Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неисполнение Застройщиком гарантийных обязательств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
Претензия к застройщику
В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:
- ФИО заявителя, контактные данные;
- характер повреждений;
- срок устранения недостатков.
В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.
В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.
В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.
Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно
Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.
В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.
В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.
Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.
Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:
- наименование судебной инстанции;
- ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
- указание на нарушенные права и интересы;
- нормативно-правовую базу;
- требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.
В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.
Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика
Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.
Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.
Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите . И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Застройщик не устраняет недостатки в квартире: куда обратиться?
Устранение недостатков в квартире должно ложиться на плечи застройщика во всех случаях, за исключением:
1) Естественного износа (амортизации), который сопровождается ухудшением эстетического вида объекта недвижимости и его технических характеристик. 2) Случаев, которые связаны с нарушением правил эксплуатации. 3) Случаев, которые связаны с отсутствием ухода и своевременного обслуживания отдельных элементов объекта.
Решить вопрос, касающийся некачественного ремонта, доказать ответственность застройщика и взыскать компенсацию за недостатки можно не только в зале суда.
Дольщик имеет право обратиться с жалобой на строительную компанию в Федеральную службу “Госстройнадзор” или в “Роспотребнадзор”. Данные государственные подразделения контролируют соблюдение прав потребителя и проверяют соответствие санитарного состояния дома требованиям СанПин.
Граждане, которые не хотят тратить время на составление жалоб и на участие в судебных процессах, могут продать неустойку по ДДУ. Данный способ решения вопроса гарантирует возврат денежных средств в максимально короткие сроки. При этом дольщику не нужно ввязываться в длительный судебный процесс.
Рекомендуем всегда отстаивать свои интересы и защищать права. Если вы считаете, что застройщик пытается передать вам в собственность квартиру с дефектами, не подписывайте передаточный акт. Не прощайте строительной компании существенные недостатки и незначительные дефекты. Настаивайте на устранении недостатков в квартире до момента подписания акта.
Все переписки с застройщиком должны вестись только в виде заказной корреспонденции. Претензия застройщику на устранение недостатков обязательно должна иметь входящий номер. Не надейтесь на честность и ответственность сотрудников строительной компании.
Сроки работ по гарантии
Сроки устранения недостатков по гарантийным случаям в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» прямо не указаны, отмечает Денис Артемов. В нем говорится лишь, что застройщик обязан устранить их в срок, согласованный с участником долевого строительства. Если застройщик отказывается удовлетворить эти требования во внесудебном порядке в обозначенный период, или согласен, но не успевает, то собственник имеет право предъявить иск в суд.
Чтобы получить более точное представление о времени проведения гарантийных ремонтных работ, следует обратиться к Закону РФ «О защите прав потребителей», который дополнительно применяется к долевому участию в строительстве. Согласно п. 1 ст. 20, застройщику на устранение недостатков при приемке квартиры отводится 45 дней.
По аналогии этот срок может применяться и к гарантийному ремонту, хотя на практике на него объективно может потребоваться больше времени.
В случае судебного разбирательства срок для гарантийного ремонта определяет суд.
Если сроки гарантийного ремонта нарушены, законом предусмотрена ответственность в виде неустойки. Застройщик должен оплатить участнику долевого строительства 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. Неустойка получается огромная, поэтому она наверняка будет снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.
На что не распространяется гарантия застройщика?
Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:
В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.
Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.
В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:
Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.
Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.
Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.
Если самим устранять недостатки за счет застройщика
Если у вас нет денег для того, чтобы самостоятельно устранить недостатки, не проблема. Вы можете как взыскивать с застройщика уже понесенные расходы на устранение недостатков, так и расходы, которые вы понесете в будущем. С иском о взыскании будущих расходов можно обратиться после получения письменного заключения специалиста с указанной в нем ценой устранения недостатков. В этом случае вы сможете получить все те же неустойки, штрафы, компенсации морального вреда, сверх стоимости расходов, как и в вышеописанном варианте.
Минус в данном варианте только в том, что для проверки реальности суммы суд может назначить дополнительную судебную экспертизу. Это отнимет время и может уменьшить сумму ваших требований, но все равно приведет к решению в вашу пользу.
В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:
• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.
• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.
• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.
• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.
• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.
Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.
Исправят ли по гарантии дефекты, пропущенные во время приемки квартиры?
Только если выявленные после подписания акта приема-передачи дефекты будут считаться гарантийным случаем. Необходимо отметить, что далеко не всегда в рамках осмотра перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность осмотреть свою квартиру и найти все недостатки.
Например, если новостройка сдается в летнее время, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, которые должны защищать квартиры от проникновения холодного воздуха.
На этапе передачи ключей далеко не все новостройки подключены к горячему водоснабжению. То есть у владельцев квартир нет возможности оценить напор теплой воды и ее температуру. Если квартиры передаются с чистовой отделкой, выявить наличие скрытых дефектов, например, плесени, также невозможно – они скрыты обоями, плиткой или другими отделочными материалами.
К сожалению, далеко не сразу можно уловить запах аммиака или формальдегида, которые свидетельствуют о нарушении технологии строительства. Такие ситуации встречаются не часто, однако петербургский рынок новостроек знает несколько подобных случаев.
В среднем на осмотр квартиры покупателю дают не больше полутора часов. Если владелец не имеет опыта приемки квартир и не прибегает к помощи экспертов, специализирующихся на выявлении брака в новостройках, выделенного на осмотр времени для обнаружения всех дефектов может не хватить.
Поэтому важно заранее узнать, что входит в гарантию на новую квартиру, а в ходе приемки сфокусироваться на выявлении негарантийных дефектов, чтобы после подписания акта не пришлось исправлять их за свой счет.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.