Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Застройщик стал банкротом: что делать.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа
Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.
Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:
- Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
- Паспорт РФ.
- Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
- Решения суда, если они имеются.
Особенности избрания требований подлежащих включению в реестр кредиторов/жилых помещений:
Важно определиться с природой требований, которые дольщик собирается просить включить в реестр требований: вернуть денежные средства или требовать передачи жилых помещений.
Мы рекомендуем до последнего сохранять требование о передаче жилых помещений, поскольку есть вероятность, что:
— квартиры будут переданы (если объект достроен);
— объект будет достроен за счет специализированного фонда или за счет средств целевого финансирования, полученного арбитражным управляющим или новым застройщиком, который приобретет права и обязанности застройщика.
В случае невозможности передать объект строительства или достроить объект незавершенного строительства требования автоматически будут изменены на денежные.
Преждевременный переход в денежные требования может повлечь ряд сложностей.
Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав
В случае если суд все-таки удовлетворит заявления об изменении требований из реестра в реестр, суд может сделать вывод, что поскольку срок на включение в реестр жилых помещений истек. В таком случае требования дольщика остаются за реестром и их требования будут удовлетворяться после удовлетворения реестровых требований.
Существует и другая позиция: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.
Мы рекомендуем взвешенно принимать решение и обращаться за дополнительной консультацией. Однако каждый случай индивидуален и вполне возможно, что остаётся только один выход: пытаться взыскать денежные средства.
Будем рассчитывать, что изменение законодательства заложили основу позитивным изменениям в сфере строительства многоквартирных домов. Однако держим руку на пульсе и не расслабляемся. Поскольку для многих приобретение жилья играет весьма немаловажную роль в жизни и всё ещё остаются те, кто не прочь на этой потребности нажиться.
Кого считать застройщиком в деле о банкротстве?
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Однако предусмотренные Федеральным законом № 127‑ФЗ особенности о банкротстве застройщиков применяются не в отношении любого застройщика, а только такого, который привлекал средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Поэтому тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение. Например, Президиум ВАС в Постановлении от 15.07.2014 № 15636/13 не распространил действие Федерального закона № 127‑ФЗ на дома блокированной застройки (таунхаусы), указав, что:
- секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в МКД (согласно договору гражданам передаются жилые секции в блокированном жилом доме с отдельно выделенным под каждую секцию земельным участком);
- участники строительства блокированных домов не являются участниками строительства в целях применения положений § 7 Федерального закона № 127‑ФЗ.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
«Реестровые дольщики» и возврат средств
Необходимо своевременно подать заявление о внесении соответствующей информации в реестр дольщиков, причем, важно попасть в «правильный» список. Те, кто хотят вернуть оплаченные деньги и получить компенсацию денежными средствами, должны оказаться в реестре кредиторов. В заявительном документе, форма которого, в общем, свободная, должно быть четко написано, что частный инвестор желает разорвать ДДУ. Причем, это крайне важное условие, позволяющее требовать возврата денег дольщика.
Частные инвесторы, которые будут настаивать на получении жилья, вносятся в список дольщиков. Важно понимать, что, когда судебное разбирательство уже стартует, переход из одного реестра в другой является крайне затруднительным процессом, и придется доказывать объективную необходимость такого шага. Поэтому лучше все вопросы для себя решить заранее, посоветовавшись с компетентным юристом.
Если принято решение — претендовать на возмещение убытков, необходимо заявлять о компенсации всех расходов дольщика в период возведения дома. Не помешает также прибавить к итоговой сумме компенсацию вреда не только материального, но и морального. Как известно, чем больше сумма, тем лучше для заявителя – суды нередко принимают решения о меньшей выплате.
Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.
Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.
Защита дольщиков при банкротстве застройщика
Дольщик, вложивший денежные средства в строительство жилья, должен активно контролировать процесс исполнения застройщиком своих обязательств по договору. В противном случае, отпустив ситуацию из-под контроля, можно лишиться своих вложений и остаться без квартиры. Необходимо регулярно общаться с представителями застройщика, с другими дольщиками, чтобы во время узнать о финансовых или других трудностях, если они возникнут. Ведь решить вопрос с квартирой еще до признания застройщика банкротом гораздо проще, чем когда данный процесс уже запущен.
Если все же момент упущен и у застройщика уже началась процедура банкротства, дольщику лучше всего заручиться поддержкой юриста по долевому строительству или самому вникать в тонкости банкротного законодательства в сфере долевого строительства.
Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?
Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий.
Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр.
Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».
Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.
Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:
- признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
- признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
- на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.
Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.
Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:
- получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
- получить квартиру.
Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.
Признаки предстоящего банкротства
Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:
- непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
- повышение стоимости подрядных работ;
- валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
- форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
- мошеннические действия менеджмента.
Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:
- видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
- снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
- уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.