Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договорные схемы арендных отношений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно риелторы и агентства работают с клиентами по своим типовым соглашениям. Внести в них изменения удаётся далеко не каждому клиенту, но внимательно прочитать его и задать вопросы по непонятным пунктам нужно обязательно.
Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.
Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.
Риски: что предусмотреть при заключении соглашения
- Подписывая документ, клиент соглашается полностью оплатить указанную в нём сумму. Стоимость услуг не получится уменьшить, если заказчик сделает половину работы за риелтора или сделка окажется простой и быстрой.
- Ни один договор с риелтором или агентством недвижимости не может гарантировать юридическую чистоту сделок, совершённых с их помощью. Поясним: если владелец жилья сдал квартиру через агентство, а квартирант через месяц скрылся, не внеся оплаты, хозяин не сможет обвинить фирму в том, что она недостаточно хорошо проверило жильца. Доказать свою правоту можно только в том случае, если получится подтвердить: клиент потерял деньги именно по вине сотрудника агентства, но сделать это нелегко. Ведь профессия риелтора не лицензируется, и юридически он не выступает ни гарантом, ни валидатором чистоты сделки.
- Заключая договор с представителем агентства, нужно уточнить, есть ли у этого сотрудника полномочия подписывать документы. Это может подтвердить доверенность или упоминание представителя в уставе юрлица.
Что важно учесть арендатору
- Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
- Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
- Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
9.2. Все изменения или дополнения к настоящему договору действительны, если они подписаны уполномоченными лицами обеих Сторон.
9.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
9.4. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем .
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
9.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению гражданское законодательство Российской Федерации.
9.6. Договор составлен в 2-х (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?
Агентский договор предполагает действие агента (арендодателя) в интересах принципала (арендатора) (ст.1005 ГК).
1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету. Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп.
Суть должна быть такая – арендатор дает поручение арендодателю заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Но проблема в том, оснований поручить это арендодателю у арендатора нет! А вот арендодатель как собственник помещения обязан такие договоры заключать согласно ст.210 ГК. Т.е. собственнику все равно придется заключить договор со снабжающими организациями, независимо от поручений арендатора. На практике сложилась спорная ситуация, которая неоднозначно решается и судами. Поэтому если вы не готовы рисковать и доводить дело до суда с весьма скромными шансами на выигрыш, то безопаснее не ввязываться в ситуацию с заключением агентского договора.
Как платить налоги с
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Основное условие действительности
Для того чтобы агентский договор не вызвал вопросов со стороны налоговых органов, он должен быть заключен до заключения договора аренды.
Соответственно, договоры с РСО должны быть заключены после заключения агентского договора. Эти условия указаны в Письме Министерства финансов РФ №03-11-06/2/55 от 14 апреля 2014 года.
То есть алгоритм действий будет следующим – заключается агентский договор, затем договор с РСО, затем договор аренды. Это наиболее логичная последовательность действий, при которой арендатор вступает в права аренды при наличии обеспеченности коммунальными удобствами и при уже определенной обязанности возмещать коммунальные платежи.
Оформление самих платежей – это уже задача бухгалтера арендодателя. Как правило, счет-фактура РСО учитывается в журнале учета счетов-фактур, но не учитывается в книге покупок.
Далее счет-фактура выставляется арендодателем-агентом арендатору-принципалу, без регистрации их в журнале продаж.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением №. 4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета. 4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.
Агентский договор. на поиск арендатора для аренды коммерческой недвижимости
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Доверительное управление По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
1.1. Агент обязуется за вознаграждение от имени и за счет Принципала совершить действия по поиску и привлечению арендаторов на свободные нежилые помещения для заключения договоров.
1.2. Агент осуществляет поиск арендаторов для следующих нежилых помещений:
— [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата — [сумма цифрами и прописью] руб./месяц;
— [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата — [сумма цифрами и прописью] руб./месяц.
1.3. Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора аренды между Принципалом и арендатором, найденным Агентом.
По сделкам аренды, совершенным Агентом, права и обязанности возникают непосредственно у Принципала.
Агентский договор на аренду квартиры образец бланк
Аренда жилья через представителя – весьма распространённая практика. Найти агента, который поможет сдать или снять квартиру, довольно легко.
Любое риэлтерское агентство возьмётся предоставить такие услуги. Заключение сделки в таком порядке требует составление агентского договора на аренду квартиры, который подписывается с представителем, осуществляющим необходимые действия.
- Оформление полномочий агента
- Отдельное рассмотрение подобной сделки требуется потому, что лицо, которое будет проживать в арендованной квартире, само может не участвовать в обсуждении договора, не присутствовать при его подписании, а только вселиться в квартиру, вокруг которой возникли арендные правоотношения.
- Если самостоятельно гражданин не присутствует при каком-либо действии, то вполне может оказаться, что результат сделки не соответствует ожиданиям, хотя формально всё по закону.
- Именно поэтому при заключении договора с агентом требуется подробно описать условия и требования клиента, предъявляемые к съёмному жилью.
- агентского договора на аренду квартиры
Агент, по гражданскому законодательству, может действовать как от имени клиента, так и от своего имени. Но в любом случае сделка совершается в пользу доверителя.
3.1. Агент получает вознаграждение в размере [значение] % от стоимости арендной платы, установленной в договорах аренды нежилого помещения.
3.2. Вознаграждение по настоящему договору выплачивается Принципалом Агенту следующим образом: [вписать нужное, например, в течение [значение] дней после перечисления арендаторами арендной платы на расчетный счет Принципала].
3.3. Принципал оплачивает понесенные Агентом расходы, связанные с исполнением настоящего договора, в течение [значение] дней со дня представления документов, подтверждающих указанные расходы.
3.4. Выплата вознаграждения и возмещение расходов Агенту осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента.
3.5. Обязанность Принципала по оплате вознаграждения и сумм расходов считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Принципала/поступления денежных средств на расчетный счет Агента].
Агентский договор на аренду недвижимости
При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом. 5. Конфиденциальность 5. 1.
Стороны договорились сохранять в режиме конфиденциальности любые сведения, полученные одной Стороной в отношении другой в ходе исполнения настоящего поручения.
Режим конфиденциальности распространяется на текст настоящего договора и его основные условия, а также на любую иную информацию, которую любая из Сторон идентифицирует как конфиденциальную до или сразу после ее предоставления другой Стороне. 5. 2. К информации, признаваемой в соответствии с настоящим договором конфиденциальной, не могут относиться сведения, являющиеся в соответствии с требованиями российского законодательства общедоступными.
5. 3.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Действие настоящего Договора автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из заинтересованных Сторон за один месяц до истечения срока его действия не изъявила намерение его расторгнуть. Количество пролонгаций не ограничено. 4. 4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится. 10. 2.
В случае если спор не будет разрешен Сторонами путем переговоров в течение рабочих дней с момента его возникновения, каждая из Сторон вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд г. в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
- количества входящих звонков по рекламе Помещений с указанием запрашиваемой площади и информации: прямой арендатор/посредник;
- количества клиентов (возможных арендаторов), которым был осуществлен показ Помещений, с указанием источника привлечения арендатора, текущим статусом работы с арендатором, причины отказа арендатора от аренды.
Особенности договора аренды недвижимого имущества
В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:
- При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
- Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (в силу ст. 651 срок договора более года подлежит регистрации).
- При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.