Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Оформите квартиру в собственность
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ.
Потребуются следующие документы:
- Договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования
- Оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
- Кредитный договор и его копия
- Паспорта всех дольщиков
- Свидетельство о браке, если супруги оформляют недвижимость в совместную собственность
- Квитанция об оплате госпошлины — она составляет 2000 рублей
- Допсоглашение об отмене закладной, если оформляли
Сотрудник МФЦ примет у вас документы, а вам оставит расписку, в которой будет указан номер вашего заявления.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
-
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
-
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?
- паспорт;
- заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
- заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
- договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- заявление о регистрации ипотеки;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
- документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.
Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.
Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях Закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).
Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский Кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.
Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на Жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Как оплатить госпошлину за регистрацию права собственности
Госпошлина за регистрацию права собственности уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Сделать это можно в любом отделении банка или в МФЦ.
Внести оплату можно как через банкоматы и терминалы, так и в кассе этих учреждений. При оплате через терминал или банкомат потребуется выбрать соответствующую услугу в меню и поставщика услуги (Росреестр), ввести Ф. И. О. и паспортные данные плательщика, а также указанные в квитанции реквизиты.
Оплату можно внести онлайн в личных кабинетах интернет-банкинга. Например, в приложении Сбербанка для этого необходимо зайти в раздел «Платежи» — «Дом» — «Росреестр» и ввести реквизиты.
Регистрация права собственности на новостройку
В том случае, если за счет ипотечного кредита приобретается жилье в новостройке, оформление права собственности имеет некоторые особенности.
Во-первых, регистрация права собственности возможна лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а участник ДДУ принял квартиру по передаточному акту. Если же ипотека оформляется на квартиру в не сданном доме, то регистрации подлежит договор долевого участия, а не право собственности.
Во-вторых, отличается пакет документов, который предоставляется в Росреестр. В него входят:
- Паспорта всех дольщиков;
- Договор долевого участия или уступки прав требования с отметкой о регистрации;
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации ДДУ;
- Передаточный акт;
- Технический паспорт;
- Экспликация из кадастрового плана здания;
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Документы для ипотеки (кредитный договор, закладная, если оформлялась).
Особенности ДДУ с ипотекой
Регистрация договора долевого участия с ипотекой имеет свои особенности. Поскольку дольщик приобретает еще не построенный объект, то регистрация договора страхует его от двойной продажи квартиры, дает право на требование неустойки при задержке сдачи квартиры.
При покупке квартиры по ДДУ юристы банка тщательно проверяют документы по новостройке, поскольку квартира будет являться предметом залога.
При регистрации ДДУ потребуются документы от застройщика: договор со всеми приложениями, планами дома и продаваемой квартиры, проектной декларацией и т.д.
Если регистрируется первый ДДУ в доме, то застройщиком предоставляются все документы на дом.
Это разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство, документы на земельный участок), план дома, документы (учредительные) самого юридического лица, документы о страховании ответственности самого застройщика и много других документов, в зависимости от особенностей самого застройщика.
Конечно же, необходимо будет предоставить договор долевого участия со всеми имеющимися приложениями, и также кредитный договор в двух экземплярах.
От покупателя могут потребоваться дополнительные документы:
- Если сделка регистрируется через Росреестр, то предоставить два экземпляра кредитного договора;
- Нотариально заверенное согласие на покупку со стороны супруга или супруги;
- Если покупка совершается на ребенка, то свидетельство о его рождении;
- Квитанцию об оплате госпошлины, хоть ее и нет в списке обязательных документов, желательно приложить, поскольку если информация об оплате не дойдет до регистратора, то регистрация производиться не будет.
Следует отметить, что при серьезном нарушении застройщиком условий договора – серьезном затягивании строительства, некачественном проведении работ, договор ДДУ может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.
Особенности процедуры
Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр. А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.
Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.
Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.
В зависимости от вида ипотеки различается и порядок ее регистрации.
Юридически выделяются 2 вида ипотеки:
- В силу договора. Залогом предоставляемого займа выступает имеющееся у заемщика жилье. При договорной ипотеке не требуется подтверждать цель, на которую берется кредит, а условия кредитования прописываются в отдельном договоре. Такой вид ипотеки является определенным риском для банка, так как он приобретает права на залоговое имущество только после того, как будет зарегистрирован договор ипотеки, что происходит в течение трех месяцев, отведенных законодательством. Чтобы обезопасить себя при договорной ипотеке, банки требуют у заемщика поручителей по кредиту и устанавливают повышенную процентную ставку на период регистрации договора.
- В силу закона. Наиболее распространенный вид ипотеки. При нем заемщик берет у банка кредит на покупку жилья, которое оформляется в собственность покупателя и одновременно становится обеспечительным залогом для взятых средств. Обязательными условиями являются смена собственника недвижимости и предоставление займа на покупку жилья из целевых средств банка, которые могут быть выданы заемщику только при предоставлении одного из следующих документов:
- договор долевого участия в строительстве дома;
- договор купли-продажи;
- договор переуступки прав на недвижимость.
Можно выделить 4 основных отличия одного вида ипотеки от другого:
- Присутствие представителя банка при регистрации ипотеки требуется только при кредитовании в силу договора;
- Ипотека в силу закона освобождает банк от уплаты госпошлины;
- При законной ипотеке залогом выступает жилье, приобретаемое на кредитные средства, а при договорной — любая недвижимая собственность заемщика;
- При законной форме регистрация ипотечного договора осуществляется одновременно с регистрацией права собственности заемщика на приобретаемую квартиру, а при договорной сначала регистрируется договор купли-продажи, а потом договор ипотеки.
Чтобы зарегистрировать квартиру в ипотеке на себя, необходимо подать бумаги в регистрирующий орган. Осуществляется данная процедура в Регпалате. Отнести бумаги можно лично, но для удобства лучше воспользоваться многофункциональным центром. Таких учреждений на территории России работает очень много, поэтому проблем с обращением возникнуть не должно.
По факту МФЦ – это посредник между гражданами и государственными органами. Все заявления и документы, подаваемые в центр, передаются по назначению. Для того чтобы попасть на прием к сотруднику центра для оформления права собственности, можно пройти регистрацию на сайте Госуслуги или получить талончик при личном обращении к сотруднику МФЦ.
Справка: при необходимости специалист многофункционального центра может предоставить консультацию по вопросам, касающимся регистрации прав на недвижимость.
Но сотрудники центра не предоставляют следующих услуг:
- регистрация прав собственности;
- анализ документов;
- составление юридических документов;
- оплата госпошлины;
- оформление расписок;
- удержание средств, предоставление банковских ячеек и т. д.
При государственной регистрации права собственности работник МФЦ выполняет следующие функции:
- принимает документы от заявителя;
- проверяет их количество и наличие явных ошибок;
- передает на рассмотрение регистрационной палаты.
Если с документами все в порядке, то данные о новом собственнике вносятся в реестр, а заявитель получает не свидетельство о праве собственности, а выписку из ЕГРН. Теперь это единственный документ, подтверждающий права владельца.
Нюансы регистрации права на приобретенную по ипотеке квартиру в новостройке
Оформление в собственность квартиры, купленной в новостройке сложнее, нежели на рынке вторичного жилья. Переход полного права собственности в данной варианте произойдет только после окончания строительных работ и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Прежде чем в юстицию вам нужно получить закладную от банка. Она предоставляется только после того как будет сделана оценка квартиры для ипотеки и подготовлен соответствующий отчет для банка. Основанием же для оформления оценки будет наличие кадастрового и технического паспорта на квартиру, которые в свою очередь, оформляются только после сдачи дома застройщиком.
В итоге схема оформления квартиры в собственность от застройщика следующая:
- Получение тех. и кадастрового паспортов на объект недвижимости;
- Заказ оценки квартиры;
- Оформление закладной в банке;
- Оформление собственности.
Основанием для оформления квартиры в собственность в новостройке от застройщика будет следующим:
- Договор долевого участия;
- Договор ипотеки;
- Закладная;
- Акт приема передачи квартиры;
- Документы об оплате квартиры;
- Пошлина
Важно получить технический паспорт – этот документ на квартиру должен иметь любой настоящий собственник. После оформления квартиры следует как можно быстрее заказать такой паспорт – он позволит проводить демонтаж и реконструкцию площади по своему усмотрению.
Иногда требуется перевести жилье в статус коммерческого нежилого помещения. Это потребует новых процедур по оформлению бумаг и определенных расходов, в том числе – на налоги.
Приобретённое вами жилое помещение остаётся в залоге у банка до полного закрытия ипотеки. Это значит, что формально, вы владелец квартиры, но не вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, о чём в росреестре сделана запись. В случае потери вами трудоспособности, а значит, и возможности оплачивать ипотеку, банк выставит квартиру на торги и продаст её с аукциона по цена на 2О%-3О% ниже рыночной. Вычтет из вырученных средств сумму оставшегося долга, а остаток великодушно отдаст вам.
По прошествии нескольких лет, или нескольких десятков лет, вы, наконец- то оплатили последний взнос по ипотеке и написали соответствующее заявление. В финансовой компании вам должны выдать справку о закрытии ипотеки и закладную. Закладную вы предоставляете в росреестр и в течение трёх дней становитесь полноправным собственником жилья, купленного в ипотеку.
Срок регистрации права собственности на квартиру
Статьей 16 Закона устанавливаются сроки, в течение которых производятся регистрационные действия. Если документы были переданы через МФЦ, то следует руководствоваться следующими временными промежутками от даты приема полного пакета документов:
- девять рабочих дней в общем порядке;
- семь рабочих дней после поступления заявления на регистрацию жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита;
- пять рабочих дней, если регистрация осуществляется в отношении нотариально удостоверенной сделки, а также на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов или свидетельства о праве на наследство.
Росреестр после получения всех документов производит их оценку с правовой точки зрения.
Отказать в регистрации могут по следующим причинам:
- несоответствие данных, указанных в заявлении, с подтверждающими документами;
- наложенные на квартиру аресты и ограничения, запрещающие производить с ней регистрационные действия.
Полный пакет документов, который может понадобиться вам для регистрации права собственности может различаться в зависимости от способа приобретения недвижимости. Чтобы избежать проблем и затягивания сроков оформления – лучше уточнить список нужных бумаг в справочной службе Росреестра или обратиться за помощью к риелтору.
Минимальный список документов, которые вам будет необходимо предъявить в МФЦ выглядит следующим образом:
- Паспорт нового собственника квартиры
- Заявление о регистрации права собственности
- Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей)
- Документ, подтверждающий основания для перехода права собственности к вам (например – договор-купли продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.)
В некоторых случаях к этом списку могут дополнительно потребоваться некоторые другие документы, например:
- В случае участия в сделке несовершеннолетних граждан младше 14 лет – их свидетельства о рождении
- Если отчуждению принадлежит только доля в квартире – письменное согласие остальных собственников на проведение сделки
- В случае приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита – договор с банком, а также отчёт об оценочной стоимости объекта и закладная
Помимо этого, если вы приобретаете не квартиру в новостройке, могут понадобится дополнительные документы и от предыдущих собственников недвижимости:
- Если одним из собственников квартиры был несовершеннолетний ребёнок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства
- Если квартира была куплена в браке – согласие второго супруга на отчуждение имущества
- А если квартира ранее не была зарегистрирована в ЕГРН – ещё и документы подтверждающие основания, на которых имущество перешло к предыдущим собственникам