Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Штраф или льготы: как решить проблему серой аренды жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства. «Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.
Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.
Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.
Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.
Решать проблему нелегальной аренды нужно комплексно: создавать качественное предложение (например, с помощью арендных домов и социального найма), повышать уровень финансовой грамотности россиян, а сами механизмы налогообложения делать прозрачными. Немаловажное значение имеет и низкий уровень доходов населения, отмечают эксперты.
Аренда наряду с ипотекой — один из основных способов улучшения жилищных условий на всех развитых рынках. Поэтому действия регуляторов в этой сфере оказывают влияние на рынок недвижимости в целом, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. По ее словам, это касается уровня доступности жилья, качества строительства, безопасности договоров аренды, инвестиционной привлекательности жилья, объемов строительства жилья и собираемости налогов.
«Перечисленные показатели можно улучшать, но любые попытки улучшить только один из них будут безуспешны или приведут к некоему положительному эффекту в отдельной сфере, но негативно повлияют на смежные направления», — отмечает эксперт. «Политика регуляторов должна становиться более продуманной, прозрачной и прогнозируемой для всех игроков рынка на долгосрочную перспективу. В этом случае вывод отдельных секторов из тени станет более простой задачей», — добавила Татьяна Школьная.
Эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина отмечает необходимость создания цивилизованного рынка аренды от официального оператора. На рынке уже есть примеры, когда оператор выкупает у застройщика и сдает в аренду жилье. Однако пока такие проекты единичны и не могут удовлетворить текущий спрос, считает эксперт.
Если большая часть рынка станет легальной, то сами рантье будут заинтересованы в официальных действиях, чтобы конкурировать на рынке, убеждена Виктория Кирюхина. «Пока собственники закладывают налог от сдачи в ставку аренды, и нововведения приведут к дальнейшему росту ставок на те же 4–5%. В этом не заинтересованы арендаторы, которые соглашаются на «скидку» в «обмен» на неофициальный договор найма», — добавила эксперт.
Обязанности плательщиков налогов
В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.
Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.
Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.
Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.
В отношении нарушителя, сдававшего помещение без договора, могут быть применены следующие санкции:
- денежное взыскание;
- привлечение к принудительным работам
- лишение свободы;
- арест.
Что будет, если не оформить соглашение сторон?
Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.
- Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
- неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
- Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
- Иные виды обмана.
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Обязанности плательщиков налогов
В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.
Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.
Как налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей?
Вернемся к моей знакомой, о которой я говорила — как она попала на налог при сдаче своей квартиры, какие штрафы ей пришлось платить. Несколько лет она благополучно сдавала квартиру дальним родственникам. Люди были семейные, спокойные. Платили вовремя, помещение содержали в порядке, с соседями жили мирно. Но они взяли ипотеку и съехали.
Знакомая дала объявление, нашла жильцов и повысила плату. Месяца три все шло хорошо, а на четвертый жильцы платить отказались. Сказали, что у них материальные трудности, а потом стали грозить налоговой. Был скандал с выселением и новые жильцы.
Девочки-студентки оказались шумными. Вечеринки, курение в подъезде. Это быстро надоело соседям, и они сообщили участковому. Участковый привлек фискальные органы, чего моя знакомая совсем не ожидала. Отпираться она не стала, да и свидетелей было много. В результате штраф.
Какой штраф за неуплату налогов в 2022 году
С первого дня просрочки на сумму налога начисляются пени. С 2022 года их размер равен 1/300 от установленной Центробанком ставки рефинансирования. Начисляться они будут автоматически ежедневно до дня уплаты долга. Поэтому, чтобы снова не остаться должным государству, в день внесения налога (если вы его просрочили) уточните сумму в ФНС. После этого, не откладывая, внесите средства с банковской карты или наличными. На региональные налоги (например, при несвоевременном внесении транспортного платежа) пени могут быть иными, так как это устанавливается местными властями.
Если предприятие виновно в неуплате налогов, перед государством за это несут ответственность должностные лица – бухгалтер и директор. За грубые нарушения им выписывается административный штраф в размере около 3-х тысяч рублей. К таким нарушениям относится несвоевременная подача отчетности, искажение данных в декларации или снижение обязательств перед налоговой более чем на 10%.
Какие обязанности несут налогоплательщики
В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.
Граждане
Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.
Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.
Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.
Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:
- Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;
- Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;
- Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;
- Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;
- Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;
- Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.
ИП
Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.
Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:
- Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;
- Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.
К какой ответственности могут привлечь лицо, незаконно сдававшее квартиру?
Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.
Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.
Общий размер взыскания не может превышать 30% от суммы или быть меньше 1000 руб. Если лицо допустила значительное нарушение требований Налогового кодекса РФ, его привлекут к уголовной ответственности. Значительным считается неуплата налогов в размере больше 600000 руб. за 3 года для граждан или 2 млн. руб. для юридических лиц. Наказание будет установлено в соответствии с нормами статьей 198-199 УК РФ.