Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная с обременением: что это такое, плюсы и минусы, когда используется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Пакет документов и порядок их оформления
Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:
- российские паспорта обеих сторон;
- свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
- выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
- справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
- согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.
Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:
- Название документа;
- Место и дата подписания договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Контакты, включая адреса участников сделки;
- Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
- Ответственность участников сделки;
- Дата перехода права владения;
- Информация о сроках выполнения договора;
- Условия расторжения;
- Порядок разрешения споров;
- План действий в форс-мажорных ситуациях;
- Прочие условия;
- Подписи сторон.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: характеристика
Этот тип сделки довольно-таки часто применяется как между гражданами, находящимися в родственной связи, так и не соединенными кровными узами (друзьями, юридическими лицами и др.). Такой акт имеет ряд положительных и отрицательных характеристик для обоих контрагентов.
Для правомерного исполнения договора с условием обременения нужно проделать цикл операций по его регистрации и оформлению. При этом не должно быть встречных подарков со стороны одаряемого.
А также существует еще один нюанс, при котором, переданная владельцем в дар квартира исключается из наследственной массы собственника после его кончины.
Это происходит в том случае, когда переход прав собственности на подаренное имущество не был зафиксирован в ЕГРН. Хотя договор был уже подан на госрегистрацию, но по каким-либо причинам не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах одаряемый вправе защитить свои интересы в суде. Однако судебная практика противоречива, все зависит от конкретных обстоятельств дела.
Дарственная с обременением что это такое
Дарственная на квартиру с обременением подразумевает, что дополнительно к приобретенной недвижимости счастливый владелец получает существенные ограничения в виде претензий:
1. Иных граждан и организаций.
2. Государственных и кредитных учреждений.
Нередко в такой ситуации собственник может получить разбирательства по долгам прежнего владельца на долгие годы. Большинство юристов избегают подобных сделок, однако при внимательном отношении будущего владельца к деталям договор дарения квартиры с обременением может быть заключен, несмотря на различные притязания.
ВНИМАНИЕ! Если собственник жилья принял решение подарить недвижимость с ограничениями, нужно решить, какие гарантии получит лицо или орган, в пользу которого обременение наложено.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Как оформляется договор дарения с пожизненным проживанием
Независимо от того, заключают ли стороны договор с пожизненным проживанием дарителя или без такового, если предметом дарения служит строение, квартира, комната в коммуналке, такой договор дарения нуждается в письменной форме. Устно заключить такую сделку, да еще и с пожизненным проживанием дарителя, нельзя.
Есть несколько вариантов, как составить договор дарения и предусмотреть в нем раздел с пожизненным проживанием дарителя:
● самостоятельно — договаривающиеся могут сами написать договор дарения с пожизненным проживанием или воспользоваться одним из многочисленных шаблонов в Интернете. Этот вариант приемлем, если участники ориентируются в гражданском законодательстве и знают, какие именно положения фиксирует договор дарения с пожизненным проживанием дарителя;
● обратиться в юридическую фирму или к частнопрактикующему юристу. Выбирая такой подход, договаривающиеся обязаны понимать, что специалист, к которому они придут, не обременен никакой официальной ответственностью за подготовленный им договор дарения с пожизненным проживанием. Нести ее придется тем, кто его подпишет;
● пойти к нотариусу, который составит договор, в полной мере соответствующий действующему законодательству.
Независимо от выбранного способа составления договор с пожизненным безвозмездным проживанием предусматривает:
● дату и место, где заключается договор с пожизненным проживанием дарителя;
● фамилии, имена и отчества дарителя и получателя, даты их рождений, паспортные данные;
● максимально подробное описание передаваемой квартиры: ее адрес, метраж, кадастровый номер и стоимость, в которую она оценивается. Если вместе с квартирой вручается какое-то имущество, например бытовая техника, его перечисляют;
● права и обязанности сторон договора дарения с пожизненным проживанием;
● порядок разрешения споров, если они возникнут. Например, можно указать на необходимость направлять досудебные претензии и срок их рассмотрения.
Можно предусмотреть и другие нормы — например, о том, что договор с пожизненным проживанием не подлежит разглашению.
Заключая договор с пожизненным проживанием, стороны уделяют большое внимание пункту про право дальше использовать предмет дарения. Помимо того, что они прописывают для дарителя право жить в нем, они могут прописать:
● в какой именно комнате новый хозяин готов поселить дарителя;
● установленный для дарителя порядок пользования кухней, санузлом, кладовыми;
● имеет ли он право подселять других людей, и если да, то в каком количестве, и каких правил при этом все они обязаны придерживаться.
При этом в тексте договора дарения с пожизненным проживанием нельзя писать:
● о том, что после подписания договора дарения с пожизненным проживанием одаряемый не имеет права распорядиться вещью, продать ее или преподнести третьему лицу до смерти дарителя — это ограничивает права нового собственника, что противоречит природе дарения. Несмотря на то что квартира подарена с пожизненным проживанием дарителя, у одаряемого есть право распоряжаться ею как ему угодно, в том числе подарить или реализовать как-то еще. Правда, продать ее будет сложнее, ведь потенциальных покупателей такой жилец может отпугнуть;
● о том, что договор дарения с пожизненным проживанием вступает в силу после смерти дарителя — это не позволяет квалифицировать бумагу как договор дарения, это уже завещание, и отношения по нему должны регулироваться разделом Гражданского кодекса РФ о наследовании;
● о любом встречном предоставлении — разовой или периодической оплате или в ином виде. Договор, в котором есть встречное обязательство, не является сделкой дарения, это уже возмездный договор, например купля-продажа, мена или иной вариант.
В конце договор дарения с пожизненным проживанием подписывается дарителем и одаряемым и передается в Росреестр для завершения процесса перехода объекта дарения к новому владельцу.
Важный вопрос: нужно ли оформлять договор дарения с пожизненным проживанием нотариально? По общему правилу — нет, не нужно, можно ограничиться простой формой. Удостоверенный договор строго необходим, только если:
● договор заключается на долю в объекте, кроме ситуаций, когда все долевые совладельцы вместе выступают в качестве дарителя;
● в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее лицо. Важно помнить, что дарение дорогостоящего имущества, принадлежащего малолетнему лицу, невозможно. Малолетним является ребенок в возрасте до 14 лет, сам он не обладает достаточной дееспособностью, чтобы подписывать договор дарения, в том числе с пожизненным проживанием дарителя, а его официальный представитель — родитель или опекун — не вправе этого делать по закону. Дарение имущества, принадлежащего подростку в возрасте от 14 до 17 лет включительно, возможно, но для совершения такой сделки необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Во всех прочих ситуациях можно не удостоверять договор дарения с пожизненным проживанием. При этом и для дарителя, и для одаряемого обращение к нотариусу — это разумный и дальновидный шаг, потому что:
● нотариус сэкономит клиентам массу усилий и времени: он составит проект соглашения, удостоверит его и сам направит сведения в Росреестр;
● прежде чем удостоверить договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, он установит желание дарителя на заключение договора;
● нотариус несет профессиональную ответственность за законность удостоверенного договора, именно поэтому договор будет тщательно проверен перед подписанием, а значит, юридические риски в будущем сводятся к минимуму, что невозможно гарантировать в случае заключения договора в простой письменной форме.
Таким образом, хоть это и не является строго обязательным, обратиться в нотариальную контору все же следует, несмотря на то что это потребует дополнительных затрат, но зато застрахует от возможного оспаривания договора или от мошенничества со стороны контрагента.
Что такое обременение
Законодательство определяет обременение как официальное ограничение права собственности на недвижимый объект. Такие ограничения могут создавать препятствия для распоряжения жилым помещением, в том числе по безвозмездным сделкам.
В состав возможных обременений, регламентированных гражданским законодательством, входят:
- залог, который выступает в качестве способа обеспечения обязательства (в том числе, залог по результатам ипотечного договора);
- сервитут, который оформляется в отношении участка и предоставляет право ограниченного пользования землей сторонними лицами;
- арест, который является мерой обеспечения требований, рассматриваемых в суде.
Указанные виды обременений подлежат официальной регистрации в органах Росреестра, о чем будут содержаться сведения в ЕГРН. Факт наличия таких ограничений может быть установлен еще на стадии подготовки текста договора путем запроса указанного документа.
Также законодательство рассматривает в качестве скрытых обременений наличие правоотношений пожизненной ренты или аренды. Данные виды договоров подразумевают наличие ограниченных прав пользования жилым помещением на протяжении определенного или неопределенного периода времени.
Еще одним прямым обременением, которое полностью исключает возможность совершения дарения, является наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних граждан. Если продажа жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей, допускается при согласовании с органами опеки, то подарить такое имущество будет невозможно по причине полного запрета.
Наиболее простым вариантом дарения при наличии зарегистрированных обременений будет являться снятие любых ограничений. Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- исполнить надлежащим образом денежное обязательство, для обеспечения которого устанавливался залог;
- устранить исковые требования, чтобы снять судебный запрет.
Если стороны решили оформлять документы при наличии существующего обременения, им предстоит решать дополнительные вопросы, связанные с обеспечением интересов лица или органа, в пользу которого установлено ограничение.
Дарения жилого помещения, обремененного залогом
По закону, наличие залога не мешает собственнику реализовать квартиру другим лицам. Главное – получить письменное разрешение у субъекта, права которого затронуты залоговыми отношениями.
Чаще всего залог на недвижимое имущество оформляется в пользу банковской организации. Снять такой тип обременений можно следующими способами:
- перенести залог на другой недвижимый объект, которым владеет собственник;
- переоформить залог на вторую сторону договора дарения.
Даритель не принимает решения относительно переоформления обременения на другой объект или гражданина. Это решает банк-кредитор. Если банк отказал, гражданин может заключить договор обещания будущего дарения. Моментом его исполнения можно указать день снятия ипотечного обременения с квартиры.
Полезно знать:
- Договор обещания дарения в 2021 году
- Дарственная с правом пожизненного проживания в квартире
- Чем отличается дарственная от договора дарения?
Дарственная с обременением в виде залога доверенному лицу
При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.
Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.
При выборе дарственной с обременением в виде залога документ потребуется оформлять у нотариуса или в ином юридическом агентстве. Для этого потребуются необходимые документы и обе стороны оформления сделки с указанным типом обременения.
Договор ипотеки с обременением
Довольно распространенный вид обременения при составлении договора дарения на объект недвижимости — открытый потребительский кредит или ипотека. Для более правильного перехода объекта в пользу одариваемого необходимо получить предварительно получить важную информацию у владельца квартиры либо узнать об обязательствах хозяина квартиры перед банком-кредитором. Поскольку договор дарения с обременением в виде ипотеки может быть заключен только при согласии банка.
Подобное условие обязательно, поскольку проверяет платежеспособность одариваемого. Также это служит проверкой гарантий, подтверждающих дальнейшую выплату ипотеки. Частично избавиться от проблем можно, если во время заключения безвозмездной сделки будет сразу закрыт кредит путем погашения остатка по кредиту.
С другой стороны, можно обойти данные вопросы, если выплаты по ипотеке останутся обязанностью дарителя. Одариваемый в данном случае будет считаться участником по ренте. Это означает, что новый владелец будет обязан выплачивать ипотеку только в случае смерти основного хозяина. Однако, консультация с юристом по вопросу договора ипотеки с обременением лишней не будет.
Зачастую квартира с ипотекой является не изначальной собственностью дарителя, а наследством с обременением, которое не устраивает наследника. И тогда вариант с передачей всех прав и необходимостью оплачивать ежемесячные взносы другому лицу с согласия банка станет хорошим выходом из положения. Тогда наследство с обременением в виде квартиры с ипотекой перестанет быть обузой для дарителя.
В случае, когда даритель хочет передать по договору квартиру, в которой на условиях аренды проживают посторонние лица, потребуется оформление договора дарения с арендным обременением. Но данная аренда никак не повлияет на права собственности одариваемого. Ограничение состоит лишь в том, что заезд в квартиру для нового владельца будет доступен только после того, как закончится арендный договор с другими лицами. Дополнительные тонкости обе стороны договора дарения могут обсудить с нотариусом для повышения безопасности сделки.
Дарение квартиры с обременением является достаточно сложной процедурой, требующей определенной юридической подкованности. Но помощь хорошего юриста даст возможность решить вопрос с передачей недвижимости максимально эффективно.
СКАЧАТЬ:
- Образец договора дарения земельного участка с обременением,
- Образец договора дарения с пожизненным проживанием дарителя.
Обременение в виде ренты
Дарственный договор на жилую недвижимость может быть оформлен с рентным обременением. Для этой цели владельцу квартиры следует заключить отдельный договор, в котором будет указано, что одаряемый обязан содержать его пожизненно и только после его смерти и выполнения всех условий, жилплощадь перейдет в его собственность. В этом случае договор будет называться дарственной с иждивением.
До того момента, пока не произойдет фактическое снятие ренты (смерть владельца квартиры), ее плательщик (одаряемый) не сможет распоряжаться жилой недвижимостью полноценно. Стать полноправным хозяином квартиры одаряемый сможет не только после кончины ее владельца, но и в случае, если он решит снять обременение. Эта разновидность дарственного договора имеет широкое распространение в России, поэтому по вопросам его заключения люди очень часто обращаются за юридической помощью.
Дарение с обременением
Право пожизненного жить в подаренной квартире — не единственная форма обременения подарка, с которым может столкнуться одаряемый. При оформлении дарственной может оказаться, что на квартире лежат и иные обременения. В числе самых распространенных:
- Аренда. Смена собственника жилья сама по себе не является основанием для аннулирования ранее заключенного договора аренды жилья. В случае дарения лишь происходит смена собственника, а следовательно и арендодателя — арендатор же, согласно ст. 617 ГК, сохраняет свои права на арендуемое жилье как минимум до окончания срока договора, заключенного еще с дарителем.
- Ипотека. Обременение в виде ипотеки предполагает, что обремененное имущество является предметом залога — на его собственника оформлен кредит, обязательства по которому обеспечены квартирой. Согласно п. 2 ст. 346 ГК, собственник не вправе распоряжаться предметом залога без предварительного согласия залогодержателя. То есть, без согласия банка оформить дарственную не удастся. Но даже в случае одобрения она останется предметом залога, на который в случае непогашения кредита банк обратит взыскание.
- Арест. Квартира может быть арестована судом или службой судебных приставов в силу образования у собственника задолженностей или по иным причинам. Правовая природа ареста предполагает запрет на распоряжение арестованным имуществом. А потому любая дарственная в отношении арестованной недвижимости ничтожна и даже в случае оформления не пройдет регистрацию в Росреестре.
Договор дарения с обременением
Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества. Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами). Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.
Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.
Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
| Договор дарения | Сделка, направленная на безвозмездное отчуждение имущества при отсутствии материальной выгоды у дарителя. Сделка является двусторонней, то есть одаряемый должен принять имущество, чтобы она считалась заключенной |
| Квартира | Недвижимое имущество, которое является комплексом общего и личного имущества. Является жилым помещением, часть многоквартирного дома |
| Недвижимость | Имущество, которое не подлежит перемещению ввиду своих особенностей |
| Существенные условия договора | Это те условия, которые обязательно должны быть указаны в тексте договора. При их отсутствии он может считаться незаключенным |
| Государственная регистрация перехода права собственности | Это процедура, в соответствии с которой осуществляется внесение сведений о новом собственники квартиры или иного объекта недвижимости в соответствующую базу данных, то есть фактически производится его регистрации государственным органом |
| Даритель | Собственник объекта, который передаёт его третьему лицу на безвозмездной основе. Одаряемый — лицо, которое принимает объект собственности |
| Срок исковой давности | Временной отрезок, в течение которого суд вправе вынести решение по рассматриваемому вопросу. Применяется только тогда, когда ответчик прямо об этом заявит |
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2018 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
И для дарителя, и для одариваемого лица сделка имеет свои плюсы и минусы. Кроме права пожизненно и бесплатно проживать на территории подаренной жилплощади, даритель не может требовать взамен дарственной какие-либо материальные награды или требовать ухода за собой. Но, если ему угрожают выселением, даритель имеет право отсудить недвижимость обратно, основываясь невыполнением пункта в договоре о пожизненном проживании.
Обезопасить сделку или оспорить ее в суде можно, если договор был правильно оформлен, отмечен в Росреестре и дополнен всеми необходимыми документами (в том числе и теми, которые требуют нотариального заверения).