Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи недвижимости: когда платить и как рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Кто должен считать налог
Рассчёт налога — обязанность продавца.
До 31 марта следующего года после заключения сделки нужно подать декларацию по ИПН по форме 240.00.
Заплатить налог необходимо до 10 апреля.
Например, квартиру продали в сентябре 2022 года.
Значит, в 2023 году до 31 марта подаёте декларацию, а уплачиваете налог не позднее 10 апреля.
Декларацию и расчёт можно представить:
— через «Кабинет налогоплательщика»;
— мобильное приложение E-Salyq Azamat;
— на eGov.kz;
— в ЦОНе на бумажном носителе;
— в районное управление государственных доходов.
Оплата принимается:
— через мобильное приложение eSalyq Azamat;
— в банках;
— в отделениях Казпочты.
Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?
Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.
Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.
Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.
Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.
Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.
Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.
Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.
Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.
Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.
В Казахстане нерезиденту необходимо:
- получить в КГД МФ РК ИИН;
- подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.
Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.
Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:
- авторизоваться на портале;
- перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан»;
- заказать услугу онлайн;
- заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца и доверенности (если услугу заказывает доверенное лицо);
- подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.
Продажа недвижимости нерезидентами (иностранцами)
В соответствии со ст.252 ГК РК, гражданам без вида на жительство, но которые владеют недвижимым имуществом на территории Республики Казахстан, необходимо продать недвижимое имущество в течении 1 года от срока потери гражданства.
В целом, иностранцы и резиденты Казахстана имеют схожие правила налогообложения при продаже недвижимости.
Главными отличиями являются:
- более высокая налоговая ставка размером 15%;
- необходимость проверки Конвенции о двойном налогообложении Казахстана и страны-резидента (если Конвенция между странами не подписана, продавец-нерезидент обязан оплатить налог как в Казахстане, так и в стране резидентства);
- нерезидент обязан оплатить налог вне зависимости от срока владения недвижимости.
Таким образом, чтобы реализовать недвижимость в Казахстане иностранцу необходимо:
- иметь ИИН РК;
- предоставить декларацию по ИПН РК по Ф. 240. до 31.04 следующего года от реализации недвижимости;
- иметь договор купли-продажи или акт оценки стоимости имущества;
- оплатить налог в Казахстане в в размере 15%.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
В каких случаях нужно уплачивать ИПН при продаже недвижимости?
Если вы продали квартиру, дачу, гараж, жилой дом, объект личного подсобного хозяйства, который был в собственности менее года, и дороже, чем приобретали, тогда нужно уплачивать индивидуальный подоходный налог. Если же вы продали дешевле или по той же цене или же через полтора года, тогда ИПН не уплачивается.
ИПН уплачивается в размере 10 процентов с имущественного дохода.
Имущественный доход — это положительная разница между ценой реализации недвижимости и ценой ее приобретения.
Пример. Вы приобрели квартиру в июле 2021 года за 30 миллионов тенге и продали ее через полгода за 35 миллионов тенге. Имущественный доход получен в размере 5 миллионов тенге. Значит, 500 000 тенге (10 процентов) вы обязаны уплатить как индивидуальный подоходный налог.
Допустим, продавец продал квартиру, дом или земельный участок в течение 1 года с того момента, когда сам стал собственником недвижимости. Даже в этой ситуации он не всегда обязан платить 10%!
Обращаемся к первой части п.1 ст.180-1 НК — «доход от ПРИРОСТА стоимости…». Для уплаты налога должен быть прирост стоимости, т.е. стоимость продажи квартиры, дома или земельного участка должна быть выше стоимости их приобретения. Только в этом случае с положительной разницы между стоимостью продажи и покупки (приобретения в иной форме) продавец должен оплатить 10% ИПН.
При этом в данной ситуации есть 2 варианта:
- если стоимость приобретения продавцом имущества известна (например, продавец купил по договору купли-продажи дом, который через 10 месяцев перепродал подороже) — тогда ИПН оплачивается как указано выше, то есть с положительной разницы между указанными в договорах купли-продажи сумм,
- если стоимость приобретения продавцом имущества неизвестна (например, продавец сам построил дом, или унаследовал его). В этом случае продавец должен заказать в оценочной компании так называемую «ретроспективную оценку» (т.е. оценку за прошлый период) недвижимого имущества на момент возникновения права собственности на него. Эта оценка будет являться документом, устанавливающим первоначальную стоимость дома или квартиры, которая затем будет вычитаться из стоимости продажи и положительная разница, если будет иметь место, будет облагаться 10% ИПН. Такая ретроспективная оценка должна быть проведена не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимого имущества.
Как снизить размер выплат?
Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.
📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.
Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.
❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.
Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности
- Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.
- Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».
- Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.
Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.
В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
- В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
- Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
- В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.
- Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.
Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.
При этом, даже если в договоре об отчуждении недвижимости продавец указан в качестве физического лица без указания на статус предпринимателя, то в соответствии с правовым подходом Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 17.12.1996 № 20-П и Определении от 11.05.
2012 № 833-О гражданин — индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 16.03.2010 № 14009/09, от 18.06.2013 № 18384/12).
На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:
- функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
- использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;
Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др. Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.
Дополнительно следует отметить, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.
При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст.
Когда необходимо оплатить налог с продажи квартиры?
Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ заплатить налог с дохода от продажи жилья необходимо до 15 июля года, следующего за годом реализации имущества. При этом подтвердить свои доходы нужно декларацией по форме 3-НДФЛ, которая должна быть представлена в налоговый орган до 30 апреля.
Например: Соколов продал квартиру в апреле 2020 года и он попадает под условия обязательной уплаты налога. Значит в 2021 году ему нужно до 30 апреля подать декларацию в ФНС, а после заплатить налог до 15 июля.
Если декларация не представлена и налог не уплачен в срок, на налогоплательщика накладывается штраф. ФНС рассчитает налог по имеющимся у них данным и размер штрафа будет составлять 5 % от неуплаченной в бюджет суммы за каждый месяц просрочки (но не менее 1000 руб. и не более 30 % от общей суммы исчисленного налога).
В случае, когда гражданин подал декларацию, но не уплатил в срок НДФЛ, взысканию будут подлежать только пени за каждый день просрочки.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Правила уплаты налога на доходы физических лиц с унаследованной квартиры
Платят ли граждане пенсионного возраста НДФЛ с продажи квартиры, полученной по наследству? В 2005 году в РФ отменён налог на наследство как с квартиры, которая досталась от ближайших родственников, так и по завещанию.
Тем не менее, при наследовании квартиры применяются общие правила налогообложения.
Если квартира унаследована более 3 лет назад, то с её продажи не уплачивается НДФЛ. В противном случае нужно заплатить налог.
Как определяется трёхлетний срок? Ведь с момента смерти наследодателя до переоформления квартиры в собственность должно пройти минимум полгода. Именно столько занимает выдача свидетельства о наследстве у нотариуса. На самом деле сроки владения квартиры начинают отсчитываться сразу после смерти наследодателя (открытия наследства), а не получения свидетельства в Росреестре.
Чтобы избежать налогообложения пенсионеру стоит подождать 3 года после смерти родственника, оставившего наследство.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.
Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.
Срок продажи квартиры после вступления в наследство
Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.
Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.
Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).