Что изменится в сфере недвижимости с 1 марта 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что изменится в сфере недвижимости с 1 марта 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Комментарий к ст. 164 ГК РФ

2. Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция

3. Судебная практика по статье 164 ГК РФ

4. Расширение состава сведений ЕГРН

5. Причины больших изменений

6. Документы после регистрации

7. Сделки подлежащие государственной регистрации 2021

8. Проведение государственной регистрации прав

9. Договоры подлежащие государственной регистрации 2021

10. Сделки, не подлежащие государственной регистрации

11. Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

12. Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

13. Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ

14. Как зарегистрировать недвижимость

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договора аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договора аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.

Комментарий к ст. 164 ГК РФ

1. Первый вопрос, на который необходимо дать ответ при толковании ст. 164, состоит в том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме. К сожалению, закон дает известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.

Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о состоявшейся регистрации (ст. 13 Закона о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).

С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. ст. 158, 160, п. 3 ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 и др. ГК). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.

При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.

2. Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество (об этом см. п. 3 коммент.) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок комментируемая статья содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая, однако, почти ничего не проясняет.

И действительно, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.

Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция

В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.

В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.

Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.

Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.

Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).

Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.

Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:

договор аренды и субаренды

— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия

договор участия в долевом строительстве
договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
договор финансовой аренды (лизинга)
соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.

Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.

Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.

договоры продажи жилых помещений
договоры продажи предприятия
договоры дарения недвижимости
договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)

То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.

Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.

Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
право хозяйственного ведения
право оперативного управления
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
сервитут
залог недвижимого имущества
доверительное управление
иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.

Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.

Судебная практика по статье 164 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договоров аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договоров аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию суда первой инстанции, сославшись также на пункт 1 статьи 164 ГК РФ, и отклонил довод министерства о противоречии позиции общества разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума N 73), поскольку посчитал, что сторонами непосредственно в договоре достигнуто соглашение о периоде начисления арендной платы (пункт 6 договора).

Суды первой инстанции и апелляционной инстанции, сославшись на статьи 164, 168, 307, 309, 310, 328, 382, 383, 388, 389, 433, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), часть 2 статьи 6, статью 17 Закона N 214-ФЗ, статью 6 Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителя», разъяснения, приведенные в пунктах 2, 9, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление Пленума N 54), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего: согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в установленном законом порядке, также подлежит государственной регистрации; по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации договор об уступке права требования неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства не влечет юридических последствий для третьих лиц; поскольку договор уступки от 06.02.2018 N 13С-19/18 не зарегистрирован в установленном порядке, у предпринимателя отсутствуют предусмотренные Законом N 214-ФЗ основания для предъявления требования о взыскании неустойки и штрафа.

Согласно положениям пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на 20 апреля 2006 года) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 названного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, вопреки требованиям части второй статьи 96 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», заявителем не представлены документы, подтверждающие применение в его конкретном деле статей 164 и 181 ГК Российской Федерации, статей 49 и 67 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», а также оспариваемых положений Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 14.08.2012 N 101/12/Г земельного участка, предоставленного для размещения индивидуального гаража, и дополнительное соглашение к нему от 29.11.2017, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 14, статьями 26, 27, частью 12 статьи 29, частью 1 статьи 51 Закона о регистрации, признал, что после истечения срока действия указанного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на момент заключения дополнительного соглашения от 29.11.2017, которым срок действия этого договора установлен с 29.11.2017 до 29.11.2020, указанный договор аренды являлся действующим.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 132, 133.1, 164, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшими в спорный период статьями 42, 56, 85, 90, статьей 105 ЗК РФ, статьей 1 ГрК РФ, статьей 2, частью 6 статьи 28 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», статьей 1 Федерального закона от 27.05.1996 N 57-ФЗ «О государственной охране», Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктами 4.1, 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных заместителем Министра топлива и энергетики 29.04.1992 и постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24.04.1992 N 9, Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.09.2017 N 1083, Сводом правил, разъяснениями, приведенными в пункте 1 Обзора судебной практики N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.10.2015 N 2318-О, пришел к выводу том, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований Администрации, отменил решение от 07.08.2018 и отказал Администрации в иске.

Расширение состава сведений ЕГРН

С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.

Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.

Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».

Причины больших изменений

Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.

Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:

сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).

Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.

То есть, теперь из закона понятно:

кто осуществляет конкретные функции и полномочия – орган регистрации прав или учреждение;
чьи действия при необходимости можно обжаловать – кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Документы после регистрации

О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.

После регистрации прав собственности на имущество с 2016 года всем собственникам выдаются выписки из ЕГРП. Свидетельств установленного образца и кадастровых паспортов больше нет.

Перед проведением юридически значимых сделок с недвижимостью выписку из ЕГРП придется обновить. Она может быть заказана в Росреестре или в МФЦ. Как правило, срок действия документа не устанавливается, но принято считать, что для заключения договора необходимо предъявить справку, взятую не позже месяца назад.

Сделки подлежащие государственной регистрации 2021

Если субарендные договоренности запланированы на срок свыше 1 года, то документы, подтверждающие заключение соответствующего соглашения подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Что касается другой стороны субарендного соглашения, то в зависимости от юридического статуса (физлицо или юрлицо) госпошлина оплачивается согласно установленного тарифа (2021 или 22021 рублей соответственно).

Ответ: Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года или на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.
При этом при продлении договора аренды путем автоматической пролонгации или путем внесения в договор изменений (соглашение) при условии, что срок действия договора не будет превышать один год, а также возобновлении действия договора на неопределенный срок такой договор аренды нежилых помещений не нуждается в государственной регистрации.

Цитата (Из К+): Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилых помещений. Договор аренды заключен на 11 месяцев и перезаключается каждый год путем заключения нового договора. Можно ли каким-либо образом заключить дополнительное соглашение к договору аренды на следующие 11 месяцев, не печатая новый договор, чтобы не возникла необходимость регистрировать данный договор?

Резюмируя изложенное, считаем, что государственная регистрация долгосрочных договоров коммерческого найма по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ необходима и целесообразна. При этом ст. 674 ГК РФ должна быть дополнена следующим положением: «договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». С заявлением о государственной регистрации договора коммерческого найма вправе обратиться одна из сторон.

Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость стало обязательным в 2021 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данные поправки также были учтены в законе N 218-ФЗ.

Внесены изменения в федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»*, которые отменяют обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

Проведение государственной регистрации прав

После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.

После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.

По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.

Договоры подлежащие государственной регистрации 2021

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.

1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации, Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации).

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.

Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.

В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.

Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.

К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ

1. О применении судами положений комментируемой статьи см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В п. 3 указанного Постановления сказано следующее.

«Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ)».

Согласно п. 1 комментируемой статьи права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения отдельных видов имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных государственных органах.

Законодатель не уточняет, о каком конкретно имуществе идет речь, а только говорит о случаях, предусмотренных законом. В настоящее время речь идет о недвижимом имуществе.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него. Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости.

Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее территориальные подразделения и ее структурные подразделения.

Понятие государственной регистрации прав на имущество содержалось и в ранее действовавшей редакции ГК, однако ранее речь шла исключительно о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основополагающим правовым актом в сфере государственной регистрации прав на имущество является Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 2 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулировал эти вопросы, признан утратившим силу с 1 января 2020 года. В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Публичность государственной регистрации означает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в Едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав.

Как зарегистрировать недвижимость

Сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, должна быть правильно заключена. По ст. 13 ФЗ об оформлении недвижимости процедура проводится на основе следующих этапов:

Подача документации в регистрационную службу. Это может быть территориальное подразделение. Потребуется заявление, паспорт, заверенная доверенность (если оформление происходит доверенным лицом). Перечень документов может изменяться на основе условий регистрации и прочих параметров.
Проверка законности и выполнение правовой экспертизы документов.
Определение факта отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, а также оснований, из-за которых регистрация была бы прекращена.
Данные вносятся в ЕГРП. В этом ресурсе есть информация о правах на недвижимость.
Оформление правоустанавливающей документации и предоставление удостоверений, свидетельствовавших, что регистрация была выполнена.

Регистрация недвижимости обычно осуществляется в течение месяца. Следует учитывать, что может быть отказ от государственной регистрации по причине:

Предоставления ложной информации.
Неправильного оформления документов и предоставления не всех документов.
Появления сомнений в подлинности документации.
Наличия запрета относительно объекта.

Отказ обжалуется в арбитражном суде. Для проведения процедуры нужно оплатить госпошлину. Этот платеж обязательный. Ее размер утверждается НК РФ и равен 1000 и 1500 рублей для физических и юридических лиц. В зависимости от типа недвижимости сумма пошлины может быть разной.