Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Как платить налоги за аренду?
Финансовый вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников назвал «обеление» рынка арендного жилья «важным направлением нашей совместной работы с УФНС по Санкт-Петербургу». В своем Telegram-канале чиновник перечислил несколько способов, как физлица могут платить налог с доходов от сдачи жилья:
- Используя специальный налоговый режим для самозанятых
- Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, платить налог по упрощенной системе налогообложения
- Приобретя патент на сдачу квартиры внаем
- Путём подачи декларации по форме 3-НДФЛ (налога на доходы физического лица)
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция
| Исследование рынка | Перед сдачей жилья необходимо проанализировать предложения конкурентов, сравнить цены, состояние квартир, изучить тексты объявлений. Это поможет сформировать оптимальные расценки и требования. Стоимость аренды зависит от ремонта, наличия мебели, месторасположения недвижимости, уровня цен в районе и других факторов. Собственник должен определить класс квартиры: эконом, бизнес или люкс. |
| Сбор документов и разрешений | Перед сдачей квартиры наймодатель или арендодатель решает вопросы с другими собственниками, прописанными на квадратных метрах:
В отдельную папку надо отложить разрешения и документы, подтверждающие право владения (свидетельство, выписку из реестра). |
| Подготовка жилья к сдаче | Круг работ будет зависеть от класса квартиры. Необходимо провести генеральную уборку, ремонт, проверить состояние инженерных коммуникаций.
|
| Подготовка фотографий | Это существенный момент, так как качество фото повлияет на выбор арендаторов. Сделать качественные снимки под силу любому собственнику без обращения к профессиональному фотографу. Фото рекомендуется делать в солнечную погоду или при хорошем освещении. На фотографиях показать все преимущества квартиры, обязательно запечатлеть ванную, туалет, кухню. |
| Составление объявления | Для подготовки хорошего объявления выделить все плюсы недвижимости: упомянуть о проведении ремонта, указать количество комнат, площадь кухни, наличие раздельного санузла, хороших соседей.
|
| Размещение объявления с фото | Для размещения оферты подойдут популярные площадки и сервисы. Стоит остановиться на 4-5 ресурсах. Как показывает практика, платные площадки позволяют сдать квартиру намного быстрее. |
| Телефонные переговоры с клиентами | В процессе общения стоит учесть ряд рекомендаций:
|
| Демонстрация квартиры | Рекомендуется подойти заранее, подготовить помещения, включить освещение, ненавязчивую музыку. В процессе общения желательно не только отвечать на вопросы, но и рассказывать истории о квартире. Надо помнить, что арендаторы выбирают уютное жилье и добропорядочного хозяина. Важно понимать, что посетители должны обдумать решение об аренде, поэтому не стоит давить. |
| Подписание договора | Договор подготавливается заранее в двух экземплярах. В нем должны быть отражены все необходимые пункты, в том числе размер страхового депозита. Перед подписанием договора надо сфотографировать показания счетчиков и паспорта клиентов. |
| Передача квартиры | Факт передачи недвижимости фиксируется с помощью акта приема-передачи. Данный документ не обязателен, но позволяет обезопасить владельца квартиры и будущих жильцов. Акт содержит опись имущества, описание его состояния и фотографии, если есть необходимость. В конце документа ставится дата и подписи сторон. Когда арендатор будет покидать жилье, собственник имеет право провести ревизию и проверку имущества. При этом составленный акт не позволит предъявить нанимателю необоснованные претензии. |
Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Официально никакого статуса «самозанятый» нет. Это простой гражданин или ИП, который продает товары собственного производства, оказывает услуги, выполняет работы или реализует свои имущественные права, например сдает квартиру, и уплачивает налог на профессиональный доход.
Для физического лица НПД заменяет НДФЛ. Вместо стандартных 13% с дохода гражданин платит 4%, если получает деньги от физлиц, или 6%, если от организаций. На первое время самозанятым предоставляют вычет 10 000 — пока они не исчерпают эту сумму, они платят налог исходя из ставок 3 и 4% соответственно.
В законе нет конкретного перечня видов деятельности, которыми может заниматься самозанятый. И при регистрации не надо указывать, как именно вы планируете зарабатывать деньги. Но это можно сделать добровольно.
НПД платят со всех доходов, которые получает самозанятый и которые относятся к объекту налогообложения. Это доходы от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг или реализации имущественных прав.
При этом есть доходы, которые не могут облагаться НПД. К ним, в частности, относятся:
- зарплата и другие выплаты по трудовым договорам;
- доход от продажи недвижимости и транспорта;
- доход от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья;
- доход муниципальных и госслужащих, кроме доходов от сдачи жилья в аренду;
- доходы в натуральном виде.
Поэтому иногда совмещать НПД и НДФЛ можно, но чаще всего так не получится. Например, можно работать по трудовому договору, получать зарплату и одновременно быть самозанятым. Но если сдавать жилье, то нужно либо платить НПД и быть самозанятым, либо быть простым физическим лицом и платить НДФЛ. Одно с другим несовместимо.
Поскольку вы, видимо, уже занимаетесь разработкой сайтов и просто хотите легализовать эту деятельность, регистрироваться в качестве самозанятого вам придется. В этом случае доходы от сдачи квартиры, наряду с другими, нужно будет отражать в приложении «Мой налог» и уплачивать НПД.
Доходы от сдачи квартиры, которые вы получили до того, как зарегистрировались в качестве самозанятого, можно отразить в декларации и воспользоваться вычетом в части этих доходов и заявленного или уплаченного НДФЛ.
Кто такие самозанятые и при чём тут эксперимент
В России многие не работают «официально», но деньги получают, а значит, должны платить налоги со своих доходов. К таким «фрилансерам» относятся сантехники, риелторы, репетиторы и другие специалисты, которые берут за свои услуги плату напрямую. Они называются «самозанятые». Стать самозанятым может даже индивидуальный предприниматель, если у него нет сотрудников.
Самозанятыми могут стать те, кто оказывает услуги или работает по договорам (или без) и в год получает не больше 2,4 млн рублей.
1 января 2019 года стартовал эксперимент, в рамках которого такие люди могут платить небольшой налог (меньше ИП!) — 4%. Никуда ходить и заполнять какие-то документы не нужно — всё можно сделать в приложении в смартфоне. Эксперимент проводится в четырёх регионах — Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области — и продлится год.
Платить налоги по новой схеме смогут не все, в законе есть исключения: так, самозанятыми стать не получится у тех, кто занимается добычей или продажей полезных ископаемых, продаёт подакцизные товары или работает по договору поручения.
А вот собственник квартиры, который её сдаёт, — это прямая целевая аудитория нового закона. Получить статус самозанятых могут те, кто сдаёт жилую недвижимость.
Почему к арендодателям это относится
По закону налогом облагаются практически все доходы. То есть те, кто сдаёт квартиру, тоже должны его платить. Однако рынок съёмного жилья непрозрачный, и налоги платят очень мало собственников (по разным данным, около 5–7%).
На такую «серую зону» и был рассчитан эксперимент: государство явно работает в направлении «обеления» рынка аренды и будет искать людей, которые не платят налоги с дохода, получаемого от сдачи жилья. С одной стороны, им будут грозить штрафы, с другой — квартиросъёмщики, которые могут в любой момент начать шантажировать угрозами «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия. Поэтому, видимо, со временем налоги платить всё-таки придётся большинству — так будет проще и безопаснее.
Какие варианты платить налоги за сдачу квартир были раньше
До появления нового режима (а в большинстве регионов РФ и сейчас) арендодатели должны были платить НДФЛ — 13% от дохода.
Можно зарегистрировать ИП. Тогда размер налоговых отчислений будет зависеть от выбранного режима: упрощённой системы налогообложения (УСН) или оформления патента. При УСН налог составляет 6% от доходов. При оформлении патента те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (который зависит от стоимости квартиры).
При этом требуется подавать налоговую декларацию и отчётность.
Как работает новая схема
С новым режимом всё стало проще, а налог — меньше. Он составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП.
У приложения, конечно, есть недочёты: оно пока может подвисать и некорректно что-то отображать (но, надеемся, это временно). Зато всё — от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога — можно делать со смартфона. Ещё одно отличие от «старой» схемы — ежемесячное начисление и оплата налогов.
Какой доход облагается налогом
Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартиросъёмщика. Практика ещё до конца не сформировалась, но, скорее всего, всё будет работать по той же схеме, что и НДФЛ.
Ежемесячная плата за арендованную квартиру — доход
Основные отчисления в налоговую будут идти именно с той суммы, которую арендаторы платят за квартиру каждый месяц.
Страховой депозит не доход. Если его вернуть
При подписании договора найма жильцы передают собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда они будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке. Или вычтет стоимость испорченных вещей. С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом лишь тогда, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру).
Если арендатор оплачивает коммунальные расходы НЕ по счётчикам — это доход
То есть все платежи «не по счётчику», которые квартиросъёмщик возмещает хозяину квартиры, — это доход, и с него потребуется заплатить налог.
Все расходы, оплаченные по счётчикам, — не доход
Считается, что это расходы в интересах нанимателя. Такова точка зрения и Министерства финансов (для любознательных — Письмо Минфина России от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194).
Вы сдали квартиру студенту за 15 тысяч рублей, он же будет оплачивать «коммуналку» без счётчиков — 3 тысячи рублей, а сверху вы попросили депозит 10 тысяч.
Считаем доход для налога: 15 000 + 3 000 = 18 000 рублей
Считаем налог: 18 000×4% = 720 рублей. Ежемесячно
Заплатить можно меньше, если использовать налоговый вычет. Для налога 4% предоставляется вычет 1%, а для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Вычет не может превысить 10 000 рублей: как только сумма вычета достигнет этой цифры, право на применение вычета прекратится. С этого момента налог придётся платить полностью.
- Деньги вычитаются из налога постепенно. То есть вообще не платить налог, пока не «накопится» 10 000 рублей, нельзя.
- Вычет можно получить один раз за всё время самозанятости.
Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя
Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.
Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.
Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.
Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)
Арендодатель – юридическое лицо
Нюансы уплаты налога с арендных доходов, получаемых юридическими лицами, будут зависеть от системы налогообложения, регулярно применяемой организацией-арендодателем. Если налогообложение юридического лица, получающего арендные доходы, осуществляется по упрощенной схеме, то соответствующая декларация составляется и подается плательщиком строго до 31 марта. Если же используется общий порядок налогообложения, то организация уплачивает предусмотренный налог на прибыль, исчисляемый согласно требованиям законодательства.
Прибыль, заработанная юридическим лицом, облагается налогом по стандартной ставке, равной 20%. Налоговые платежи могут осуществляться как ежеквартально, так и ежемесячно. Кроме того, уплачивается НДС в бюджет по ставке 18%.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2023 году?
Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.
Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:
- НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
- патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
- упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
- налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.
Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:
- НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
- УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
- налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.