Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить задаток при сделке с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Разница между задатком и авансом
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Что важно знать до передачи задатка?
Расписка является мерой ответственности, подтверждающей существование задатка, поступившего от покупателя в виде денег при бронировании подобранной недвижимости.
Дополнительно документ представляет собой для продавца и покупателя официальное доказательство о внесении предоплаты за недвижимость в связи с созданием гарантии для предотвращения возможного недоразумения или мошенничества. Расписка при оформлении купли-продажи квартиры потребуется также для возврата имущественного налога 13% на основании положения Налогового Законодательства.
Понятие задаток определено в Гражданском Кодексе РФ статьей №380 и регулируется этот правовой вопрос о предварительной оплате собственнику за продаваемое им недвижимое имущество или земельный участок статьей №381.
Предоставляя денежные средства в виде предоплаты, необходимо понимать важность подтверждения этого факта, правильно расписку составить и приложить к официальному договору.
Следует получить юридическую консультацию перед заключением письменного соглашения о задатке.
До оформления задатка следует проверить:
- оригинальные варианты документов подтверждения прав на дом и земельный участок;
- при просмотре бумаг на недвижимость нужно убедиться, что при заключении предварительного договора с одним из собственников или другими лицами, указанными в свидетельстве, они не состоят в браке или не разведены ранее, чем за 3 года до даты принятия ими задатка;
- потребовать справку у продавца о всех прописанных на текущий и предыдущие моменты лицах в помещении. Уточнить, нужно ли разрешение органов опеки при предварительной продаже, если прописку имеет несовершеннолетнее лицо;
- технические бумаги на предмет неузаконенной планировки;
- соответствие перечня собственников в выписке из ЕГРП и непосредственно в свидетельстве на данное помещение.
Основные правила и этапы оформления задатка
Прежде, чем приступить к официальной части заключения сделки, стоит убедиться, что договор о задатке не воспринимается как залог или аванс, так как эти термины несут в себе разные юридические значения. Стоит отметить, что задаток отличается тем, что он не подлежит возврату, за исключением двукратного возвращения его денежной суммы в ситуации, при которой продавец нарушил условия соглашения.
Вступая в гражданско-правовые отношения при регистрации сделки купли-продажи квартиры, необходимо учесть следующее:
- убедиться в наличии составленного предварительно договора купли-продажи с внесением информации о порядке зачисления денег за жилой дом посредством задатка;
- нужно проверить, присутствуют и прописаны ли все фигурирующие в исходных бумагах собственники при передаче денежных средств;
- данные в расписке пишут в точном соответствии с их написанием в исходных документах с учетом сокращений, если они есть;
- документ собственник пишет собственноручно, непосредственно в присутствии всех заинтересованных лиц, обладающих правом долевой собственности и в том числе заполняемого ими в соответствии с информацией о доли каждого.
Как правильно оформить?
Правильно зарегистрированная расписка является гарантированным способом защититься от претензий продавца к покупателю и наоборот.
Договор о задатке при приобретении квартиры заполняется поэтапно. В первую очередь должны быть перечислены сведения об участниках процесса, после чего заполняются данные о предмете соглашения, условиях сделки и рыночной цене.
Этапы оформления сделки включают:
- самостоятельное снятие с регистрационного учета продавца;
- далее оформляется договор и заключается;
- фиксируется переход прав собственности путем перерегистрации;
- происходит передача средств в рублях покупателем.
В отдельных случаях передачу денег осуществляют с использованием услуг банка по предоставлению банковских ячеек. В этом случае сумма проходит проверку банковским служащим. После того, как банк получит документ о завершенной сделке, осуществится конечная передача денежных средств.
Для этого достаточно внести формальные изменения в пункт основного договора о способе передачи денег.
Примерная форма соглашения о задатке: особенности
Договор о задатке отличается от задатка тем, что задаток является гарантией выполнения условий договора. Если вы как покупатель нарушаете условия, задаток не возвращается. Однако если продавец нарушает условия, он выплачивает вам определенную сумму денег. Эта сумма в два раза больше аванса.
Совет!!! Такие договоры не могут быть подписаны до заключения основного договора купли-продажи, так как деньги, переданные до подписания договора, обычно считаются авансом, в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
Между переговорами на рынке и фактическим подписанием договора может пройти значительное время. Стороны пытаются защитить себя на этом этапе и, что неудивительно, в таких случаях заключают предварительный договор, а не задаток. Предварительный договор должен быть завершен.
В суд поступило дело по иску Кондратьевой Н. к Хордину К. Истица пояснила, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома.
По условиям договора женщина внесла задаток в размере 300 000 рублей в качестве гарантии исполнения обязательств. Он пояснил, что продавец настаивал на применении этого аванса.
Договор купли-продажи должен был быть заключен до 20 апреля 2022 года. Однако когда Кондратьева обратилась к Хордину с предложением подписать договор, тот отказался это сделать и заявил, что определил, что покупательница готова заплатить еще 400 000 рублей. Объект.
Он предложил Кондратьевой купить дом с участком и гаражом по более высокой цене. Однако женщина отказалась и потребовала вернуть деньги, уплаченные по поданному иску. Продавец ответил Кондратьевой, заявив, что сделка произошла по ее вине, так как она отказалась покупать вещи по новой цене.
Рассмотрев иск, суд установил, что истица и ответчик действительно заключили предварительный договор купли-продажи дома и сговор.
‘Исполнение обязательства было обеспечено предварительной оплатой, поскольку имелись доказательства предварительной оплаты. Кроме того, тот факт, что покупатель выплатил аванс, подтвердил наличие предоплаты в соответствующих пунктах договора.»
Ответчики утверждали, что основной договор купли-продажи не может быть заключен по вине покупателя, поскольку женщина отказалась от приобретения недвижимости. Аналогично, Кондратьева утверждала, что сделка была отменена продавцом, поскольку цена увеличилась.
Суд признал уплаченные деньги авансом и пояснил, что повышение цены является существенным изменением условий договора. Кроме того, согласно действующему российскому законодательству, основная сделка должна быть заключена в соответствии с условиями, указанными в предварительном договоре купли-продажи, включая его цену.
Судья признал вину продавца в неисполнении сделки, удовлетворил требования Кондратьевой и обязал Хордина вернуть истцу задаток в двойном размере.
Расписка в получении задатка
При продаже движимого или недвижимого имущества для облегчения поиска серьезного, ответственного и настроенного на приобретение покупателя владелец имеет право установить задаток. Задаток представляет собой денежную сумму, которая устанавливается путем процентного вычисления от общей стоимости имущества и становит фиксированную величину.
Передача задатка проводится сторонами на первых этапах осуществления купли-продажи недвижимости. Установленная сумма имеет довольно большое значение, поэтому для соблюдения законности сделки и установления факта передачи денежных средств составляется специальный документ – расписка.
Рекомендуем прочесть: Можно ли построить дом в снт на материнский капитал в 2021 году
Документ о передаче задатка заключается в свободной форме, но по структуре и наполнению напоминает договор купли-продажи. При положительном исходе он станет приложением, поэтому важно, чтобы в документах не было противоречий и несостыковок.
При заполнении рекомендуется придерживаться следующей схемы:
- Указать участников процесса. Необходимо указать не только ФИО продавца и покупателя, но и паспортные данные, включая адрес проживания.
- Размер задатка (точная сумма) и способ передачи средств.
- Описание объекта, за который вносятся деньги. Если покупатель планирует приобрести дом с приусадебным участком, то отдельно прописывается информация о земле (площадь, расположение, дополнительные постройки) и о доме. В таком же виде информация должна будет дублироваться в договоре купли-продажи.
- Указать документы, подтверждающие право собственности продавца на указанную в договоре недвижимость.
- Общая стоимость участка. В этом разделе указывается не остаток, который покупатель должен выплатить, а полная стоимость объекта.
- Срок действия, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Он может быть указан в виде конкретного числа или промежутка времени. Договор задатка действителен с момента получения продавцом денежных средств. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3 месяцев с даты вступления в силу данного договора.
- Ответственность продавца в случае расторжения сделки. В этом разделе прописывается необходимость вернуть полную сумму предоплаты и штраф. В случае расторжения сделки по вине стороны, именуемой Продавцом, он обязан возместить стороне, именуемой Покупателем сумму задатка в двойном размере.
- Ответственность покупателя. Покупателю обычно не назначают штраф, но прописывается невозможность вернуть внесенные ранее деньги.
- Возможность расторжения договора без штрафных санкций.
- Дополнительные обстоятельства соглашения, если они есть.
В конце ставятся подписи сторон с расшифровкой инициалов. Договор составляется в 2 экземплярах.
Предварительный договор с задатком
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):
- потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
- возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.
Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.
При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.
Образец договора о задатке при покупке дома с земельным участком
Договор о задатке при покупке дома не имеет законодательно утвержденного образца. Соглашение составляется на основе общих правил оформления и существенных условий, необходимых для признания правомерности документа.
Обязательными положениями считаются сведения о сторонах сделки, доме и земельном участке, а также о передаваемом задатке. Для исключения разногласий в договор включают обязательства сторон и ответственность за расторжение соглашения.
Ниже можно договора задатка при покупке земельного участка и дома. Документ составлен с учетом общих стандартных условий. По необходимости он может быть дополнен положениями в соответствии с индивидуальной договоренностью сторон.
Что делать с соглашением дальше?
Договор о задатке не нужно регистрировать. Достаточно сохранить по экземпляру для каждой из сторон. В дальнейшем соглашение о задатке выступает приложением к договору купли-продажи.
Покупатель земли более уязвим и больше рискует, чем продавец. Для обеспечения гарантий можно дополнительно заверить документ у нотариуса.
Юристы рекомендуют заключать не соглашение о задатке, а предварительный договор купли-продажи. В этом случае больше шансов, что стороны выполнят свои обязательства, так как штрафные санкции возрастают в разы. В таких документах прописываются абсолютно все условия предстоящей сделки, чего нельзя сказать о договоре задатка.
Сделки, связанные с земельными участками, связаны с высокими рисками. Рекомендуем обратиться к грамотному юристу за консультацией и для проверки корректности предоставленной документации.
Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.
Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.
Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.
Что делать с соглашением дальше?
Договор о задатке не нужно регистрировать. Достаточно сохранить по экземпляру для каждой из сторон. В дальнейшем соглашение о задатке выступает приложением к договору купли-продажи.
Покупатель земли более уязвим и больше рискует, чем продавец. Для обеспечения гарантий можно дополнительно заверить документ у нотариуса.
Юристы рекомендуют заключать не соглашение о задатке, а предварительный договор купли-продажи. В этом случае больше шансов, что стороны выполнят свои обязательства, так как штрафные санкции возрастают в разы. В таких документах прописываются абсолютно все условия предстоящей сделки, чего нельзя сказать о договоре задатка.
Сделки, связанные с земельными участками, связаны с высокими рисками. Рекомендуем обратиться к грамотному юристу за консультацией и для проверки корректности предоставленной документации.
Законодательные нормы
В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).
Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.
Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.
Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Что нужно включить в текст?
В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:
- стороны;
- предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
- если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
- цена недвижимости;
- порядок и срок оплаты недвижимости;
- порядок и срок передачи недвижимости;
- перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
- перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
- иные условия, которые стороны сами признают обязательными.
Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.
Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.