Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Принудительное отчуждение имущества за долги и конфискация
Отчуждение не всегда производится по воле собственника — такие сделки могут быть и принудительными. В этом случае часто применяется термин «изъятие». «Оно допускается только на основании веских причин, прямо указанных в законе, и осуществляется в особом регламентированном порядке, — говорит Иван Лукин. — Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства».
Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка). Еще один вариант — конфискация, то есть вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов, добавляет Евгений Арапов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.
Что значит понятие «отчуждение имущества»
Обратите внимание! Отчуждение имущества — это передача имущества или права собственности на него от нынешнего собственника иному субъекту.
Важно! По умолчанию принимается, что отчуждение имущества — это комплекс действий, осуществляемых его собственником по доброй воле (например, на основании различных сделок).
Системный анализ норм закона позволяет сделать вывод, что отчуждение имущества — это не (см. п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ):
- отказ от права;
- предоставление имущества во временное пользование;
- утрата или гибель имущества либо утрата права на него по объективным причинам;
- прекращение права по решению суда;
- предоставление будущих возможностей к отчуждению.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Добровольные варианты
Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.
Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:
- Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
- Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
- Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
- Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.
Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности
Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.
Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.
Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.
Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Отчуждение доли в праве общей собственности в 2021 году
Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.
Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.
Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.
Принудительное отчуждение
В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.
Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.
Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.
При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.
Правила составления договора на добровольное отчуждение
При переходе прав собственности на квартиру на основании оформления договора дарения, мены или купли-продажи непременно необходимо придерживаться таких рамок:
- Договора составляются в письменной форме;
- Собственник, отчуждающий имущество должен предоставить всю правоустанавливающую документацию на квартиру и свои установочные данные;
- Человек, получающий или приобретающий недвижимость должен предъявить паспорт и другие необходимые документы;
- Указание точно установленной суммы отчуждаемого имущества (если квартира дарится или жертвуется безвозмездно, эта информация не нужна);
- Дата составления договора;
- Описание объекта отчуждения (площадь, регистрационные данные, наличие обременений и т. д.);
- Иная информация, имеющая значение в конкретной ситуации для обеспечения законности проведения сделки.
Отчуждение доли в праве общей собственности в 2021 году
Необходимо отметить, что лицо, которое является участником общей доли, имеет право на определённую идеальную долю в этой собственности. В Гражданском Кодексе закреплено положение о том, что при продаже одним из собственников своей доли в праве общей собственности, другие участники имеют право купить эту долю. Это положение не распространяется на продажи с публичных договоров.
Лицо, которое продает долю собственности, должно поставить в известность других участников в письменной форме. В уведомление он должен указать цену и условия, на которых продаётся доля. В том случае, если другие участники общей собственности не купят продаваемую долю или откажутся от её покупки, то продавец вправе продавать её на любых условиях и любому покупателю.
Обращаясь к нотариусу за оформлением сделки по продаже доли в общей долевой собственности, будьте готовы, что вас попросят принести доказательство того, что все участники собственности извещены о решении. Зачастую собственники общей доли добровольно предоставляют нотариусу отказ от права преимущественного приобретения этой доли.
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].
Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества
При заключении сделки нотариус должен:
— проверить личность и дееспособность физического лица;
— разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
— убедиться, что договор не противоречит закону.
Необходимые документы для регистрации сделки:
— паспорта участников договора;
— правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
— праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
— справка из Департамента городского имущества;
— единый жилищный документ;
— согласие супруга, если собственник состоит в браке;
— отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.
Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества
Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов
Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов необходим.
Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.
Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.
Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.
При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя
Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской. Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.
Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.
Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или иной объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.
Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.
Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.
Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый владелец должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре. И только после произойдет полный переход права собственности.
Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.
Каким образом может происходить отчуждение
Такие понятия, как купля-продажа, дарение, мена, принудительный выкуп, объединяет один термин – отчуждение. Поскольку при всех этих операциях имеет место переход права собственности. Основанием для такого перехода служат договоры:
- купли-продажи – продавец и покупатель подписывают купчую, которая предполагает передачу денег;
- обмена – участники заключают соответствующий договор, в нем каждая сторона является одновременно продавцом и покупателем, так как один объект продается по цене другого;
- дарения – путем оформления дарственной даритель безвозмездно передает свое имущество в собственность третьему лицу;
- конфискации в пользу государства (в этом случае отчуждение происходит не на основании сделки, а по решению суда).
Подробнее о принудительном отчуждении
Нельзя путать понятия «отчуждение» и «изъятие». Отчуждение всегда производится на возмездной основе. Собственник такого имущества получает взамен денежный или иной эквивалент его стоимости. К тому же недобровольный выкуп влечет прекращение права собственности у прежнего хозяина и переход его к третьему лицу. Данный вид сделок имеет место когда:
- недвижимость не может принадлежать ее владельцу (ст. 238 ГК РФ);
- истребование земельного надела необходимо для удовлетворения государственных нужд (ст. 239 ГК РФ);
- владелец безответственно и бесхозяйственно содержит жилое помещение, нарушая при этом права прочих лиц (ст. 293 ГК РФ);
- собственник утратил право собственности на земельный участок, на котором находится принадлежащая ему недвижимость (ст. 272 ГК РФ).
Что касается изъятия, то оно носит безвозмездный характер и не всегда предполагает прекращение права собственности. По общему правилу Конституция РФ запрещает принудительный отбор у граждан любого законно принадлежащего им имущества. Из этого правила существуют исключения, установленные гражданским и уголовным законодательством. Так недвижимость может быть изъята у хозяина по следующим основаниям:
- обращение взыскания, инициированное судебным приставом в рамках исполнительного производства;
- конфискация в связи с вступлением в силу приговора суда;