Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое сервитут: особенности заключения договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Законодательное регулирование
Говоря о законодательном регулировании процедуры установления земельного сервитута, необходимо отметить, что такое регулирование осуществляется всего двумя нормативными актами – Гражданским и Земельным Кодексами.
Если говорить более конкретно, то в рамках Гражданского Кодекса, в статьях 274-277, указывается, что подразумевается под сервитутом, в каких целях и каким образом происходит его установление.
Гражданский Кодекс Российской Федерации осуществляет регулирование вопросов установления частного сервитута.
Земельный кодекс Российской Федерации регулирует вопросы установления сервитута, носящего публичный характер.
В рамках этого нормативного акта рассматриваются те цели, для осуществления которых может потребоваться установление публичного сервитута. Кроме того, в статьях данного Кодекса происходит установление основных параметров, по которым должно происходить формирование такого обременения.
Когда необходимо установление публичного сервитута на земельные участки, желающие должны обращаться в администрацию и приносить с собой уведомление о том, что участок земли действительно необходимо выделить в пользование. Документ должен быть составлен на имя главы городского или сельского исполнительного комитета.
В образце заявления на публичный сервитут необходимо отразить следующие сведения:
- необходимо дать характеристику заявителя указав место его работы, а также должность;
- если в качестве желающих выступает группа граждан, то нужно обозначить структуру данной группы по смыслу инициативы;
- требуется отобразить сведения, касающиеся земельного участка. Нужно указать его адрес, точное местоположение и прочие сведения, которые можно получить;
- причины, в связи с которыми появилась необходимость ходатайствовать о пользовании данной территорией;
- далее, нужно обосновать по каким причинам проблему невозможно решить иным путём кроме как установлением публичного сервитута;
- в последнюю очередь нужно поставить дату, подпись человека составлявшего документ и её расшифровку.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов
Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.
В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.
В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:
1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.
Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:
- личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
- личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
- частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.
2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.
Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:
- чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
- для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
- публичный сервитут для проведения дренажных работ;
- при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
- публичный сервитут при сенокосе.
Обязательно включите в соглашение его предмет, то есть укажите, что лицу предоставляется право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). В противном случае соглашение об установлении сервитута по общему правилу считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, включите в соглашение условия, указанные в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ. К ним относятся:
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;
2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением ряда случаев, например, если сервитут устанавливается в отношении всего земельного участка;
3) сведения о сторонах соглашения (полное наименование, ОГРН, ИНН);
4) цели и основания установления сервитута;
5) срок действия сервитута;
6) размер платы;
7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату;
9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения сервитута привести участок в состояние согласно разрешенному использованию.
Эти условия целесообразно включить в соглашение и в случае установления сервитута в отношении участка, находящегося в частной собственности. Тем более что некоторые из данных условий понадобятся для регистрации сервитута, например условия о сроке сервитута, о лице, в пользу которого установлен сервитут, и др. (п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости).
Условия сервитута должны быть наименее обременительными для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).
При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании вашего участка. Обращаться с заявлением, составленным в свободной форме, следует в орган, который установил сервитут (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Учтите, что плата за пользование участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые вы испытываете из-за публичного сервитута. Рекомендуем обосновать требования и собрать доказательства того, что использование участка стало затруднительным. Например, указать площадь, которую вы из-за публичного сервитута не можете использовать по назначению.
Также следует приложить к заявлению заключение оценщика, в котором рассчитана плата за публичный сервитут. Оно подтвердит ваши доводы и поможет рассчитать размер платы.
Если вам отказали в установлении платы, вас не устроил ее размер или на заявление не отреагировали, обращайтесь в суд (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Для этого нужно подготовить иск об установлении соразмерной платы и определении порядка выплат. К иску нужно приложить документы, подтверждающие претензии.
Плата за публичный сервитут, установленный в специальном порядке, определяется с учетом особенностей.
Особенности практического применения
На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.
В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:
- расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
- наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
- возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.
Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:
- окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
- соглашение участников сделки;
- ликвидация причин для выдачи сервитута.
Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.
На консультацию обратился клиент, которому в наследство достался участок, огороженный другими с четырех сторон, так как ранее это был единый участок, поделенный на 5 разных. Ввиду конфликтных отношений с собственниками смежных земельных участков, у клиента отсутствовал доступ на проезд к своему участку. В связи с чем ему потребовалась помощь в суде.
- Адвокат составил иск, где описал все обстоятельства дела.
- На суде заявили о проведении судебной экспертизы.
- Эксперт подготовил заключение, в котором описал возможный вариант проезда к участку клиента, путем обременения сервитутом части участка расположенного с северной стороны, так как в других случаях это сделать было невозможно.
- Суд требования удовлетворил и установил сервитут на проезд к участку клиента по варианту экспертизы.
Что делать при получении отказа?
Проблемой в вопросе об утверждении сервитута считается отказ со стороны собственника участка. Часто не имеет своего мотивационного воздействия факт оплаты по договору.
Собственник земли не желает соглашаться на подписание соглашения или подвергает сомнению отдельный абзац или предложение. В подобных ситуациях спор находит разрешение в суде. Разрешенная возможность пересечения участка будет регистрироваться в ЕГРП на основании судебного постановления.
При обращении в суд рекомендуется юридическое сопровождение для грамотного составления прошения, поскольку серьезная аргументация, исключающая другую возможность добраться до своей территории, приведет к удовлетворению иска.
Второй проблемой, приводящей к отказу, признаются технические ошибки в предоставлении документации. В этом варианте требуется внести верные сведения и повторить процессуальные мероприятия.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Изменение платы за сервитут
Стоимость земельного сервитута, по своей юридической природе, является компенсацией за пользование чужим земельным участкам, при этом указанная компенсация должна соответствовать той материальной выгоде, которую собственник мог бы иметь, если бы его участок не был обременен сервитутом. При этом, в силу изменения курса рубля, изменения рыночной стоимости земельного участка, размеры платы за установленный сервитут должен изменяться соразмерно изменениям фактических обстоятельств.
Однако, судебная практика в настоящее время достаточно спорная, поэтому, фактические обстоятельства, которые обосновали бы ваши требования по повышению или понижения размера платы за установленный сервитут, нужно правильно, грамотно и последовательно изложить в своем исковом заявлении об изменении размера платы за установленный сервитут, а также правильно изложить это все на самом судебном разбирательстве, в чем Мы можем вам помочь.
Основные причины для регистрации частных сервитутов
Для регистрации частных сервитутов существует несколько основных причин:
- требуется проезд или проход к участку земли;
- возникла необходимость проложить коммуникации;
- требуется произвести обслуживание и ремонтные работы газового
- оборудования, электросетей, фасада дома, водопровода и т.п.;
- требуется установить какой-либо объект на соседней земле;
- иные случаи, которые не осуществляться без обременения.
Для регистрации публичных сервитутов предусмотрены случаи использование земли государством, муниципалитетом или местным населением. Среди них основными причинами накладывания обременения являются:
- требуется проход или проезд через территорию участка частного владельца (например, прокладывание дороги общего значения);
- проведение коммуникационных сетей общественного пользования;
предоставление владельцем общего пользования расположенным на его участке государственном объекте (например, природный источник); - требуются последовательные работы, которые необходимо провести на частном участке;
- при расположении надела около прибрежной зоны необходимо сделать через него проход к воде;
- при проведении работ геодезического характера, прокладывании межи, требуется разместить знаки работ;
- для получения разрешения на выпас или прогон скота.
Судебное наложение сервитутов
Если гражданин или заинтересованное лицо желает пользоваться чужой землей, а владелец отказывается, то сервитут можно оформить через судебное разбирательство.
Если землевладелец не согласен оформлять обременение, даже в ситуации, когда заинтересованное лицо фактически использует землю, то требуется официально получить правомочия на ограниченное использование земельного надела.
Как устанавливается публичный сервитут на земельный участок согласно судебному решению:
- заинтересованное лицо подает иск или ходатайство в суд;
- предоставляет доказательство о необходимости пользования чужим наделом;
- если суд видит весомость доказательств, то дает положительное решение для заинтересованного лица;
- оформляется сервитут и регистрируется в Росреестре;
- собственнику обремененного надела позволяет назначить компенсационную плату за пользование землей.
Основания возникновения сервитута
Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.
Обременение в виде публичного сервитута применяют:
- для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
- когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
- для проведения дренажных работ;
- при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
- для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
- когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.
Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.
Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Также это могут быть следующие причины: размещение на участке межевых знаков, государственных геодезических, гравиметрических пунктов, забор водных ресурсов из водоемов, рыбная ловля, прогон сельскохозяйственных животных, охота. Строительство, эксплуатация и реконструкция линейных объектов ЖКХ, временная установка строительной техники для расширения или строительства магистральных сетей также требуют установления сервитута.
Чаще всего право сервитута используется в садоводческих товариществах и дачных поселках. Это ситуации, когда дом огорожен таким образом, что к нему не могут подъехать социальные службы, когда владельцы дачных участков сплошными заборами перекрыли путь к озеру, реке или лесу. А также воспользоваться правом сервитута можно, если при проведении коммуникаций требуется доступ к соседскому земельному участку.
Использование сервитутного права подразумевает наименее обременительные условия для владельца собственности, в отношении которой оно устанавливается. Если сервитут применяется к землям сельскохозяйственного назначения, то законодательством рекомендовано учитывать требования об обеспечении рационального использования таких земель.