Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договора аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договора аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.
Судебная практика по статье 164 ГК РФ
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договоров аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договоров аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
- 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
- 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
- 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Комментарий к ст. 164 ГК РФ
1. Первый вопрос, на который необходимо дать ответ при толковании ст. 164, состоит в том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме. К сожалению, закон дает известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.
Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о состоявшейся регистрации (ст. 13 Закона о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).
С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. ст. 158, 160, п. 3 ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 и др. ГК). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.
При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.
2. Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество (об этом см. п. 3 коммент.) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок комментируемая статья содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая, однако, почти ничего не проясняет.
И действительно, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.
О сделках с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации, упоминается в ряде статей ГК. В частности, она требуется:
— для договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК);
— договоров продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК) и предприятия (п. 3 ст. 560 ГК);
— договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);
— договора ренты под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК);
— договоров аренды здания или сооружения на срок более года (п. 2 ст. 651 ГК) и аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК);
— договора доверительного управления имуществом, продажа которого требует государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК).
3. Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом надлежит отличать от регистрации возникновения права собственности и иных вещных прав на это недвижимое имущество. По общему правилу регистрации подлежат любые вещные права на недвижимое имущество, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с вещными правами подлежат регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации).
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество выступают не только договоры и иные сделки, но и акты органов государственной власти и органов местного самоуправления, свидетельства о приватизации, судебные решения и т.д. (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации).
В отличие от подлежащих регистрации сделок с недвижимым имуществом, считающихся заключенными в момент их государственной регистрации, сделки с недвижимым имуществом, не требующие государственной регистрации, вступают в силу с облечением их в надлежащую форму. Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество выступает в данном случае в качестве стадии исполнения такой сделки.
В случаях, прямо предусмотренных законом, государственной регистрации подлежат как сделка по поводу недвижимого имущества, так и переход права, вытекающего из сделки (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 и др. ГК). Такая двойная регистрация представляется излишней мерой, поскольку она лишь усложняет оборот без серьезного повышения гарантий его стабильности.
4. Пункт 2 ст. 164 указывает на то, что помимо регистрации сделок с недвижимым имуществом законом может вводиться также регистрация сделок с движимым имуществом. Правовое значение процедуры регистрации сделки остается таким же: с этого момента сделка считается заключенной, а отсутствие государственной регистрации приводит к ее ничтожности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (подробнее об этом см. п. 1 коммент. к ст. 165 ГК).
Так, в соответствии с п. 2 ст. 1028 ГК договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности; там же регистрируются договоры, направленные на отчуждение, залог и предоставление прав на использование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков (ст. 1232 ГК).
5. Государственную регистрацию сделок, о которой говорится в ст. 164, необходимо отличать от регистрации некоторых имущественных объектов, преследующей фискальные, учетные, статистические, технические и иные подобные цели. Примером может служить обязательная государственная регистрация автотранспортных средств (их технический учет). Данная и подобные ей виды регистрации не имеют правоустанавливающего значения, однако нередко являются условиями допуска соответствующих объектов к эксплуатации.
6. Государственную регистрацию сделок не следует отождествлять также с обязательным учетом некоторых договорных обязательств, предусмотренным действующим законодательством. Так, все законы о бюджете последних лет, опираясь на требования БК, предусматривают обязательный учет в органах федерального казначейства обязательств бюджетных учреждений, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета. Целью такого учета является предотвращение заключения бюджетными учреждениями договоров (прежде всего договоров на поставку продукции для государственных нужд), не обеспеченных бюджетным финансированием. Вытекающие из договоров обязательства, принятые федеральными учреждениями сверх утвержденных им лимитов бюджетных обязательств, не подлежат оплате за счет средств федерального бюджета и по иску вышестоящей организации или федерального казначейства признаются недействительными.
Указанный учет осуществляется на основании специального Положения, утв. Правительством РФ от 15 июля 1999 г. N 806 (СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3762). Учреждение представляет в орган федерального казначейства оригинал договора и его копию. На оригинале договора, учтенного органом федерального казначейства, проставляются дата учета договора, штамп и подпись ответственного исполнителя органа федерального казначейства, а также учетные номера бюджетных обязательств и их суммы по каждому коду бюджетной классификации РФ. Оригинал договора возвращается исполнителю, а его копия с расшифровкой остается в органе федерального казначейства.
Комментарии к ст. 164 ГК РФ
1. Значительные изменения произошли в правовом регулировании государственной регистрации сделок. Прежде всего, надо отметить, что в настоящее время необходимость государственной регистрации сделок может быть предусмотрена не только ГК и Законом о государственной регистрации недвижимости (как это было в ранее действовавшем законодательстве), но и другими законами.
Достаточно запутанной является ситуация с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом. Следует отметить, что ранее концептуальной основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость было совмещение двух систем регистрации — регистрации прав и регистрации сделок.
Однако следует учитывать, что вопрос об отмене государственной регистрации сделок с недвижимостью ставился давно. Такая регистрация осуществлялась одновременно с регистрацией перехода прав и, по существу, дублировала последнюю. Другими словами, никакой полезной функции, кроме как взимания денег с населения, не имела.
Законодатель учел это мнение, и в п. 8 ст. 2 переходных положений Закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установил, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Закона, то есть после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены указания на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ (в данных статьях речь идет об аренде недвижимости и аренде зданий и сооружений).
Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), остались в силе. Указанные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.
2. Новыми являются и положения п. 2 ст. 164 ГК, согласно которым сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Данное положение представляется вполне логичным, поскольку, по сути, речь идет о новом договоре. На практике конфликтные ситуации возникали по поводу применения данного положения в так называемом долевом строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 ранее действовавшего Закона N 214-ФЗ договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Законом.
Нередко изменения в договор об участии в долевом строительстве (например, относительно сроков или цены) заключались без их государственной регистрации, что впоследствии приводило к конфликтам.
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.
МОЖНО ПРИВЕСТИ ПРИМЕРЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, НЕ ТРЕБУЮЩИХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, НО ПО КОТОРЫМ НЕОБХОДИМО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВА ИЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВ):
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и др.);
- договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав;
- договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;
- различные соглашения между участниками общей собственности, например об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников (это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда) не регистрируются как сделки, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;
- брачный договор (ст. 42 Семейного кодекса РФ), алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ);
- договор доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влечет необходимость государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Данная передача не означает прекращения прав выгодоприобретателя (учредителя доверительного управления) и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение его права собственности;
- договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК).
Не регистрируются также договоры подряда на капитальное строительство, предметом которых является строительство здания или иной недвижимости, поскольку по общему правилу до ее сдачи в эксплуатацию и государственной регистрации нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует в юридическом смысле (исключение составляют объекты незавершенного строительства зарегистрированные в соответствии со ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Следует отметить, что действующее законодательство не содержит норм, содержащих необходимость государственной регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о государственной регистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. В данном случае следует прийти к выводу о том, что все изменения и дополнения подлежат государственной регистрации. Хотя государственная регистрация не рассматривается в качестве разновидности формы сделки, в данном случае по аналогии следует применить положения ст. 452 ГК, согласно которой соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
Было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц . При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.
Какие договора подлежат государственной регистрации
- Когда лица заключают сделку, то логичным образом встает вопрос о правовом регулировании того или иного соглашения между сторонами.
- Необходимо знать в какой форме закон допускает оформление сделки, а так же какие требования выдвигает для признания договора вступившим в свое действие.
- Форма договора и требования к нему
- Так, договоренности между сторонами могут выражаться как устно, так иметь обязательную письменную форму, предполагающую создание документа.
- Договор, в свою очередь, может требовать:
- обязательного заверения в нотариальной конторе;
- регистрации в государственных органах, которые ведут свои реестры;
- только лишь самого факта договоренности обоих участников сделки по существенным вопросам.
И здесь стоит сказать следующее: первый вариант с нотариальным удостоверением хоть и является в большинстве случаев обязательным требованием, но в некоторых случаях закон называет такой способ оформления желательным или просто оставляет выбор за сторонами.
То есть, в целом, гражданам не запрещено обращаться к нотариусу в тех случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным для них, а является лишь их инициативой подобным образом оформить свои правоотношения.
В этом главное отличие от обязанности регистрировать соглашения, так как органы юстиции принимают заявления от населения только лишь тогда, когда относительно данной сделки в законе сказано прямо: она требует государственной регистрации. Рассмотрим, для какие договоренностей действует это предписание.
- Виды договоров, требующих государственной регистрации
- Для того, чтобы иметь представление, какие договора подлежат государственной регистрации, можно среди них выделить несколько условных групп.
- Группы договоров:
- Все договоры, предмет которых заключается в отчуждении объектов недвижимости (то есть переход собственнического права на них от одного лица другому), среди которых сделки:
- договоры купли-продажи;
- мены;
- дарение;
- ренты;
- аренда с дальнейшим выкупом;
- купля-продажа имущественного комплекса.
Вторая группа — это правовые отношения, согласно которым не происходит переход прав, а их суть заключается в передаче недвижимости во временное пользование:
- аренда (когда срок договора более одного года);
- залог;
- безвозмездное пользование.
Следующая группа договоров относится к таким сделкам, которые являются дополнительными к уже состоявшимся и прошедшим регистрацию:
- уступка требования;
- перевод долга;
- соглашение об изменении условий и так далее.
К четвертой группе можно отнести такие договоры, которые имеют смешанный характер, то есть в их тексте содержатся элементы нескольких договоров, один их которых по закону требует регистрации.
В чем смысл государственной регистрации?
Гос регистрация сделок
Законодательством устанавливается обязательность регистрации всех прав, в том числе, собственности при сделках с недвижимостью.
Такой специальный порядок для данного объекта права обуславливается его статусом и особыми характеристиками. Его ценность зачастую приводит к различным махинациям на рынке недвижимости.
Посредством такого действия законодатель хотел защитить права участников сделок с недвижимостью и повысить их законность и прозрачность.
Для сделок, которые должны пройти данную процедуру, акт регистрации является единственным подтверждением их совершения. Регистрирующими органами производится признание самого факта возникновения, прекращения или перехода прав, а также его удостоверение.
Осуществляется это внесением соответствующей записи в единый реестр. Оспариваться права по зарегистрированной сделке могут только в суде.
Лица, которые пренебрегают данным условием, рискуют столкнуться с негативными последствиями своего бездействия. В таком случае договор может признаваться незаключенным или недействительным и не иметь юридической значимости. Каких-либо реальных последствий для его сторон такая сделка порождать не будет.
Заключая сделки, касающиеся объектов недвижимости, стоит поинтересоваться имеется ли необходимость их регистрации.
В противном случае, последствия, которых стороны ожидали при подписании договора, не будут считаться наступившими. Фактически, покупая себе квартиру, гражданин не может считаться ее полноправным собственником до регистрации данного факта.
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
Сделки, подлежащие государственной регистрации Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК п. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон п. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора. Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении влекущие переход права на недвижимость ; сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам акцессорные ; смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся: а договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры п. Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение обременение права.
Что должно быть указано в документе?
В соответствии со ст. 24.1. закона о Контрактной системе в решении о согласии или одобрении крупных сделок у участника – юридического лица обязательно должны содержаться максимальные параметры условий одной сделки. Другими словами, в данном решении должна фигурировать фраза, что максимальная сумма по одной сделке составляет «столько-то» рублей. А сколько именно уже решает уполномоченное лицо или лица, описанные выше. Если сумма по сделке будет ниже, чем НМЦК, то участник либо не сможет подать заявку, либо он будет в дальнейшем отстранен от участия в данной закупке.
Поскольку для торгов не нужно указывать в документе ни сторону сделки, ни выгодоприобретателя, то не имеет смысла включать в это решение минимальные параметры условий сделки. В противном случае придется почти на каждую процедуру предоставлять «свое одобрение». Если же этих данных не будет, то достаточно единожды прикрепить при регистрации в ЕИС этот документ при условии, что одобренная сумма по сделке не окажется ниже начальной цены контракта.
Еще стоит обратить внимание, что в решении о сделке не нужно указывать вид торгов или электронную площадку, как это часто практикуется неопытными участниками.
В протоколе общего собрания, помимо перечисленного выше, необходимо указать дату и место проведения, непосредственно лиц, которые присутствовали, повестку, результат голосования с подсчетом голосов.
В законодательстве нет единого образца решения о крупных сделках. Ниже приведены образцы протокола и решения об одобрении сделок.
Порядок Расчета Размера Крупной Сделки В 2021г
Причина появления такого ограничения очевидна – Гражданский кодекс, положения которого запрещают бюджетным и автономным учреждениям распоряжаться недвижимым и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ними. Но в случаях, когда на учреждение обращено взыскание, связанное с причинением вреда гражданам, а собственного имущества для его погашения недостаточно, субсидиарную ответственность несет собственник имущества бюджетного и автономного учреждения (п. 2, 3 ст. 298, п. 5, 6 ст. 123.22). В целях минимизации рисков обращения подобных взысканий на недвижимое и особо ценное движимое имущество, не являющееся, по сути, имуществом самого учреждения, и были введены ограничения возможности заключать гражданско-правовые договоры, в которых такие риски возникают.
Этот термин применим к заключаемой сделке при ее соответствии определенным критериям и с учетом организационно-правовой формы юрлица. Сюда можно причислить и группу объединенных взаимосвязанных сделок. В роли признаков взаимосвязи этих договоров выступают такие параметры: однородность, достаточная близость по дате их проведения, одинаковый перечень участвующих лиц и один приобретатель, общая хозяйственная цель.
При покупке более 30% акций ПАО в порядке, регулируемом главой XI.1 закона № 208-ФЗ, покупатель обязан направить публичную оферту — предложение о приобретении акций иным собственникам ценных бумаг. При этом в стоимость сделки входит не только цена покупаемых акций, но и цена других акций, которые покупатель должен попытаться выкупить у текущих владельцев.
Для участия в тендере в ряде ситуаций требуется должным образом составленная справка о крупности сделки. Документ необходимо подтвердить подписью руководителя компании и ее главного бухгалтера. Справка такого вида нужна также для предъявления в Росреестре с целью регистрации перехода прав на недвижимость.
Само понятие крупной сделки для ооо определено в соответствующем Федеральном законе №14, в статье 46. Здесь описан обозначенный термин и даны подробные разъяснения относительно всех аспектов поставленного вопроса. Согласно этому законодательному акту установлено два ключевых критерия крупной сделки для ООО:
- для акционерных обществ – в статье 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
- для обществ с ограниченной ответственностью – в статье 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
- для бюджетных учреждений – в пункте 13 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
- для унитарных предприятий – в статье 23 Федерального закона от 14 ноября 2021 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Последствия изменений правил выдачи выписок ЕГРН
Нововведения стали ответом на существующие риски мошенничества с недвижимостью. Известно несколько громких уголовных дел, когда «чёрные риелторы» вычисляли квартиры, принадлежащие пожилым людям, подтверждая это полученными сведениями из реестра. Затем они устанавливали контакт с пенсионерами, втирались к ним в доверие, заставляли подписать документы о переходе права собственности на себя или подставных лиц. Именно с целью борьбы с мошенниками с 1 марта 2023 года закроют данные ЕГРН в Росреестре. Теперь получить сведения о принадлежности жилого помещения будет гораздо сложнее, особенно, если сам правообладатель не захочет эти сведения раскрыть.
Правда, не все согласны с тем, что новый закон принесет больше пользы, чем вреда. Ряд экспертов считает, что это значительно усложнит проведение сделок для обычных граждан, но никак не защитит владельцев недвижимости от действий мошенников. Кто-то же полагает, что защита персональных данных – важная ступень в развитии российского законодательства, и данные нововведения просто необходимы.