Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение квартирантов без договора найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Можно ли решить вопрос с выселением через суд?
Да. Подача искового заявления в суд — единственный законный вариант выселить чужих людей из съемного жилья. «В иске можно одновременно заявить требования и о взыскании задолженности по договору найма, и о выселении из жилого помещения. Однако нужно понимать, что к этим мерам можно прибегнуть только при наличии письменного договора — доказать суду, что между хозяином и проживающими в квартире лицами были отношения по найму, очень сложно, практически невозможно. Кроме того, рассмотрение дела в суде может занять не один месяц, на протяжении которого жильцы все еще будут бесплатно жить в квартире. Но есть один несомненный плюс: при вынесении положительного решения с ним можно будет обратиться к судебным приставам — они помогут освободить квартиру от недобросовестных квартиросъемщиков и повысят шансы хозяина на выплату долга», — рассказала Малышева.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Многие собственники жилых помещений мало понимают, за что они вправе выгнать квартирантов и чем они при этом должны руководствоваться.
Основания для расторжения договоры аренды:
- арендатор нарушает условия договора (применимо в тех случаях, когда был заключен договор аренды);
- жалобы соседей на злостное нарушение их прав, систематические дебоши, злоупотребление алкоголем, частые шумные вечеринки и т.п.;
- отсутствие ухода за жилым помещением, самовольная перепланировка, приведение жилого помещения в нежилое состояние;
- использование жилого помещения не по назначению;
- задолженность по уплате аренды, коммунальных платежей;
- угроза жизни или здоровью окружающих.
Если собственник обнаружил перечисленные нарушения и потребовал квартирантов съехать с занимаемой ими жилой площади, а те не торопятся выполнить требование владельца квартиры, то здесь, в зависимости от того, был заключен договор аренды, либо не был, существует два варианта развития событий:
- если договор был заключен, то выселение происходит с помощью судебных органов;
- если арендатор живет по устной договоренности, то выселять квартирантов придется с помощью сотрудников полиции, суд не примет исковое заявления без официального договора об аренде жилого помещения.
При наличии договора, если жилец не платит за квартиру, выселение возможно по двум вариантам:
- если заключался краткосрочный (на срок до 12 месяцев) договор, то выселение возможно в том случае, когда задолженность составляет не менее двух месяцев;
- при заключении долгосрочного договора (от года до пяти лет), собственник может подать иск о выселении, если жильцы задолжали ему за квартиру более, чем за шесть месяцев.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Как избавиться от загостившихся знакомых
Просто берете паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, приходите в квартиру в присутствие нежелательных гостей и вызываете полицейского. Полицейскому сообщаете, что эти люди находятся в квартире незаконно, Вы не хотите содействовать их присутствию и требуете немедленно освободить квартиру, однако они отказываются ее добровольно покинуть.
Инфо
Представитель полиции проверяет паспортные данные присутствующих и убеждается в законности требований.
В случае, когда столкнулись с запертой дверью и не можете попасть в квартиру вызывайте службу МЧС и также предъявляете свои правовые документы. Не стоит самостоятельно ломать дверь, замок и другое, это может привести к негативным последствиям. Так же не стоит идти на компромисс с недобросовестными людьми, и разрешать им пожить еще немного пока они не найдут другое жилье, поскольку сейчас холодное время года, в квартире есть дети и другие отговорки.
Случаи с выселением загостившихся родственников и знакомых очень индивидуальны, поэтому никогда не следует пренебрегать консультациями юристов. Не стоит забывать о том, что собственника жилья, который нелегально сдает квартиру в аренду обяжут произвести выплаты за все время незаконной аренды, а также он будет оштрафован в размере двадцать процентов от всей суммы дохода (регламентируется статьей 75 НК РФ). Статья 171 УК РФ также может быть использована, поскольку ситуация может быть расценена как незаконная деятельность предпринимателя.
Проблемы и сложности, которые могут возникнуть при сдаче квартиры в аренду
Помимо этого, необходимо выделить и такой, достаточно значимый момент, что арендаторы должны заранее за 1 месяц предупредить об освобождении жилого помещения. В силу действующего законодательства по статье под номером 674 ГК РФ, специальный договор найма помещения для проживания должен быть составлен в письменной форме, когда срок действия составленного договора составляет более 12 месяцев, тогда его необходимо будет зарегистрировать в обязательном порядке в Росреестр. Поэтому, любые устные договоренности по вопросу аренды квартиры или же любого другого жилого помещения в данном случае будут недопустимы.
В возможных случаях, когда жильцы не желают на добровольной основе покидать вашу квартиру или же иное помещение где они находятся и с бывшими жильцами вы не составили договора в письменной форме, а они не желают покидать вашу квартиру или же другое помещение, тогда волноваться должен сам арендатор, а не хозяин жилого помещения. Потому как никаких законных прав находиться в такой квартире у них нет. Все это строго регламентируется действующим законодательством по статье под номером 1 пункт 2 ЖК РФ.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
Надо ли регистрировать договор
В комментариях к статьям Т—Ж о найме жилья встречается мнение, что договор найма жилья сроком на год и дольше обязательно регистрировать, иначе он не действует и получить по нему деньги невозможно. В целом это не так.
В части 2 статьи 674 ГК РФ указано, что нужно регистрировать обременение права собственности при заключении договора найма на год и дольше. Про регистрацию самого договора найма ничего не написано.
Судебная практика последних лет однозначная: плату за наем взыскивают всегда, но иногда договор найма действительно признают незаключенным без регистрации и, например, отказывают во взыскании штрафных процентов по договору, а взыскивают только проценты по статье 395 ГК РФ. Или отказывают в сохранении договора найма при смене собственника жилого помещения.
Пример. Суд Нижнего Новгорода взыскал плату за жилое помещение по договору найма с неопределенным сроком действия. Ситуация была похожа на вашу: 14 дней на предупреждение о выезде, внезапный отъезд, долг по договору и долг за ЖКУ. Суд взыскал долги и дополнительно проценты за использование чужих денежных средств в размере долга.
Если первоначально договор найма заключили на срок менее года и без регистрации, то, хотя его нельзя пролонгировать без регистрации обременения, плату за жилое помещение взыскать можно. Так решил суд Сочи и взыскал плату за период фактического пользования квартирой, хотя договор к тому времени истек.
Договор найма жилого помещения может быть назван договором аренды недвижимого имущества, и хотя такой договор действует с момента государственной регистрации, но для него есть разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: фактической передачи имущества и внесения платы за него достаточно для появления обязательств. Суд Ростовской области это учел и взыскал деньги с досрочно съехавших жильцов.
Советую с вашими будущими договорами найма не рисковать и регистрировать их. Придется платить налоги, но будет защита от отказа во взыскании платы за наем.