Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Если вы собственник пусть даже малозначительной доли, а другой совладелец не дает вам ключи от квартиры, можно просто взломать дверь. Это не самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность. Человеку на законных основаниях принадлежит часть квартиры, но поскольку другой собственник возражает, то он вправе так поступить. Закон это допускает.
При этом нужно четко помнить о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Ломать замки и двери можно, а вот крушить чужую мебель, пускать в ход кулаки, брать злодея и его семью в заложники – нельзя. Это уже будет квалифицироваться как уголовное преступление.
Статья 252 ГК РФ: проблемы недосказанности
Законодательная база по судебному выкупу микродоли фактически ограничивается статьей 252 ГК РФ. Она декларирует, что собственник может потребовать выделить долю через суд, а при невозможности такого выдела – заявить о выплате ее стоимости, безусловно, с его согласия. С другой стороны, часть 4 этой же статьи предполагает денежную компенсацию и без согласия собственника, если его доля опять же мала, не может быть выделена, а владелец никак её не использует и не собирается этого делать. В таком случае суд обязывает сособственников выплатить ему стоимость доли.
Однако в ст. 254 Гражданского Кодекса имеется серьезное противоречие, которое послужило источником многочисленных споров между юристами. Абзац 2 части 3 говорит о том, что право на выкуп имеет только «выделяющийся» собственник. Иными словами – это гражданин, который сам и по своему желанию хочет выдела. Далее, абзац 2 части 4 констатирует, что сособственники выплачивают компенсацию владельцу микродоли «вместо ее выдела» с его же согласия. А вот если он не согласен, то может произойти и судебный выкуп.
В результате буквального чтения статьи получается, что право на компенсацию имеет только собственник, который с самого начала потребовал выдела. Но что тогда делать лицам, желающим просто получить компенсацию или тем же основным собственникам, стремящимся освободить жилье от нежелательного хозяина микродоли? Ситуации бывают разные.
К сожалению, судебная практика не отличается единообразием.
Основные собственники хотят выкупить долю, а владелец микродоли не соглашается
В этой ситуации готовых рецептов нет. Опять же все решается индивидуально. Одни юристы, опираясь на позицию Верховного Суда РФ, сразу же советуют подавать заявление о принудительном выкупе малозначительной доли. Другие – предлагают основным собственникам самим потребовать выдела.
Но в обоих случаях придется представлять в суд серьезные доказательства. Скорее всего, будет проводиться экспертиза о невозможности перепланировки (выдела). Понадобится также заключение оценщика о стоимости доли. Затем истец станет собирать доказательства того, что хозяин микродоли никогда не жил в квартире и не пользовался ею, не оплачивал налоги и коммунальные услуги.
Суд затребует все счета, квитанции, вызовет свидетелей и соседей, которые смогут подтвердить, что ответчик не имел интереса в использовании помещения. В ходе разбирательства существенную роль сыграют даже документы, свидетельствующие о том, что владелец незначительной доли не состоит в родстве с остальными содольщиками. На решение могут повлиять самые различные факторы, которые просто невозможно перечислить и предусмотреть.
Несколько интересных споров было и в моей практике, например, в одном из аналогичных процессов в конце 2014 года Московский городской суд поставил, наконец, точку в деле, длившемся несколько лет. Результатом стало решение о выплате трем собственникам, обладающим по 1/5 доли в трехкомнатной квартире в самом центре столицы, компенсации в размере чуть менее двух миллионов рублей на всех, а их доли суд передал основному владельцу квартиры. Что особенно интересно, лишенные своего имущества сособственники несколько лет проживали в спорном помещении, но это обстоятельство суд не остановило.
Что должен знать собственник, имеющий в квартире незначительную долю?
В каких случаях доля считается незначительной?
Под таким понятием, как «незначительная доля» в праве собственности, принято считать долю, размер которой меньше ¼ помещения и не превышает размера самой маленькой изолированной комнаты. В то же время судебная практика учитывает каждый конкретный случай, чтобы определить значимость доли. Так, при определении доли учитываются такие обстоятельства, как метраж данного жилого помещения, наличие в нем комнаты такой площади или возможность осуществления перепланировки с целью выделения такой комнаты, а также ряд других обстоятельств. Принимая во внимание все вышесказанное, суду предстоит определить наличие права у собственника данной доли на регистрацию, на основании которой он может проживать в жилом помещении не получив согласие остальных собственников (Определение ВС РФ № 4-КГ13-32 от 03.12.2013).
Некоторые сложные моменты, которые могут возникнуть в процессе распоряжения незначительной долей
При реализации прав собственника относительно пользования и владения жилым помещением, которое находится в долевой собственности, учитывается размер доли и соглашение собственников. Таким образом, вселение и пользование жилым помещением, а также регистрация в нем третьих лиц, собственнику незначительной доли возможно осуществить только с разрешения других собственников или по принятому судом постановлению, которое предусматривает порядок пользования помещением.
Большая часть споров, возникающих между собственниками незначительной доли, касается вопросов, связанных с возможностью определения судами судьбы незначительной доли без получения согласия собственника (п. 4 ст. 252 ГК РФ, п. 13 Постановления Пленума ВС СССР № 4 от 31.07.1981). Так, суды могут вынести решение о выплате компенсации другими собственниками вместо предоставления доли, являющейся незначительной.
Стоит отметить, что на решение подобных споров суды могут иметь разные точки зрения. В первую очередь, интересует такой вопрос: «решение о выплате компенсации без требования собственника о выделе доли будет устанавливать суд или же это выплату компенсации следует требовать выделяющемуся собственнику доли?». Разрешение подобных споров должно опираться на позиции ВС РФ, суть которой состоит в том, что в случае злоупотребления своим положением, собственник незначительной доли может рассчитывать на получение компенсации. Это же положение действует и в том случае, когда собственник незначительной доли не может по какой-либо причине пользоваться принадлежавшей ему доли, не нарушая права собственника, являющегося владельцем значительной доли.
Моменты, которые необходимо знать при купле-продажи незначительной доли
Собственник вправе продать свою долю исключительно после того, как поставит в известность о своем намерении других собственников и получения от последних отказов от приобретения на правах обладающего преимуществами покупателя либо после истечения месячного срока со дня уведомления других собственников. Кроме того, собственник может потребовать осуществления действий по выделу доли в натуре, а в случае отсутствия такой возможности, которая должна быть подтверждена судебной экспертизой, выкупа его доли собственником большей доли в принудительном порядке.
В том случае, если в намерения собственника большей доли входит выкуп незначительной доли без получения согласия ее собственника, то, с учетом обстоятельств такого дела, он вправе осуществить подачу заявления, в котором изложена просьба о выделе принадлежавшей ему доли или выкупе доли незначительной в принудительном порядке. Что касается собственника, то ему придется предпринять ряд действий для того, чтобы обеспечить большое количество весомых доказательств того факта, что собственник в квартире никогда не жил и ею не пользовался, либо пренебрегал исполнением своих обязательств, заключающихся в уплате обязательных платежей и т.д. Ответчик должен будет доказать свою нуждаемость в использовании имущества по причине возраста, наличия детей, профессионального вида деятельности, наличия других членов семьи (включая нетрудоспособных), здоровья и пр. (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6). Принятие судом решения состоится после тщательного анализа доказательств и оценки связанных с делом обстоятельств, что, дает основания предположить, что по спорам такого плана не бывает похожих дел.
Если все, что мешает вашей жизни, это незначительная доля в квартире, то можно для начала попробовать договориться с собственником. Чаще всего люди стараются не идти на конфликт и соглашаются заплатить требуемую сумму. Но есть и другие ситуации, когда найти решение, устраивающее все стороны, не удается.
Тогда приходится обращаться в суд. Но нет никаких гарантий, на то, каким окажется итог — суд может поддержать любую из сторон конфликта, исходя из тех данных, которые ему предоставили.
Бывает и обратная ситуация — владелец микродоли желает от нее избавиться, а другие стороны либо хотят получить ее чуть ли не за бесплатно, либо не соглашаются на продажу. Тогда также следует обращаться в суд.
Поэтому, если вы уже определили, какая доля квартиры незначительная, и готовы срочно продать квартиру, то можно подготавливать пакет документов и передавать его в суд.
Незначительная доля в квартире
А вот, продать возможно любую долю в квартире, тут возникает вопрос цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. И этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую» родственникам и соседям. Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой. Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.
Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением из-за незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации. Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля не является единственным жильём для владельца доли малой. А значительную долю невозможно выкупить у остальных совладельцев даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Выкуп доли в судебном порядке (незначительных долей)
В этом случае в судебном порядке устанавливается факт выделения в натуре этой самой меньшей доли. Если ее не хватает на то, чтобы выделить отдельное помещение, то судебный иск удовлетворяется в пользу владельца большей части недвижимости. При этом последний обязан или предоставить равноценный обмен в натуре или же возместить убыток ответчику. За основу расчета стоимости ничтожной доли берется рыночная и кадастровая стоимость всей недвижимости, а затем вычленения уже суммы, в которую оценивается доля. Чаще всего собственник незначительной части остается удовлетворенным полученными средствами. При этом свою цену он установить не имеет права.
Рекомендуем прочесть: Закон придомовая территория частного дома сколько метров от дома
Последние подтверждают факт невозможности выделения доли в натуре, передают документы по оценке стоимости всего имущества и его долей. Чтобы подтвердить факт того, что собственник меньшей доли не владеет своей частью недвижимости в полной мере, желательно приложить документы-доказательства: налоговые выписки, квитанции об уплате коммунальных и прочих услуг. Нелишним будет пригласить и свидетелей, которые подтвердят, что собственник меньшей доли в ней ранее не проживал и вообще ею не пользовался.
Нюансы осуществления выкупа незначительной доли в квартире
В случае, когда собственник доли в квартире имеет регистрацию и фактически проживает в такой квартире, нуждается в ее использовании, к примеру, в силу профессиональной деятельности, то принудительный выкуп даже незначительной доли маловероятен.
Однако зачастую собственник малой доли в квартире не использует ее, не имеют интереса к ней. В таком случае принудительный выкуп незначительной доли в квартире – это реально сложившаяся практика, позволяющая собственнику большей доли стать полноправным владельцем квартиры.
Но спорные ситуации между сособственниками возникают не только в вопросах признания доли малозначительной, но и размера денежной компенсации положенной собственнику малой доли при ее принудительном выкупе.
При надлежащем образом оформленной оценке малой доли в квартире данная ситуация может развиваться по двум сценариям:
-
досудебное урегулирование путем заключения соглашения у нотариуса;
-
судебное разбирательство о принудительном выкупе.
Как признать долю незначительной и выкупить ее?
Для того чтобы выкупить незначительную долю, можно обратиться в суд или заключить соглашение с признанием мизерной доли вместе с ее владельцем. И сначала придется установить факт «незначительности»
Но на практике для определения каждого конкретного случая значимости доли исследуется целый ряд таких обстоятельств как метраж, возможность сделать перепланировку, наличие в жилье еще одной такой комнаты по размерам и другие. Исходя из полученных данных, суд определяет, имеет ли право собственник данной доли на регистрацию проживания в жилом помещении без согласия жилых собственников.
В целом, порядок признания доли незначительной, следующий:
- Подготовка доказательств — докажите, что нуждаемости владельца в доли нет, и не представляет для него интереса.
- Составьте иск о признании доли незначительной и ее выкупе в принудительном порядке.
- Обращение в суд по месту нахождения спорной недвижимости и места жительства ответчика.
- Судебное участие и вынесение решения.
- Выкуп и оформление права собственности.
Договориться полюбовно
Предположим, человек унаследовал долю в квартире, или ее ему подарили, или она досталась еще каким-то способом. А его на эти метры не пускают. Что делать?
Есть несколько вариантов:
1. Попытаться по-хорошему договориться с другим собственником.
2. Вселиться в эту квартиру. Если подать в суд иск о вселении, то, скорее всего, дело будет проиграно. Суд ввиду того, что доля малозначительная, отказывает во вселении. Можно, правда, потребовать компенсацию. Но другой сособственник может заявить, что нет денег. В таком случае следует попытаться предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой. Дело обычно стопроцентно выигрышное (Конституция гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров).
3. Если нет сил и возможности бороться за свое имущество – можно попытаться продать свою долю. Правда, сделать это будет не так просто (квартиру целиком продать легче). Скорее всего, доля будет с большим дисконтом (цена – существенно ниже рыночной).
Доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30% от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком. Но бывают доли, цена которых меньше даже 10%. Если доля слишком маленькая, то спроса на такие доли нет. Напомним, что прописаться там трудно (хотя есть покупатели, которые могут купить долю в расчете, что все же удастся законным путем склонить другого собственника к продаже всей квартиры). Только при продаже всей квартиры целиком, принадлежащей нескольким совладельцам, удается получить всю рыночную цену. Но для этого необходимо договориться с другим сособственником.
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Если вы собственник пусть даже малозначительной доли, а другой совладелец не дает вам ключи от квартиры, можно просто взломать дверь. Это не самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность. Человеку на законных основаниях принадлежит часть квартиры, но поскольку другой собственник возражает, то он вправе так поступить. Закон это допускает.
При этом нужно четко помнить о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Ломать замки и двери можно, а вот крушить чужую мебель, пускать в ход кулаки, брать злодея и его семью в заложники – нельзя. Это уже будет квалифицироваться как уголовное преступление.