Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество. Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Как продать не совместно нажитый дом
Если у мужа с женой есть личное жилье, которое было получено в наследство или по договору дарения, то нотариальное разрешение от второй стороны на реализацию имущества не требуется.
Бывают сложные моменты. Мужчина до свадьбы купил дом, затем продал его будучи в браке. На вырученные средства была приобретена квартиру подороже. При разводе суд оставит за супругом долю, которая соответствует его вложенным деньгам. Остальная часть имущества будет считаться совместно-нажитой собственностью.
Единственный нюанс — муж должен документально подтвердить, что улучшение жилищных условий было сделано за счет реализации его личной собственности. Иначе все жилье после развода будет делиться пополам.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, выгодно заключать брачный договор с заверением у нотариуса. В документе прописываются долевое владение собственности супругов в любой пропорции (например, жена получает 70%, муж 30%). Кроме того, при прекращении брака никому не придется платить подоходный налог с причитающийся части по договору.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как заключить договор купли-продажи
В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:
- имена и паспортные данные сторон;
- сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
- оценочная стоимость доли;
- название правоустанавливающих документов сторон;
- число совладельцев с указанием метража их долей;
- число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
- ответственность сторон.
После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Хотела всего лишь свою долю продать
Как так получилось, что сособственники долей люди, посторонние друг другу? Девушка рассказала, что изначально квартира приобреталась ею с мужем в браке. А потом случился развод. И, видимо, он был психологически тяжелым. Короче говоря, муж продал свою долю. И покупателем оказалась нынешняя соседка.
В этой части истории у меня, как у риэлтора, в голове было много вопросов. Как муж смог продать долю без ее согласия на продажу? Почему она не пошла к юристу и не выяснила свои права на недвижимость? Если квартира была оформлена по долям, то почему нет ее письменного отказа от преимущественного права выкупа доли мужа? В общем, история об этом умалчивает, а я на первой консультации лезть в душу человеку не стала. В конце концов, девушка хотела всего лишь свою долю продать. Я взяла сделку в работу, и мы заключили договор сопровождения.
В крайнем случае, продать долю третьему лицу
Клиентка заплатить коммунальные долги не могла. У нее вся жизнь с ног на голову. Квартиранты сбежали. На работе неприятности, зарплату не платили. Да еще начали наседать кредиторы по просрочкам мужа, где она выступала не то созаемщиком, не то поручителем. И она могла рассчитывать только на деньги от продажи доли.
Вообще, продажа доли – это редкая сделка. И крайне невыгодная для собственника. Если кто-то думает, что если квартира стоит, к примеру, 2 миллиона, и ½ – это миллион, то разочарую. Доли выкупаются с дисконтом до 50%. А причина очень простая. Если бы в собственности была целая комната, то ее границы были бы определены документами. Вот — личное пространство, а вот — площадь общего пользования: санузел, коридор и кухня. Но если речь идет о доле, а ее выкупит абсолютно посторонний вам человек, то все собственники будут иметь право пользоваться всей площадью сразу. И поэтому лучший покупатель в такой сделке – это сосед.
Но клиентка была категорически против продажи именной этой соседке. Эти женщины продолжали вести свою соседскую войну.
И тогда я поняла, что излишне эмоциональную клиентку из переговоров с соседкой нужно исключить. Я сказала ей, что будем продавать долю третьим лицам, выставила объявление о продаже и указала цену, какую предложили соседке. Никто, естественно, не звонил.
Тем временем, я вела переговоры с соседкой относительно коммунального долга. Посовещавшись с коллегами, мы сообща пришли к выводу, что коммунальные долги клиентки должна заплатить соседка. Логика была такая – они с сыном жили все это время в квартире, пользовались ею в полном объеме, никого не пускали, хотя были попытки заселить квартирантов. При этом в собственности всего лишь половина квартиры, а не целая.
Переговоров с соседкой на эту тему было много. Переговоры были долгими, и не всегда успешными. Но соседка не сдавалась, и платить чужую коммуналку не собиралась. Но я обратила внимание на такой нюанс – выкупать долю она была готова наличными. Т.е. сумму, которую мы с клиенткой назначили за долю, она держала наготове.
У нас в агентстве состоялся мозговой штурм. Мы разработали план на самый крайний случай — оформить долю на какое-то третье лицо, чтобы потом перепродать долю соседке. Ну, чтобы моей клиентке было психологически спокойно, что она продает кому-то другому. Но если что-то пойдет не так, сделка становилась оспоримой.
И тогда мы решились на небольшой спектакль. Мы заявили соседке, что продадим долю клиентки в любом случае. Для нас это уже дело принципа. И этим покупателем точно будет не она. А кому мы продадим, мадам может догадаться. Соседка задумалась, и через некоторое время согласилась купить долю с коммунальными долгами.
Из принципа продать дешевле в два раза
Почему этот соседский конфликт раздулся до таких размеров? Возможно, муж, продавая долю, внес свою лепту. Например, охарактеризовал свою жену определенным образом. Может быть, так и сказал покупательнице, что ничего бывшая жена не сделает, и, мол, живите в этой квартире как хотите. А соседка оказалась, скажем так, бытовым психологом и юридически подкованной.
Если соседка так много знала про недвижимость, почему она купила долю, покупку которой можно было оспорить? Бог его знает, почему. Зато теперь ей светила отдельная квартира.
Сделка должна была проходить у нотариуса. Перед встречей пришлось провести психологическую обработку клиентки. Ведь она до истерики не хотела видеть соседку. Я взывала к ее разуму, говорила: «Ну, какая вам разница, кому вы продадите? Я понимаю, что продать долю соседке – для вас это и противно, и неприятно. Но вам разве будет лучше, если долю купит посторонний, но за копейки? Вам будет радостнее, что теперь жизнь будет испорчена у соседки? Но вы-то при этом миллион не получите. Вам на эти деньги даже кредиты не закрыть, а еще жить дальше нужно на что-то». Но девушка совершенно тонула в своих психологических проблемах.
Если супруг против продажи
Нередко возникают ситуации, когда супруг стремится выселить иных собственников, противится реализации своей части имущества. Если доля бывшего мужа представляет для него интерес и может быть выделена, то вынудить к продаже невозможно даже через суд. Варианты решения проблемы таковы:
- Предложить мужу продать квартиру целиком. Следует привлечь независимого оценщика и установить стоимость всей квартиры, а также долей каждого из супругов. Спрос на части квартиры невелик, поэтому их цена будет гораздо ниже (примерно на 30%), чем можно было бы выручить после продажи объекта целиком. Если муж согласится реализовать свою часть жилья — предложить чуть большую сумму, чем обозначил оценщик. Видимая материальная выгода поможет убедить супруга.
-
Пригрозить бывшему мужу оформлением дарственной на третье лицо. Существует ряд «нечистых» схем, позволяющих если не добиться конечной цели, то испортить жизнь бывшему мужу.
Чтобы обойти положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, жена вправе подарить стороннему лицу незначительную долю, а впоследствии — продать остальную часть без уведомления содольщика. Поняв, что доля жены достанется мошенникам, которые сделают его жизнь невыносимой, муж может пойти на уступки. - Если в браке есть дети — взывать к отцовским чувствам. Если супруг не хочет продать долю жене, он может передать ее ребенку на безвозмездной основе. Передав недвижимость в дар, муж потеряет право собственности на спорное жилье. Впоследствии квартирой можно распорядиться с согласия мужа (как отца несовершеннолетнего) или ребенка после достижения им 18 лет.
Задача переговоров — убедить супруга, что продажа его доли — лучший способ расстаться полюбовно и получить максимальную выгоду.
Как оспорить продажу доли в квартире
Рассмотрим, как можно оспорить сделку. Основной причиной для оспаривания является нарушения условий преимущественного выкупа.
| № п/п | Причины |
|---|---|
| 1 | Продавец не направил уведомление |
| 2 | Документ был получен другим лицом |
| 3 | Сделка с третьим лицом заключена на других условиях |
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.