Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки — порядок составления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
С брачными договорами при сделках с жильем чаще всего сталкиваются агентства элитной недвижимости. «При продаже недвижимости необходимо предоставлять либо согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, либо заявление о том, что человек не состоит в браке. Многие вместо согласия предоставляют на сделку брачный договор. Далее именно брачный договор подается в Росреестр, чтобы государственные регистраторы могли проверить, действительно ли имущество принадлежит тому или иному супругу, действительно ли этот вопрос в брачном договоре урегулирован и не нужно ли получать дополнительное согласие супругов», — рассказал юрисконсульт агентства Savills.
Брачный договор востребован у предпринимателей — им пользуются, чтобы компании работали без вторжения извне. «Например, это позволяет отчуждать доли в компании без предварительного получения нотариально удостоверенного согласия супруги или супруга. Один из супругов, задекларировав, что все имущество, купленное на его имя, является его персональной собственностью, самостоятельно занимается бизнесом, не привлекая другого, который и не знает, какие операции проводит компания», — подытожил Мурат Бороков.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Нужно ли получать согласие банка?
Заключение контракта – дело добровольное. Банк не будет требовать его оформления от заемщиков. Но при этом может отказать в кредите, и единственным вариантом получения положительного ответа на заявку станет брачный договор, который позволит обойти слабые стороны семьи как заемщика.
В случае если для получения ипотеки в банке договор не требуется, но был заключен ранее или оформляется супругами для каких-то иных целей, банк обязательно должен быть поставлен в известность и дать разрешение на него. Поскольку положения брачного договора могут влиять на ипотечный и вступать в противоречие с его условиями, ущемлять в правах одну из сторон, снижать надежность и гарантию оплаты по кредиту, а также требовать переоформления существующих имущественных прав.
При упоминании ипотечного жилья при оформлении самого брачного договора необходимо предоставить согласие банка на его составление. Без него контракт может быть признан недействительным.
Важно! Банк всегда запрашивает у клиентов информацию о наличии либо отсутствии брачного договора, когда оформляется кредит. Если заемщики утаят это, и в дальнейшем информация откроется, то банк будет вправе потребовать досрочного погашения.
Обязательные условия и моменты
Вопросы, которые должен содержать и описывать брачный контракт:
- заемщик (кто из супругов им является);
- собственность (кто и в каких долях станет собственником имущества);
- первый взнос (кто платит);
- плательщик (кто будет гасить суммы по кредиту);
- иные платежи (кто из супругов оплачивает страховку, проценты, платежи ЖКХ);
- раздел имущества (условия осуществления);
- основания для пересмотра (что может повлечь изменение обязательств по выплате ипотеки);
- перечень источников официального дохода (денежные средства, которые будут обеспечивать погашение кредита);
- ответственность за невыполнение (какие последствия повлечет уклонение от обязательств одной из сторон);
- сведения о недвижимости (подробно: адрес, кадастровый номер и т. д.);
- сумма займа и порядок погашения;
- наименование кредитной организации (банк в котором оформляется ипотека).
- Скачать бланк брачного договора для ипотеки
- Скачать образец брачного договора для ипотеки
Порядок и основания для расторжения
Можно ли расторгнуть, если квартира находится в ипотеке? Согласно Гражданскому кодексу, все граждане свободны как в заключении договоров, так и в расторжении. Но расторгать брачный контракт не стоит в случае, если он является одним из условий ипотеки.
Обычно это прописывается в кредитном договоре с банком и выделено отдельным пунктом. В случае нарушения данного обязательства, он вправе расторгнуть все имеющиеся договорённости с заёмщиками и потребовать досрочного погашения.
Основанием для расторжения договора является:
- признание одного из супругов недееспособным;
- отсутствие нотариальной регистрации;
- если вскрыт факт давления на одну из сторон (запугивания, угрозы) при заключении контракта;
- ущемление прав одной из сторон;
- смерть одного из участников договора;
- объявление одного из участников пропавшим без вести, подтвержденное судебным постановлением.
Расторжение договора происходит в судебном порядке. Но сначала необходимо уведомить о своих намерениях банк. А уже после обращаться в суд, где будут рассмотрены все нюансы дела и вынесено решение о правомерности расторжения.
Брачный договор при военной ипотеке
В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.
Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.
Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:
— квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
— участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
— если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.
В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».
Как расторгнуть брачный договор на ипотеку
Расторжение брачного договора при ипотеке возможно в любое время, но до официального оформления развода. Главное условие — обоюдное согласие мужа и жены. При этом вы должны понимать, что в случае развода отсутствие договора станет основанием для раздела ипотечной квартиры по закону.
Если вы еще не погасили ипотечный кредит, то для расторжения брачного контракта потребуется разрешение банка. Финансовая организация вправе скорректировать условия по кредитному договору. Более того, кредитор может потребовать погасить займ досрочно, если решит, что в данной ситуации его риски растут.
Расторгнуть брачный договор по инициативе одного супруга можно в следующих случаях:
— один из супругов не выполняет свои обязательства по брачному договору;
— муж или жена пропал(а) без вести (нужно судебное постановление);
— один из супругов признан недееспособным на основании решения суда;
— муж или жена умер(ла) (при предъявлении свидетельства о смерти).
Для расторжения брачного договора, так же как и для его заключения, придется отправиться в нотариальную контору. Нотариус должен официально зафиксировать отмену документа. За расторжение контракта вы заплатите 200 рублей.
Брачный договор и развод
Разводы сегодня случаются часто, и БД от подобного шага удержать бывших влюбленных не сумеет, но он поможет разобраться в финансовых вопросах. Если в БД рассмотрена процедура разделения ипотечного долга при разводе, то никаких вопросов у банка не будет.
Важно! Если только один из супругов выплачивает заем и это зафиксировано в БК, то именно он является владельцем недвижимости, и он же после разрыва отношений погашает долг. Вторая сторона не будет и не может претендовать на часть, даже если квартира куплена в браке.
Варианты владения недвижимостью и разделения ее и долга в случае развода:
- Совместное владение. Оба платят, оба владеют, раздел будет на части, согласно вкладу каждого.
- Раздельное владение. На одного ложатся все обязанности по кредиту, он же единолично владеет квартирой. В случае развода сам погашает долг, точнее продолжает его выплачивать.
- Долевое владение. Каждый обладает оговоренной в брачном договоре частью, так же и выплачивается ипотека.
Деление квартиры взятой в ипотеку происходит согласно регламенту, описанному в БК владения и выплаты займа. Если выбран вариант раздельной собственности, супруг/супруга, которые не являются плательщиками, не могут претендовать на долю ипотечной квартиры.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, брачный контракт имеет свои очевидные плюсы и минусы. Так, из преимуществ такого договора можно выделить следующее:
- Составляется на добровольных началах и на любом этапе семейных отношений, что исключает многочисленные споры и судебные разбирательства;
- Определяет имущественный статус кредитной недвижимости на всех этапах супружеской жизни;
- Устанавливает порядок погашения ипотечной задолженности для каждого из супругов;
Однако наряду с этим, указанный документ имеет и ряд недостатков, например:
- Составление брачного договора является редким и несвойственным для российского менталитета явлением;
- Высокая стоимость услуг нотариуса, заверяющего такую сделку;
- Возможные изменения норм законодательства могут повлечь за собой недействительность некоторых пунктов, оговоренных в контракте;
- Отсутствие возможности предусмотреть все возможные нюансы, касающиеся имущественных отношений мужа и жены;
Когда лучше составить договор
Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.
Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.
Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:
- заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
- непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
- составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
- оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.
Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.
Плюсы и минусы брачного договора при ипотечном кредите
Брачный договор при ипотеке – гибкий и современный инструмент в вопросах имущественного режима супругов. У контракта есть свои преимущества и недостатки. К числу наиболее важных положительных моментов можно отнести:
- Четкое установление имущественных прав и обязанностей супругов по отношению друг к другу. Неисполнение тех или иных положений брачного договора при ипотеке, влечет возможность защиты прав граждан в судебном порядке.
- Возможность создать систему гарантий для каждого из супругов в сложных ситуациях, возникающих при разводе.
- Возможность получения кредита (ипотеки) одним из супругов даже в том случае, если второй не согласен, либо есть иные сложности.
- Создает гарантии банку касательно вопросов исполнения финансовых обязательств.
Если говорить о недостатках брачного договора при ипотечном кредите, можно выделить следующее:
- Кредитная организация выдает ипотеку меньшего размера, ведь нет поручителей и созаемщиков.
- Дополнительные расходы – услуги нотариуса в среднем обойдутся в 5 000 рублей.
- Одна из сторон может впоследствии оказаться в невыгодных для себя условиях.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Особенности БД при оформлении жилищного займа до регистрации брака
Имущество, приобретенное до заключения брака, является личной собственностью того, кто его купил. Поэтому, вступая в семейный союз с человеком, выплачивающим ипотеку и принимая участие в погашении долга, следует понимать, что получение прав на недвижимость в случае развода возможно только по личному желанию заемщика либо согласно судебному решению. Во втором случае необходимо документальное подтверждение своих платежей.
Заключение брачного соглашения в подобной ситуации позволяет прописать отдельные условия, регулирующие права и обязательства каждой стороны.
Например:
- заемщик сам погашает долг и в случае прекращения брачных отношений получает единоличные права на жилплощадь, что не даст второй стороне заявить свои притязания даже если она способствовала оплате займа и может это документально подтвердить;
- супруги устанавливают обязательство о совместной выплате долга и определяют части, причитающиеся каждой стороне в случае расторжения союза.