При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.
Договор уступки права аренды образец бланк
- Не исключением в современном мире стало пользование имуществом на основании права аренды.
- Часто возникают вопросы, как же поступить с имуществом, которое не принадлежит кому–то, а просто находится в аренде.
- Для таких случаев существует договор уступки права аренды.
- Сущность договора уступки права аренды
- Законодатель предусмотрел возможность передать (уступить) свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
- Понятие уступки находится во взаимосвязи с таким понятием как субаренда, но имеются и различия.
Уступка права аренды намного шире и включает в себя переход всех условий, прав, возложенных на прежнего арендатора.
Так, по договору субаренды ответственность перед арендодателем несет прежний (первый) арендатор.
Существенные условия и лица в договоре уступки права аренды
Такой договор всегда заключается в письменной виде. Вопрос о государственной регистрации зависит от первоначального договора аренды. Если договор аренды регистрировался, то и договор уступки также подлежит регистрации.
Срок договора не может превышать срок первого (основного) договора аренды.
Сторонами в договоре становятся собственник имущества (земельного участка, транспорта, недвижимости) и новый арендатор.
В первоначальном договоре может содержаться условие о необходимости поставить собственника в известность об уступке права аренды. В таком случае отправляется письменное уведомление о намерении заключить договор уступки права аренды.
Для собственника имущества всегда переуступка права аренды предполагает передачу всех прав, в том числе и долгов новому арендатору. И в некоторых случаях приписывание условия недопустимости переуступки аренды или субаренды является гарантией для самого собственника имущества.
- А если такой договор будет заключен против воли собственника имущества, то никакой силы он иметь не будет.
- Права и обязанности лиц в договоре
- Новый арендатор получает право и обязанность:
- использовать имущество;
- владеть арендованным имуществом;
- получать доходы от него;
- платить арендную плату.
Собственник имущества:
- получает арендную плату;
- выполнять другие условия, содержавшиеся в первом договоре аренды и ни в коей мере не ухудшать эти условия.
Вопросы, касающиеся затрат сторон при оформлении договора, также заносятся в договор. Так как зачастую договора, а особенно связанные с землей, необходимо оформлять в регистрирующих органах.
- По желанию может составиться акт передачи имущества во избежание неприятных недоразумений между прежним арендатором, новым и самим собственником имущества.
- В любом случае, в зависимости от ситуации нужно грамотно и взвешено подходить к такой сделке, так как у уступки права аренды и субаренды возникают разные последствия.
- Ниже расположен типовой бланк и образец договора уступки права аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.
Участие физических лиц в переуступке прав
Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.
Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.
Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:
- обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
- присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
- пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
- оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
- для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.
- Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
- Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
- Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.
Подводные камни переуступки аренды земельного участка
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Договор переуступки арендных прав: образец
В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.
Итак, как выглядит этот договор:
- Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
- Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
- Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
- Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
- Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.
Переуступка – это перевод прав и обязанностей по договору аренды за плату другому лицу.
Сделка заключается между гражданами и юридическими лицами, которые намереваются стать владельцами земли для личного использования или для ведения бизнеса.
Договор цессии оформляется на согласованный сторонами период, который не может превышать срок первоначального договора аренды.
В случае оформления арендного соглашения на срок до 5-ти лет, необходимо получить письменное согласие собственника участка.
В случае более продолжительного срока договора нужно направить собственнику уведомление о планируемой переуступке.
Начальный договор может содержать условие о том, что переход права аренды не допускается, тогда сделка не может быть совершена.
Основным условием в ходе государственной регистрации соглашения является согласие от собственника земельного участка.
Причины отказа в переуступке
В отдельных случаях уступка права по договору аренды запрещена. Отказ возможен последующим причинам:
| Договор не предусматривает возможность цессии | либо арендодатель сразу прописал в договоре запрет на перемену арендатора |
| Земельный участок предназначен для сельскохозяйственной деятельности | а арендатор предполагает построить индивидуальный дом. Потребуется изменить категорию земли, а вслед за этим передавать право аренды |
| При размещении на участке самовольных построек | на строительство которых не выдавалось разрешение |
| В случае нахождения земельного надела в аресте | или при наличии других ограничений на его использование (является предметом судебного процесса и т.д.) |
| Долг арендатора также является причиной отказа переуступки | другие нарушения |