Договор аренды нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Изменение арендной платы

Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.

Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.

Что включает в себя типовой договор аренды нежилого помещения

Прежде чем скачать договор аренды нежилого помещения (образец), проверьте, содержится ли в нем следующая информация:

1. Наименования сторон. Поскольку договор аренды нежилого помещения обычно заключается между организациями (или хотя бы в качестве арендатора выступает юридическое лицо), то в договоре должны быть указаны их полные наименования (при этом желательно даже воздержаться от стандартных аббревиатур типа «ООО», «ОАО»); фамилия, имя, отчество, должность того, кто выступает от имени организации, и на основании чего он действует (директор — обычно на основании договора, руководитель филиала или представитель в городе — на основании доверенности). Впрочем, перебарщивать тоже не нужно: ИНН, ОГРН и прочие данные лучше оставить для финальной части договора.
2. Предмет договора. Нежилое помещение, которое сдается по договору, должно быть охарактеризовано как можно подробнее: адрес, площадь, если есть — кадастровый номер, основания, по которым арендодатель вправе сдавать помещение в аренду (свидетельство о праве собственности с реквизитами свидетельства о регистрации, договор аренды с правом на сдачу в субаренду и т. д.).
3. Порядок передачи нежилого помещения. Наилучшим вариантом является передача по акту, но при необходимости можно обойтись и без него (к примеру, указав, что, подписывая договор, арендатор соглашается принять помещение в том виде, в котором оно находится, а арендодатель обязан передать помещение в срок не позднее определенного числа дней с момента передачи).
4. Обязанности сторон. В частности, должна быть четко обозначена арендная плата, а также указано, кто оплачивает коммунальные и иные платежи, занимается ремонтом и т. д.
5. Права сторон: может ли арендатор сдавать помещение полностью или частично в субаренду, как часто владелец вправе проверять состояние объекта и может ли он это делать вообще и т. д.
6. Срок действия договора. Подробнее об этом будет сказано чуть далее.
7. Порядок продления договора, если договор срочный.
8. Порядок разрешения споров.
9. Реквизиты сторон. Вот здесь надо уже указывать всё: для граждан — паспортные данные, для организаций — ИНН, ОГРН, БИК и пр. Чем подробнее, тем лучше для налоговой инспекции и бухгалтерии.

Как заключить договор аренды нежилого помещения

Владея информацией, как составить договор аренды нежилого помещения, остается уточнить процедуру правильного оформления и передачи имущества арендатору:

• Проверка сделки на юридическую чистоту. Помимо документов к договору аренды нежилого помещения, проверяют благонадежность будущего партнера (арендодателя и арендатора) и наличие права подписывать бумаги по распоряжению имуществом.
• Сверяют информацию в соглашении с документацией и фактическими данными помещений.
• Уточняют финансовое положение второй стороны, запрашивают сведения о наличии судебных споров и риска ареста имущества по исполнительному производству.
• При передаче площадей проверяют их техническое состояние и имущество, арендуемое вместе с недвижимостью.
• При подписании каждая сторона получает свой оригинал, а если договоренность продлится более года, арендные отношения подлежат государственной регистрации.

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения

Процедура составления акта и возникновения долгосрочных правоотношений, в отличии от заключения обычной сделки, имеет ряд значимых особенностей. В качестве основных следует привести ряд пунктов, строго регламентируемых к включению в документацию:

• Место расположения здания, указанное в ЕГРН. Привести нужно полный перечень адресных данных.
• Полная информация относительно сдаваемой постройки, включенная в пункты на основании документов, представленных регистрационным государственным органом.
• Типовая принадлежность постройки, общая площадь, этажность и прочие технические характеристики.

1. Проверяйте оригинальные документы.
2. Запросите копии, заверенные арендодателем или нотариально.
3. Если есть сомнения относительно документов, технического и противопожарного состояния помещения, обратитесь к специалистам.
4. Запросите список документов, необходимых с вашей стороны, у собственника или представителя БЦ и подготовьте их заранее.
5. Внимательно проверяйте договор аренды.

Если есть необходимость арендовать торговое помещение, помещение стрит-ритейл или офис в Москве, обратитесь в компанию Maxima Rent. Мы подберем для Вас наиболее оптимальный вариант в сжатые сроки, поможем провести переговоры с арендодателем, собрать пакет документов и проконсультируем по условиям договора аренды.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого фонда может быть заключен на срок:

• менее 12 месяцев;
• более 12 месяцев;
• на неопределенный срок.

Отсутствие оговоренного срока действия договора предполагает заключение соглашения на неопределенный промежуток времени, что дает право каждой из сторон отказаться от сделки, поставив об этом в известность другую сторону не позднее, чем за 3 месяца. Государственной регистрации подлежат договора по аренде нежилого фонда, заключенные сроком более, чем на 1 год. Сделка по аренде нежилого помещения считается полностью завершенной только после окончания ее регистрации в государственных органах. Не требуется официальной регистрации в Росреестре договора в случаях:

• если срок действия договора составляет менее 1 года;
• если договор был возобновлен после раннего отказа от сделки;
• если договор аренды автоматически пролонгируется после окончания первоначального срока действия.

Для того, чтобы сделка по аренде коммерческого объекта недвижимости была полностью завершена, в Росреестр необходимо предоставить следующие документы для регистрации договора аренды нежилого помещения:

• документы, удостоверяющие личности участников соглашения;
• заявление от обеих сторон;
• оригинал договора по аренде нежилого помещения между юридическими лицами или ИП;
• документы, подтверждающие право собственности на арендуемое помещение;
• учредительные документы организации (предоставляются в случае, если один из участников или оба участника соглашения являются юридическим лицом);
• подробное описание помещения, передаваемого в аренду, поэтажный план здания;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• другие документы, которые могут быть затребованы в каждом конкретном случае.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Типовой договор: условия, необходимые документы

Договор аренды нежилого помещения — это сделка, которая заключается между двумя сторонами. Как правило, арендодатель предоставляет арендатору объекты, которые не подлежат для жизни. К ним могут относиться офисы, помещение под производство, промышленные зоны. Как и любая сделка, договор аренды предполагает передачу территории арендатору в пользование за фиксированную ежемесячную плату. Типовой договор такого характера необходимо регистрировать в Росреестре.

Необходимые документы для регистрации договора:

• паспорт арендатора и арендодателя;
• договор аренды (оригинал + копия);
• квитанция на оплату государственной пошлины. Сумма пошлины может варьироваться. Например, если сделка заключается между физическими лицами, то сумма госпошлины не будет превышать 350 рублей. Юридические лица должны оплатить государственные услуги в размере от 2.000 рублей до 15.000 рублей;

Для юридических лиц:

• свидетельство о госрегистрации в налоговой инспекции;
• документ, содержащий индивидуальный налоговый номер (ИНН);
• выписка из Росреестра юридических лиц;
• правоустанавливающие документы на нежилой объект (договор купли-продажи, аренды).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Какие могут возникнуть проблемы?

Перед тем, как подписывать договор аренды, сверьте данные физического лица, значащегося в пункте Арендодатель, с данными правоподтверждающего документа. Они должны совпадать, иначе соглашение не будет иметь юридической силы, поскольку передает помещение стороннее лицо, не имеющее на то основания.

Если же от имени собственника выступает иное лицо, то его полномочия должны подтверждаться нотариальной доверенностью.

Договором рекомендуется также определить возможность внесения изменений в предмет договора и права сторон на них. По закону все отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Если же он вносит неотделимые улучшения, то должен получить на это согласие хозяина помещения. В случае, когда оно не получено, рассчитывать на возмещение понесенных затрат не приходится. Поэтому в рамках договора следует закрепить порядок внесения изменений, возможность возмещения затрат на них, а также ограничить его размер конкретной суммой.

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему.

А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.

Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника.

В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.

Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).

Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.

Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.

Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

Аренда нежилого помещения: рекомендации и советы

Договор аренды нежилой недвижимости только заключительная часть айсберга. Однако перед его подписанием арендатору нужно провести внушительный объем подготовительной работы.

В частности, следует для себя чётко определиться с требованиями, которым должен соответствовать будущий объект.

В их число входят целевое назначение, площадь, наличие всех коммуникаций, перечень дополнительных услуг, которые может предоставить арендодатель (охрана, парковка, пользование интернетом и т. д.).

В зависимости от этого и может быть заполнен предоставленный нами бланк договора аренды нежилого помещения.

Также следует учесть при выборе предмета аренды удобную транспортную развязку. Особенно это касается торговых и офисных помещений. Ведь согласитесь, что если, скажем, магазин будет расположен в удобном месте, то для арендатора существенно повышается вероятность получения прибыли от работы торговой точки.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить всеми возможными способами, не находится ли будущий объект нежилой недвижимости под залогом или арестом. В противном случае арендатора могут ожидать серьёзные осложнения.

Порядок оформления договора аренды офисного помещения

Для передачи в аренду под размещение офиса используются только нежилые помещения.

Соглашение об их временном использовании заключается в письменном виде в рамках положений гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК).

Схема договора аренды офисного помещения:

• преамбула (название, дата и место составления, наименования сторон, реквизиты подписантов и основания их полномочий);
• предмет соглашения (кто, кому, что передает);
• права и обязанности сторон (кто, что должен сделать в определенные сроки);
• порядок расчетов (размер и сроки осуществления платежей, предоставления обеспечения);
• ответственность сторон (за что, с кого и в каком размере начисляется неустойка);
• заключительные положения (порядок регистрации, процедура разрешения споров, сроки действия соглашения и т. п.);
• реквизиты и подписи сторон.

Скачайте образец договора аренды офиса: Пример соглашения аренды.

Подробнее о порядке создания документа, а также о необходимости его госрегистрации вы узнаете из статьи «Составляем договор аренды офиса — образец заполнения».

Рекомендуем! При формулировании положений, защищающих права одного из участников сделки, нельзя забывать о таком обычае делового оборота, как зеркальность условий. Неравные обязательства или ответственность сказываются на репутации стороны, создавшей соглашение, удлиняют процедуру его согласования, а также могут повлиять на признание сделки недействительной (п. 3 ст. 179 ГК).

Hеобходимые документы

Любая передача недвижимости одного лица другому для временного пользования должна скрепляться договором. Последний является главным документом, без которого такого типа отношений между сторонами не может существовать. В нём прописаны основные положения по аренде, условия пользования объектом и много другое. В число обязательных пунктов договора входят:

• описание сторон, где указываются основные данные арендодателя и арендатора: выписка из паспорта, адрес проживания, для юридических лиц – именование организации, её регистрационный номер, информация об уполномоченном представителе. Здесь же указываются доверенные лица (если они участвуют в подписании вместо кого-либо);
• предмет договора, в котором описывается объект. Пишется точный адрес, площадь, назначение (офис, склад и т.д.), выписываются технические характеристики (из тех. документации), указывается наличие тех или иных коммуникаций (электричество, вода, канализация, газ);
• арендная плата — в данном пункте говорится о её размере, сроках и принципах погашениях, форме оплаты (наличная, безналичная). Указываются дополнительные расходы, лежащие на плечах арендатора (плата за электроэнергию, воду и прочие коммунальные услуги);
• права и обязанности сторон, где описываются основные договорённости по принципам эксплуатации помещений, изменению размеров выплат и указываются меры, применяемые при несоблюдении сторонами правил;
• срок аренды: количество месяцев, прописывают период в числах, сюда же вписывают тезисы об уведомлении о расторжении договора и его продлении;
• условия изменения и прекращения договора;
• ответственность сторон (согласно действующему законодательству);
• заключительные положения, именования сторон и подписи.

Также целесообразно к данному документу приложить передаточный акт с указанием состояния объекта и описью всех предметов, в нём находящихся. Это позволит избежать последующих споров при порче имущества или его нехватке.

Имея договор аренды на руках, для его регистрации в официальных органах следует подготовить следующий набор бумаг:

• заявление о регистрации договора аренды от одной из сторон;
• удостоверение личности;
• доверенность (если имеется доверенное лицо);
• договор аренды в двух экземплярах, также предоставляются все дополнения, имеющиеся к нему;
• технический паспорт сооружения;
• другие документы (например, справка из органов опеки, если один из собственников – ребёнок или недееспособный гражданин).

Если одна из сторон является юридическим лицом, то к предыдущему списку прибавляются:

• удостоверение личности представителя компании;
• документ, подтверждающий полномочия данной представляющей особы;
• учредительные документы организации.

Похожие записи:

• 34. Отличие договора оказания услуг от договора подряда
• Льготы военным пенсионерам: что положено в 2023 году, как оформить
• Пособие на погребение умершего в 2023 году: размер, где и как получить