Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи дома с земельным участком 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
Особенности ДКП дома с земельным участком
Особенности ДКП дома с земельным участком:
- При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
- В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
- При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
- Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.
Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.
Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:
- жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2017 года таким документом является выписка их ЕГНР;
- земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Пакет требуемых документов
Необходимо приложить все нижеперечисленные документы и свидетельства, заранее удостоверившись в том, что правильно указаны все данные, что проставлены все требуемые подписи.
- Заявление от всех официальных участников сделки.
- Подтверждение факта оплаты государственной пошлины (оплачивается в банках или терминалах по заранее полученным реквизитам — чек, квитанция).
- Договор купли-продажи с указанием адреса и параметров дома, суммы сделки и подписями сторон участников сделки (в количестве не менее 3 штук).
- Свидетельство о праве собственности на данное имущество у продающей стороны (иное свидетельство о законности владения недвижимостью).
- правоустанавливающий документ на каждый объект недвижимости.
- Выписка из домовой книги( если дом имеет жилое назначение).
- Разрешительное письмо от органов опеки на продажу жилья в случае, если его собственниками являются также несовершеннолетние лица.
- Оригиналы паспортов участников сделки (предъявляются на месте в МФЦ), если документы подаются представителями-требуются нотариальные доверенности.
Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.
К документам относятся:
- План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
- Технический паспорт дома.
- Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
- Удостоверение о регистрации собственности на участок.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
Право на земельный участок при продаже находящегося на нем объекта недвижимости
Если земельный участок и здание на нем являются собственностью одного лица, то продавать их надо только вместе. Продавец должен учитывать эту норму гражданского и земельного законодательства. Даже если покупатель готов купить только здание, без земли под нем, такой договор признается ничтожным, а в государственной регистрации перехода права собственности на здание будет отказано.
При продаже здания, находящегося на арендованной земле, продавец должен сообщить арендодателю о переходе к покупателю права собственности на объект. Согласия арендодателя земельного участка на продажу не принадлежащего ему здания не требуется. Здесь применяется правило статьи 22 Земельного кодекса о том, что право аренды земельного участка автоматически переходит третьему лицу (в данном случае, покупателю здания).
Закон не требует переоформлять договор аренды на нового владельца недвижимости, однако в интересах продавца оформить с арендодателем земельного участка соглашение о прекращении договора аренды, чтобы избежать возможных претензий. Требовать переоформления договора аренды на себя может и покупатель здания.
В случае продажи здания, принадлежащего государственному (казенному) учреждению или органу государственной власти, может оказаться, что земельный участок находится у продавца на праве бессрочного пользования. Если это так, то покупатель, не имеющий возможности получить аналогичное право, должен будет оформить договор аренды на земельный участок или выкупить его.
Требования к договору
Помимо существенных условий сам контракт должен отвечать обязательным требованиям, в противном случае он может быть оспорен в суде и признан недействительным. Поэтому при составлении договора придерживайтесь следующих требований:
- Контракт обязательно должен иметь письменную форму соглашения. Устные договоренности не могут быть зарегистрированы. Заверение нотариуса в обычных ситуациях не требуется, кроме тех случаев, когда часть участка принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному человеку. Это требование содержится в ст. 42 закона, регулирующего государственную регистрацию недвижимости.
- Составленное соглашение не требует индивидуальной регистрации, но сама сделка обязательно должна быть зарегистрирована в ЕГРН. Данное требование прописано в ст. 551 ГК.
- Соглашение составляется в нескольких экземплярах. Обычно их должно быть не менее 3, так как каждое из них остается у одной стороны и один экземпляр хранится в Росреестре. Но если участников сделки более двух, то количество экземпляров будет увеличено.
- Все экземпляры договора должны быть одинаковыми и на всех них должны стоять подписи каждого участника сделки. Если это требование будет не соблюдено, такой контракт будет считаться недействительным в соответствии со ст.550 ГК.
- Составленное соглашение должно иметь определенную структуру и обязательные условия. Структура типичного соглашения будет иметь: преамбулу, предмет соглашения и его стоимость, порядок расчетов, права и обязанности каждого участника сделки, порядок передачи земельного объекта, подписи и реквизиты участников.
Земельное законодательство строго запрещает включать в соглашение следующие условия:
- возможность обратного выкупа при возникновении такого желания у одной из сторон;
- условия, ограничивающие будущего собственника в последующих сделках с приобретенным участком;
- ограничение ответственности продающей стороны, если на данный земельный надел заявят свои права третьи лица.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Перед совершением сделки может также составляться предварительный договор, в котором подробно описывается предмет сделки, обязательно цена и все обстоятельства, способ, место и время передачи денежных средств, условия возможных досудебных урегулирований споров, кем и как оплачиваются расходы по проведению сделки и прочие нюансы.
На законодательном уровне установлена следующая последовательность действий при заключении сделок с недвижимыми объектами:
- Поиски другого участника сделки.
- Согласование существенных и дополнительных пунктов ДКП по передаче прав владения земельным наделом вместе с домом.
- Формирование проекта ДКП, его подписание.
- Передача пакета документации вместе с соглашением в Росреестр либо МФЦ для проведения госрегистрации.
- Завершение сделки – получение выписки из Росреестра, подтверждающей передачу прав собственности, и зарегистрированного ДКП.
Несмотря на то, что земельный надел переходит во владение к другому лицу одновременно со всеми постройками на нем, в тексте соглашения потребуется указать подробные характеристики и идентификационные признаки каждого объекта. Сделка будет зарегистрирована лишь в случае, если ДКП составлен юридически грамотно и подписан всеми участниками.
Необходимая документация
Для подписания ДКП продавцу потребуется подготовить следующий пакет свидетельств:
- Бумаги, подтверждающие права обладания продавца участком земли и домом (старый ДКП, дарственная, решение суда, завещание и прочее).
- Кадастровые паспорта на землю и домовладение.
- Техплан на дом из БТИ.
- Выписка из ФНС об отсутствии (наличии) задолженности перед бюджетом.
- Свидетельства, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из Росреестра.
- Судебная справка, подтверждающая отсутствие ареста и иных ограничений на продаваемых объектах.
- Согласие супруга на заключение сделки, заверенное в нотариате (если объекты находятся в совместном владении).
- Если участником является несовершеннолетний, то потребуется дозволение от попечительских органов.
- Выписка из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в доме.
Чтобы сделка была зарегистрирована в Росреестре, пакет документации потребуется дополнить следующими бумагами:
- Заявлениями участников.
- Гражданскими паспортами.
- ДКП.
- Чеком об оплате государственного сбора.
- Доверенностью, заверенной в нотариате, если интересы сторон представляют иные лица.
Юридические особенности ДКП дома с участком
С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.
Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:
- При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
- Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
- Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
Как правильно составить договор купли продажи дома с земельным участком?
При совершении сделки по покупке или продаже недвижимого имущества всегда присутствует риск, а если оформляется ДКП домостроения и ЗУ — риск удваивается, так речь идет о соглашении нескольких недвижимых объектов.
На каждый приобретаемый объект регистрируется самостоятельное право владения. Следовательно, и для ЗУ, и для домостроения предъявляются самостоятельные пакеты документов. Поэтому, признание ДКП действительным, зависит от правильного составления соглашения.
Рассмотрим пошаговый алгоритм действий при составлении ДКП дома с ЗУ.
- Во-первых, составление ДКП дома и земельной делянки осложняется тем, что предстоящая сделка оформляется одновременно с 2-мя недвижимыми объектами.
- Во-вторых, к непременному условию оформления такого ДКП относится его письменная форма.
В остальном, требования к составлению документа не очень отличаются от требований, установленных для других договоров с недвижимостью. Поэтому, начало составления документы осуществляется с обозначения:
- Названия документа.
- Места и даты его составления.
- Преамбулы, с отображением реквизитов сторон.
Отличия от основного соглашения
Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:
- В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
- Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
- Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
- Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.