Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и куда жаловаться на управляющую компанию или ЖКХ? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Особенности подачи жалобы в ФАС
Если УК бездействует в ответ на замечание, можно обратиться в Федеральную Антимонопольную Службу (ФАС). Для написания жалобы даже нет необходимости сразу писать в управляющую компанию. ФАС изначально разрабатывалась, чтобы принимать меры в ответ на бездействие других уполномоченных органов. Так что если УК бездействует и не выполняет своей работы – это само по себе является серьезным основанием для разбирательства в ФАС.
С помощью инспекции могут проверить несоответствие тарифов к оказанным услугам, и принять меры в ответ на другие нарушения со стороны управляющих компаний. Важный нюанс – обращаться нужно в территориальное отделение. Подать жалобу можно онлайн, прямо на сайте. Образца не нужно – можно просто заполнить специальную форму.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
На что можно жаловаться на ЖКХ
Чтобы отправить ЖКХ-жалобу нужно иметь для этого основания, что прописаны в законодательстве. Представлено несколько нормативных актов, которые контролируют работу ЖКХ. Если организации нарушают рассматриваемые предписания, они должны нести ответственность. И часто несоблюдение предписаний замечает именно получатель услуг. Даже если он не знает нормативных актов, ухудшение работы органов ЖКХ станут заметны практически сразу.
Иногда рассматривая ЖКХ-дела, во внимание принимаются не только государственные акты № 534, № 47 и № 772, но решения, что были приняты владельцами МКД. Также принимаются во внимание условия в договоре с УК, внутренняя документация ТСЖ и т.п. Кроме того, есть стандартные требования в области санитарии, гигиены и эпидемиологической ситуации. В жилых помещениях эти нормативы не должны нарушаться.
Кто контролирует деятельность ЖКХ?
За качественным осуществлением деятельности коммунальных служб следит множество государственных органов на различных уровнях. Высшее положение и наибольшее влияние имеет прокуратура. Эта служба контролирует работу всех структур и организаций страны. Прокуратура рассматривает нарушения, допущенные жилищно-коммунальными хозяйствами, и на региональном, и на местном уровнях.
Органы самоуправления также занимаются регулированием деятельности служб. На региональном уровне работает Госжилнадзор, или жилищная инспекция. В эту инстанцию следует обращаться по поводу:
- Рационального использования и обеспечения функционирования общедомового имущества.
- Признания помещения аварийным.
- Размера оплаты за ремонтные работы и законности их проведения.
- Соответствия информации, которую предоставляет управляющая компания, регламентированным стандартам.
- Составления и заключения соглашений о предоставлении услуг с коммунальными службами.
- Формирования денежных фондов на капитальный ремонт общедомового имущества и отчета о расходах в течение всего процесса.
- Соблюдения предписаний о сохранности жилья.
За какое время должны устраняться неисправности?
Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:
- Проблемы с трубопроводом.
- Неисправность электрооборудования.
- Повреждение газоснабжения.
Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.
Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.
Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).
Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.
- Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
- Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
- Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
- Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
- Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
- Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
- Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
- Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
- Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
- Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
- Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
- Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
- Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
- Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
- Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
- Неисправности лифта – не более 1 суток.
Многие собственники полагают, что обращаться письменно к управляющей организации бесполезно. Такой вывод зачастую неверен.
Пример №1. Чернов А.К. проживал на 9 этаже 9-этажного дома. Он неоднократно приходил в офис УК с требованием отремонтировать дверь, ведущую на чердак, поскольку местные хулиганы каждую ночь устраивали посиделки на чердаке, распивали спиртное, слушали музыку и т.д. Когда устные требования ни к чему не привели, Чернов А.К. обратился в УК с письменной претензией, ответом на которую последовал ремонт чердачной двери, буквально на второй день после обращения с заявлением.
Как ни странно, сотрудники УК понимают, что с письменным заявлением люди идут в компанию, когда их терпение уже закончилось. Это означает большую вероятность написания жалоб в другие органы в случае игнорирования недовольства собственников на этой стадии. Поэтому многие управляющие стараются выполнить все требования жильцов, написавших заявления — тем более, когда речь идет о незначительном объеме работ.
Личная и коллективная жалобы
Существует несколько видов жалоб, которые можно подать на управляющую организацию:
- Личная, то есть подаёт её и подписывает один гражданин в случае, когда у него лично есть претензии к обслуживающей организации. В качестве примера можно привести жалобу жильца одной из квартиры на холодные батареи и низкую температуру в помещении.
- Коллективная жалоба в управляющую компанию. Этот вид жалобы отличается от предыдущей тем, что её подписывают сразу несколько жильцов одного дома либо большинство жителей. Например, коллективно может быть подписана жалоба, когда у всех жильцов одинаковые претензии: на отсутствие уборок в подъезде, необходимость ремонта либо несогласие с выставленными квитанциями.
Обязанности управляющей компании
Действующее законодательство распределяет права и обязанности между собственниками квартир и управляющей компанией. В частности, первые должны своевременно вносить оплату за коммунальные услуги, а последняя — создавать условия для нормальной жизнедеятельности.
Внимание! Помимо ЖК и ГК РФ, взаимодействие между собственниками и УК регулируется на основании договора. Последний также может устанавливать условия для написания коллективного заявления в управляющую компанию от жильцов (по образцу, в свободном виде и так далее).
При этом, вне зависимости от условий договора, действующее законодательство закрепляет несколько обязанностей за УК:
- регулярное обследование дома, в рамках которого выявляются нарушения;
- ремонт дома (точечный либо капитальный);
- проверка, ремонт и модернизация коммуникаций;
- восстановление телевизионных антенн;
- обеспечение работоспособности лифтов;
- ремонт крыши;
- благоустройство придомовой территории;
- монтаж и обслуживание общедомовых счетчиков;
- утепление стен дома снаружи.
Основания для составления претензии на УК в сфере ЖКХ
В общем виде обязательства по управлению многоквартирным домом со стороны Управляющей Компании отражены в ст. 161 ЖК РФ и постановлении Правительства №491. Не соответствие этим требованиям служит основанием для составления жалобы и заявлений в УК. Среди них:
- жалоба на ненадлежащее оказание услуг, например, частые перекрытия коммунальных ресурсов, мусор в подъезде, неисполнение обязательств по текущему и капитальному ремонту и т.д.;
- жалоба на неисправность технического оборудования — поломка общедомовых счетчиков, некорректная работа домофона, проблемы с проводкой и коммуникационными сетями и т.д.;
- претензия о перерасчете выплат — при наличии необоснованного отклонения от нормы в тарификации услуг, перерасчет оплаты за период ненадлежащего предоставления коммунальных услуг — снижения температуры воды, отключение, перебои отопления и т.д. (куда подавать и как составить заявление о пересчете коммуналки?);
- заявление с требованием о возмещении ущерба, если в результате недобросовестных действий (бездействия) УК жильца наносится имущественный, моральный вред или вред здоровью, например, в случае затопления из-за прорех в кровле;
- жалоба на самоуправство, если УК самостоятельно принимает решения, требующие созыва собрания жильцов, а также завышает тарифы оплаты, разделяя общую задолженность между собственниками помещения;
- жалоба на нарушение порядка проведения общего собрания, если общее собрание не созывалось или проводилось с нарушениями.
Основанием для обращения граждан служит уклонение от исполнения обязательств, указанных в договоре между УК и собственниками помещений.
В каких случаях подавать в суд?
Исковое заявление на управляющую компанию.
Как наказать управляющую компанию за бездействие? Можно ли подать в суд, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?
Только в случае, если досудебные — еще раз повторим, неоднократные (то есть лучше сразу настроиться на то, что к жилищникам придется обратиться не один раз, а как минимум, два) попытки урегулирования вопроса ни к чему не привели.
Следует сказать, что эта мера наиболее эффективна — более восьмидесяти процентов вопросов решаются в пользу заявителя.
Другое дело, что и в суде могут отказываться принимать ваш вопрос. Обычно отсылают в Госжилинспекцию или в Роспотребнадзор. В случае, если и это не принесло желаемого результата, вмешивается в дело суд.
Заявление подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны, в количестве экземпляров исходя из числа участников процедуры.
Разумеется, необходима будет помощь хорошего адвоката — ему известны все нюансы подобного разбирательства и он поможет вам обойти острые моменты. В одиночку же лучше за это не браться — на стороне жилищников непременно будет юрист, а может и не один.
Встречается множество вариантов жалоб в управляющую компанию, а также на УК. Выделим основные типы.
Личная или одиночная. Автор документа – один человек. Такие документы достаточно редки, поскольку их эффективность невысока: мнение одного лица не играет особой роли: на него УК или жилищная инспекция реагируют неохотно.
Коллективная. Самый распространенный вариант. Под нею ставят свои подписи от нескольких человек до нескольких десятков и даже сотен жителей. Это может быть жалоба от имени жильцов подъезда, дома, нескольких домов, целого микрорайона. На такой документ нельзя не обратить внимание. Управляющей компании или жилищной инспекции приходится каким-то образом разбираться в ситуации.
Коллективная жалоба – красноречивый сигнал того, что проблема реально существует, и отмахнуться от нее уже невозможно. Опытные юристы рекомендуют сразу начинать с этого типа, чтобы ускорить решение своего вопроса.
Жалоба в Роспотребнадзор
Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор должна основываться на требованиях ЖК РФ, ГК РФ и законе «О защите прав потребителей». В заявлении могут быть отражены:
- необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ;
- сомнения в том, что реальные расходы соответствуют заявленным;
- нарушения законодательства при составлении договоров между компанией и жильцами дома;
- отказ УК предоставить собственникам квартир сведения об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг;
- необходимость проверить бухгалтерскую отчетность по деятельности УК.
Как написать жалобу в управляющую компанию
Жалоба директору управляющей компании — это официальное заявление о нарушении ваших прав и законных интересов, либо интересов членов вашей семьи, совместно с вами проживающих. Это документ, содержащий суть возникшей проблемы и отражающий ваши требования.
Если обратиться к Федеральному Закону «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», то статья 4 говорит, что жалоба — просьба гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.
Этот же Федеральный закон устанавливает предельные сроки, в которые гражданину должен быть дан письменный и что не менее важно мотивированный ответ, или обеспечено устранение обстоятельств, послуживших поводом к обращению гражданина.