Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство дома без проекта: стоит ли рисковать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
При поиске земли для строительства жилого дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей и качество дорожного покрытия.
- Площадь. Размер участка необходимо соотнести с площадью и проектом будущего дома. К примеру, если вы хотите построить одноэтажный дом с метражом более 100 квадратов, то лучше остановиться на 10-15 сотках земли.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Строительство без проекта – плюсы, минусы
Попытаемся определить, можно ли построить и оформить дом без проекта и выгодно ли это. Ведь плюсы строительства без проекта немалые:
- экономия средств на разработку чертежей, оформления земли в собственность по правилам, геодезические работы, госпошлину, уплату налога на недвижимость;
- экономия времени на поиск и заказ документов, хождение по инстанциям;
- отсутствие необходимости в работе с проектировщиками;
- снижение затрат на сам дом, так как конструкции, рассчитанные профессионалами, всегда обойдутся дороже, чем выполненные без учета норм.
Переходим к минусам:
- Строение невозможно зарегистрировать в кадастре, а без этого нельзя выполнить никаких юридических действий — завещать, подарить, продать, сдать в аренду или залог, даже просто прописаться в нем.
- Несущие и ограждающие конструкции здания, возведенного без профессионального расчета, часто не отвечают требованиям безопасности, жизнь в такой постройке может быть не комфортной, вредной для здоровья, а затраты на отопление значительны.
- Конструктивные просчеты могут привести к разрушению здания.
- Потенциально опасный для проживающих дом, построенный без проекта, по решению суда могут обязать снести.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Зачем были приняты поправки?
Поправки призваны упорядочить ИЖС. Они устанавливают единые требования к строительству жилых домов на земельных участках, предоставленных в целях ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, а также к строительству жилых и садовых домов на садовых земельных участках. Ограничиваются максимальные параметры застройки. Данное изменение обусловлено отсутствием в законодательстве, а зачастую и в правилах землепользования и застройки ограничений параметров такой застройки, что приводит на практике к многочисленным нарушениям, в том числе в части строительства на таких земельных участках многоквартирных домов. Кроме того, уточнён механизм осуществления государственного строительного надзора при строительстве объектов ИЖС.
Перечислим основные плюсы.
Правильный расчет прочности и грамотный подбор материалов. Самостоятельно сложно просчитать необходимую толщину стен, фундамента и перекрытий. Избыточная прочность «про запас» приводит к перерасходу материала и удорожанию строительства. Еще неприятнее ошибка в меньшую сторону. Вы вряд ли будете рады, обнаружив через 2-3 года после новоселья «поплывший» фундамент и растрескавшиеся стены. На фоне весьма затратной реконструкции стоимость проекта покажется вам несущественной.
Предварительная оценка сметы. В проекте перечислены все необходимые для строительства материалы, с указанием их количества. На основании этих данных легко определить общую стоимость материалов и планируемые объемы работ. Вы будете знать конкретную сумму, необходимую для возведения дома.
Надежность и продуманность конструкции. Проект — это гарантия надежности, безопасности и долговечности вашего дома. Вы можете быть абсолютно уверены в прочности опорных и несущих конструкций, а благодаря комплексному решению инженерных систем — не столкнетесь с отсутствием в нужном месте отверстий для водопроводных труб, и прочими досадными проблемами.
Возможности перепланировки и капитального ремонта. С проектом на руках вы всегда определите, что можно менять в доме, а что лучше не трогать, где проходят скрытые коммуникации, и какова их схема. Не придется наугад сверлить стены в поисках электропроводки или копать траншеи вдоль фундамента в попытке обнаружить водопроводные трубы.
Облегчение строительства. Имея на руках проект, вы можете обратиться в строительную организацию, которая возьмет на себя выполнение всех работ. Но ни один серьезный подрядчик не станет с вами работать без проекта, выполненного лицензированным архитектором.
Страховка от увеличения стоимости и сроков строительства. При наличии проекта и вы, и строители точно знаете, что должно получиться в итоге. Это сводит к минимуму возможные конфликты на стройплощадке.
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Выясняя, что в себя включает проект дома, следует запомнить: АР — это комплект чертежей, позволяющих понять, как будет выглядеть будущая постройка. Именно в нем указаны все размеры, расстояния, показаны части здания в разрезе. Нельзя сравнивать его с эскизом, предоставляемым дизайнером.
Этим разделом занимается архитектор, в обязанности которого входит проведение предельно точных расчетов. И при всей важности точности, он всегда опирается на пожелания заказчика и его представления о будущем жилище. Выясняет:
-
что нравится клиенту или раздражает его.
-
любит ли он смотреть телевизор.
-
легко ли поднимается по ступеням.
-
занимается ли спортом дома.
-
часто ли принимает гостей и т. д.
Сколько стоит проектирование
Составление хорошего плана требует времени. На его создание может уйти неделя, а в процессе будут участвовать несколько специалистов. При основательном подходе заказчик получит 20–30 детальных чертежей, разработанных для его будущего жилища. В них будут просчитаны все параметры, идеально выверены размеры, отображены должным образом детали и узлы, произведен расчет предельной нагрузки, составлен перечень стройматериалов.
Во сколько обойдется выполнение проекта, зависит от площади постройки и количества схем.
Архитектурный раздел, разработанный профессиональным архитектором, будет стоить не менее 40–50 тысяч рублей. Работа над конструктивным увеличит сумму еще на пятьдесят. На инженерную часть тоже потребуется от 30 до 60. В общей сложности, набор технической документации для строительства небольшого частного дома составит 120 – 170 тыс. руб.
В чем же плюсы проектной документации?
- Точный расчет количества материалов. В проектной документации отражена специфика строительных материалов с указанием марки товара, единицы его измерения и количества. Это удобно тем, что до начала строительства вы будете знать предварительную стоимость возведения всего дома.
- Точный расчет всех конструкций. Строительство и соблюдение пунктов грамотного проекта позволяет вам быть уверенным в прочности и долговечности вашего дома. Кроме того, точный расчет конструкции применяется лично под ваш участок с оценкой состояния почвы и грунта, поэтому два абсолютно одинаковых дома, но на разных участках могут строиться абсолютно по-разному.
- Экономия при строительстве и эксплуатации. Это опять же связано с тем, что проект дома обычно подбирается под каждого заказчика индивидуально, с учетом состояния почвы, местности других показателей. Вместе с архитектором вы можете выбрать, где в проект вы можете добавить, а где убавить. Например, дополнительное утепление внешних ограждений по грамотному расчету в будущем приведет к экономии на отоплении дома.
Индивидуальный проект
Можно представить его конечный вид, оценить будущие удобства. На этом этапе безболезненно можно будет поменять конструктивные детали. Проектировщики выполнят проект в соответствии с принятыми техническими стандартами (ГОСТ, СНиП) с учетом многих важных факторов, влияющих на качество строительного процесса, о которых заказчик может не знать.
Проект позволит подсчитать затраты на материалы, транспорт, услуги рабочих. Без проекта полноценный дом невозможно сделать с нужной точностью, а окончательные расходы могут в разы превышать ожидаемые. Когда смета выполнена на основании данных, можно заранее просчитать размер будущих затрат. Ведь для большой стройки ошибка может быть критической.
Выполняя строительство дома по готовому проекту, получается то, что ожидалось. Проще работа с подрядчиком и отслеживание строительных процессов по срокам и количеству затраченных материалов.
Bыбop зeмли для вaшeгo дoмa
Bыбop yчacткa и пoдгoтoвкa мecтa этo пepвыe этaпы cтpoитeльcтвa дoмa. Гдe вы cтpoитe, пoчти тaк жe вaжнo, кaк и кaк . И мecтoпoлoжeниe вaшeгo дoмa бyдeт влиять нa тo, чтo вы xoтитe и мoжeтe cдeлaть c дoмoм, кoнcтpyктивнo и эcтeтичecки.
«Пepвым шaгoм к paзpaбoткe индивидyaльнoгo дoмa являeтcя мecтoпoлoжeниe. Bce нaчинaeтcя c нeдвижимocти: ee opиeнтaция, нaличиe coлнцa, peльeф мecтнocти, пpиpoдныe ocoбeннocти нa yчacткe.Bce этo пoдcкaзки, кaк вылeпить бoльшoй дoм из лaндшaфтa », — Билл Кayфмaн из WESKetch Architecture.
C чeгo нaчaть cтpoитeльcтвo дoмa. Пpи paccмoтpeнии cвoйcтв yчитывaйтe cлeдyющee:
- Paзмep лoтa
- Близocть coceдeй
- Уклoн / poвнocть зeмли
- Нaпpaвлeниe лицa cюжeтa (гдe бyдeт coлнцe?)
- Пpиpoднaя cpeдa (лec, пoлe, вoдa и т. Д.)
- Дepeвья (Пoмнитe — выcoкиe cтapыe дepeвья нeльзя пpocтo пocaдить)
- Cтиль дpyгиx дoмoв пo coceдcтвy (ecли пpимeнимo)
- Дocтyп к pecypcaм (Baм пoнaдoбитcя кoлoдeц? Ceптик? Нoвoe питaниe, тeлeфoн или кaбeльнoe пoдключeниe?)
- Имeть пpeдcтaвлeниe пpoтив кoнфидeнциaльнocти
Пoгoвopитe c пpoфeccиoнaлoм, oн пoдcкaжeт кaк cocтaвить плaн cтpoитeльcтвa дoмa ! Xoтя этo и нe oбязaтeльнo, ecли тaкoй cпeциaлиcт, кaк apxитeктop или пoдpядчик, ocмoтpит интepecyющee вac имyщecтвo, мoжeт cнизить вaши гoлoвныe бoли, гapaнтиpyя, чтo вы cмoжeтe дeлaть тo, чтo xoтитe, нa этoм yчacткe зeмли.
Нулевой цикл: фундамент качества
В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.
Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.
Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.
Строим дом поэтапно: что важно знать
Еще раз повторим одну прописную истину — не занимайтесь самодеятельностью при строительных работах. Все действия имеют свою очередность. Эта последовательность сформулирована благодаря опыту многих поколений строителей. Каждый совет выстрадан и основан на чужих ошибках, которые Вы можете обойти, просто следуя регламентированным пошаговым инструкциям. Если Вы планируете нанимать наемных работников, то позаботьтесь о том, чтобы их работу контролировал квалифицированный ответственный непредвзятый человек. Идеально если Вы сами сможете присутствовать на площадке и наблюдать за процессом. Однако для этого нужно обладать определенными техническими знаниями, ведь только опытный взгляд специалиста способен сразу распознать халтуру на стройке.