Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 65.2, 164, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание заключенный между участниками общества корпоративный договор, исходили из того, что Матвеевым С.В. не представлено доказательств причинения ему убытков в связи с заключением договора аренды между обществом и предпринимателем, а также доказательств наличия сговора либо иных совместных действий в ущерб интересам общества или Матвеева С.В. Также суды отметили, что поведение Матвеева С.В. по оспариванию договора аренды после заключения корпоративного договора не соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, учитывающему права и законные интересы другой стороны, и является недобросовестным.
Комментарий к ст. 164 ГК РФ
1. Первый вопрос, на который необходимо дать ответ при толковании ст. 164, состоит в том, относится ли государственная регистрация сделки к ее форме. К сожалению, закон дает известные основания как для положительного, так и для отрицательного ответа на него.
Действительно, с одной стороны, по своим целям и задачам государственная регистрация сделок во многом напоминает их нотариальное удостоверение, которое, без сомнения, является элементом формы сделки. Так, при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, сведения о совершенной сделке вносятся в Единый государственный реестр, на документе, фиксирующем сделку, проставляется особая надпись о состоявшейся регистрации (ст. 13 Закона о государственной регистрации). Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки, как и несоблюдение нотариальной формы, влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК).
С другой стороны, требование о государственной регистрации сделок не отнесено законом к форме сделки (см. ст. ст. 158, 160, п. 3 ст. 165 ГК). Сделки, требующие государственной регистрации, по общему правилу порождают, изменяют и прекращают права и обязанности лишь с момента их регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). В ряде случаев такие сделки связывают самих участников, но не имеют юридического значения для третьих лиц (п. 2 ст. 1028 и др. ГК). Все эти нормы говорят в пользу того, что государственная регистрация сделок является не формой сделки, а лишь стадией ее заключения.
При всей непоследовательности законодателя по данному вопросу государственную регистрацию правильнее считать не формой сделки, а стадией ее заключения в случаях, когда это установлено законом. Подтверждает данный вывод и то обстоятельство, что если применительно к форме сделки стороны нередко имеют возможность выбора (в частности, почти всегда могут облечь в письменную или нотариальную форму сделку, для которой этого по закону не требуется), то государственная регистрация сделки производится лишь тогда, когда это предусмотрено законом.
2. Государственной регистрации подлежат в основном сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Однако в отличие от государственной регистрации прав на недвижимое имущество (об этом см. п. 3 коммент.) сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Применительно к данному виду сделок комментируемая статья содержит отсылку к ст. 131 ГК и Закону о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая, однако, почти ничего не проясняет.
И действительно, ст. 131 ГК указывает не на виды сделок, а на виды вещных и иных прав на недвижимое имущество, возникновение, переход и прекращение которых подлежат регистрации. Что касается Закона о государственной регистрации, то он также не содержит какого-либо перечня сделок с недвижимым имуществом, которые требуют государственной регистрации.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.
Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).
Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.
Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
- 3 рабочих дня — при подаче электронного заявления;
- 5 рабочих дней — если заявление на бумаге;
- 7 рабочих дней — подача заявления через МФЦ.
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
- о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений о недвижимости;
- внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте;
- невозможности госрегистрации без личного участия собственника объекта или его законного представителя.
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
Регистрация сделки с объектом недвижимого имущества
Регистрация возможна только, если существует соответствующая запись о ранее произведенной госрегистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.
Сроки госрегистрации договора, если подача документов на регистрацию контракта и прав производится одновременно:
- касательно отчуждения недвижимых объектов и правовых полномочий на них – в течение календарного месяца с даты предоставления пакета документации заявителем;
- в отношении ипотеки жилых объектов – не позже 5 рабочих дней с даты предоставления документов.
Отказ в приеме документации для обоих вышеуказанных случаев недопустим.
Госрегистрация осуществляется на основании письменного заявления:
- сторон-участниц процесса;
- прочего уполномоченного представителя заявителя при наличии у первого нотариальной доверенности на совершение соответствующих действий;
- судебного пристава, если правовые полномочия появляются на основании решения суда;
- гражданина, в отношении которого был утвержден акт госоргана или органа местной администрации, о возникновении прав собственности;
- нотариуса, если правовые полномочия на объект возникает при нотариальном свидетельствовании сделки.
КАКИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ?
В этом разделе подробно рассмотрим имущество, которое подлежит регистрации и включается в пятую группу классификации (рассмотрена выше). В нее входит следующая недвижимость:
- Участки недр и земельные наделы.
- Леса, насаждения.
- Сооружения, а также их элементы. Сюда же относятся элементы инфраструктуры (транспортной, инженерной).
- Здания и их составляющие.
- Нежилые объекты, а также компании (те, что позиционируются как имущественные комплексы).
- Жилые здания, имеющие помещения, предназначенные для проживания и технического характера. В этот же пункт необходимо включать дачные домики на участках, где предусмотрено право регистрации и проживания в них.
- Квартиры и их составляющие, а также служебные и прочие помещения.
- Комнаты.
- Садовые домики, гаражи, а также иные постройки, имеющие потребительское назначение.
- Жилые постройки, в которых нельзя проживать, а также хозпостройки на садовых участках.
- Незавершенные объекты, а также кондоминиумы.
- Прочие сооружения, которые относятся к категории недвижимости и должны быть поставлены на учет.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Рекомендации физическим лицам
Если приобретать в собственность помещение, следует проверить сведения о нем. Для этого применяется выписка из ЕГРП. Она позволит определить, является ли конкретный человек собственником или нет. Также документ позволит установить, если ли ограничения на объект.
Собственник может предъявить свидетельство о регистрации, но, вероятно, объект заложен. А в государственном кадастре получится узнать сведения об объекте и правах, относящихся к нему.
Сделки по покупке, передаче в аренду желательно проводить с помощью специалиста, ведь в таких процедурах могут быть и мошеннические действия. Только специалист может определить подлинность документов, а также законность сделки. Тогда процедура будет законной и правильно оформленной.
Консультации специалиста
Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.
К их числу относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Однако следует учесть, что под данное изменение подпадают только те сделки, которые заключены, начиная с 01.03.2013г. Сделки, совершенные и подписанные сторонами до 01.03.2013г., подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).
Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.
Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г. При отчуждении объектов недвижимости будет проводиться только государственная регистрация перехода права собственности, что соответственно уменьшит расходы по оплате государственной пошлины, так как подлежит уплате только государственная пошлина за регистрацию права собственности приобретателя по договору.
Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 1076;
Объекты, не нуждающиеся в регистрации
Обязательная государственная регистрация не предусмотрена для объектов авторского права (ст. 1259 ГК РФ), а также прав, смежных с авторскими правами (ст. 1304). Большинство из этих объектов вообще нельзя зарегистрировать в каком-либо государственном реестре, только программы ЭВМ и базы данных могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя. Услугу регистрации предоставляет Роспатент, соответствующие ОИС вносятся в Государственный реестр программ ЭВМ или Государственный реестр баз данных.
Регистрация прав на объекты интеллектуальной собственности, являющиеся объектами авторского и смежных прав, в какой-то степени заменяется депонированием. В настоящее время процедура депонирования не регулируется на законодательном уровне, но большинством юристов рассматривается как один из способов регистрации авторских прав на интеллектуальную собственность, способствующий их защите. Кроме того, свидетельства о депонировании признаются судами РФ в качестве доказательства авторского права.
Сделки, не нуждающиеся в регистрации
Какой договор не подлежит государственной регистрации? Регистрировать сделки нужно только тогда, когда это прямо предписывается законодательством. Учитывая изложенные выше обстоятельства, данный перечень достаточно широк.
В первую очередь не требуют прохождения такой процедуры сделки с движимыми вещами. Они имеют совершенно другой статус и не нуждаются в усиленном регулировании.
К следующей категории относятся те сделки с недвижимостью, которые никогда не требовали внесения записей о них в единый реестр. Это арендные договоры со сроком меньше года либо на неопределенный четко период, коммерческого найма, доверительного управления, ссуды.
С определенного времени не нуждаются в регистрации и сделки покупки и продажи жилья, предприятий, дарения недвижимого имущества, его отчуждения на условиях ренты.
Следует отметить, что это далеко не полный перечень, учитывая принцип свободы для заключения сторонами любых договоров.
Договоры подлежащие государственной регистрации 2021
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Регистрация обязательна в том числе для тех договоров аренды, которые были заключены 2 и 3 марта 2013 года. И если стороны их не зарегистрировали, стоит сделать это сейчас. В противном случае такие договоры по общему правилу не влекут правовых последствий для третьих лиц. А это может нарушить интересы арендатора.
1. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ) (подробнее см. Что учесть арендатору, если договор аренды подлежит государственной регистрации, Что учесть арендодателю, если договор аренды подлежит государственной регистрации).
Сделки, не подлежащие государственной регистрации
Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.
В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.
К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.