Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Перепланировка нежилого помещения в МКД
Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.
Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).
Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.
Перепланировка и переустройство
На практике оба этих понятия часто используются как синонимы, однако это не вполне верно:
- Перепланировка – это изменение внутренней и/или внешней конфигурации помещения, в результате которого создаются неотделимые улучшения с обязательным отражением этого факта в техническом паспорте и иной документации.
- Переустройство (оно же переоборудование) – это работы по монтажу или демонтажу, переносу инженерных сетей – водопровода, ванны, электросети, контура отопления и т.п.
Типичными примерами перепланировки являются:
- перенос внутренних стен;
- создание пристройки;
- изменение места расположения санузлов, ванн и т.п.;
- изменение габаритов проемов двери и /или окон;
- установка рольставней;
- создание или ликвидация проемов двери и/или окна и др.
Нередко перепланировка проводится вместе с переустройством. Получение соответствующего разрешения обязательно как в том, так и в другом случае. Если работы проводятся самовольно, предусматривается штраф:
- на граждан 1000-2500 руб.
- на должностное лицо 4000-5000 руб.;
- на юрлицо 40000-50000 руб.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Штраф за незаконную перепланировку
Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.
Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.
Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.
Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.
Перепланировку может осуществлять владелец квартиры либо наниматель на основании доверенности.
Чтобы получить согласование необходимо:
| Составить от имени владельца жилплощади заявление | отметив в нем цель переустройства, основание для его проведения. К примеру, расширение пространства требуется с целью оснащения санузла для персонала либо для дополнительного офисного помещения. Заявление отправляется непосредственно в БТИ. Затем работник структуры посетит помещение, по факту которого предоставит технический, кадастровый паспорт с внесенными поправками |
| С готовыми документами собственник должен обратиться в МФЦ или в службу Росреестра | получив новую выписку из ЕГРН. Описанное действие актуально исключительно при условии изменения площади объекта |
| В дополнительном порядке необходимо оформить разрешение от органов местного самоуправления | в случае если дом имеет архитектурную либо историческую значимость для населенного пункта |
| Если переустройство затрагивает ванную комнат и/либо санузел | необходимо получить справку о согласовании от Роспотребнадзора |
| По факту получения одобрения | выполняются соответствующие работы. По закону предоставляется до 4-х месяцев для осуществления проекта |
| Выполняется оформление переустройства | по мере потребности – замена документации |
Документы и заявление
Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.
В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:
- технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
- проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
- техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.
Чем чреваты нарушения
Так как процедура перепланировки нежилых объектов предусматривает потенциальную угрозу для всего здания в целом, а также может нанести ущерб здоровью, жизни или имуществу различных граждан, даже незначительное нарушение установленной процедуры согласования и проведения строительных работ в конечном итоге может обернуться для виновных лиц довольно неприятными последствиями.
В частности, стоит отметить несколько последствий самовольной перепланировки:
- привлечение к административной ответственности и наложение соответствующего штрафа;
- взыскание убытков, нанесенных некорректно проведенным ремонтом, с виновного лица;
- запрет на внесение каких-либо корректировок в правоустанавливающую документацию.
Всегда ли нужно согласование
Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.
Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:
- план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
- материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.
Где заказать проект перепланировки и как его согласовать?
Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.
Наши преимущества:
- оформление договора на оказание комплексной услуги;
- разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
- выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
- изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.