Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить извещения для соседей при продаже комнаты в общежитии?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.
Предупреждать ли соседей
Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.
Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире
Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:
- Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
- Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
- Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.
В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.
- Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
- Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
- Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
- Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
- Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире
Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.
Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.
Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.
Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:
- В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
- Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.
Условия продажи комнаты
Отчуждение комнаты в коммунальной квартире представляет собой сложную юридическую процедуру, потому что имеются определенные условия для заключения сделки купли-продажи.
Основные условия продажи комнаты:
- Продавец должен являться собственником комнаты, которая ранее была приватизирована. Нельзя продавать ту недвижимость, которая предоставлена гражданам по договору социального найма или арендована у других муниципальных фондов.
- При продаже учитывается количество соседей, которые проживают в данной коммунальной квартире. Каждый владелец соседней комнаты обладает преимущественным правом на приобретение отчуждаемого жилья.
- Невозможно совершить типовую сделку купли-продажи, если у собственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
- Так как продается только доля (часть) в коммунальной квартире, то остаются зоны, предназначенные для общего пользования, которые нельзя продать, арендовать или приватизировать.
- Комнату не может продавать гражданин, проживающий по прописке или по договору аренды. Сделка будет признана действительной, если ее заключает собственник. Если данной жилплощадью владеют несколько лиц, то важно получить разрешение от каждого собственника на отчуждение комнаты.
- По статистике, более 70% сделок купли-продажи на рынке недвижимости совершаются под видом дарения. Закон гласит, что нельзя создавать притворную сделку, чтобы избежать уплаты налогов. При выявлении факта притворной сделки, договор купли-продажи комнаты аннулируется.
Какие трудности могут возникнуть?
Главная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты — это соседи. Не все владельцы коммунальной квартиры готовы встречать новых собственников, поэтому они могут игнорировать уведомления и телеграммы, отправляться в судебные инстанции для оспаривания сделки.
Спорные вопросы и конфликты:
- соседи вправе оспорить стоимость комнаты с помощью оценщика, если считают, что продавец намеренно завышает цену для получения отказа от преимущественного права покупки;
- если обнаружится факт притворной сделки, то все договора будут расторгнуты судом;
- даже если у соседней комнаты нет владельца или они не вступили в наследство после смерти родственника, то для консультации необходимо обращаться в Жилищный комитет. Они подскажут, могут ли будущие наследники оспорить договор купли-продажи спустя несколько лет;
- продавец не имеет права снижать стоимость комнаты, которая указана в уведомлении. При этом собственник может только поднимать запрашиваемую сумму;
- собственник не обязан оповещать соседей, которые владеют своей жилплощадью по договору социального найма.
Несмотря на то, что процедура продажи комнаты в коммунальной квартире сложна и долгосрочна, собственник вправе либо оформлять сделку самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В законодательстве нет правок, которые обязуют продавцов заверять данную процедуру нотариально. При этом нужно помнить, что в некоторых случаях помощь специалиста значительно облегчит процесс.
✅ Правила оформления документа
В уведомлении стоит привести максимально полные сведения о предстоящей сделке. Во вступительной части указываются:
- ФИО и адрес получателя;
- ФИО, паспортные данные отправителя.
В основной части приводится информация о сути обращения (предстоящее отчуждение) и о характеристиках принадлежащей продавцу части недвижимости:
- ее адрес;
- площадь;
- на основании какого документа она принадлежит жильцу;
- цена;
- условия сделки (возможна ли скидка/рассрочка и пр.).
Продавец должен предложить адресату выбрать один из вариантов:
- выкуп комнаты по указанной цене;
- оформление письменного отказа от преимущественного права, закрепленного в ст. 250 ГК РФ.
Также он обязан предупредить потенциального покупателя о последствиях его отказа (комната будет продана стороннему лицу).
Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?
Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:
- В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
- Проверить наличие долгов за коммунальные Услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
- Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
- При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.
Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.
Преимущественное право покупки комнаты
По своей сути комната в общежитии представляет собой Жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.
Руководствуясь этой нормой, Продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.
В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.
Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.
На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии
Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:
- Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
- Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
- Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
- Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
- Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.
Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:
- конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
- веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
- простого уведомления, что составит около 23 рублей.
После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.
Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:
- на специализированные сайты;
- в местных СМИ;
- на досках объявлений.
- Скачать бланк объявления о продаже комнаты в общежитии
- Скачать образец объявления о продаже комнаты в общежитии
Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.
Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.
Продажа комнаты в общежитии: документы для сделки в 2021 году, подводные камни
Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.
В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.
При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:
- Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
- Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.
Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.
Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.
При покупке и оформлении купли продажи в 2021 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:
- разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
- оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
- удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.
Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.
Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.
Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» – такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.
Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?
Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.
В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.
Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.
Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!
Порядок действий при продаже коммунального жилья
Для того чтобы продать часть в квартире, которая является коммунальной собственность гражданину необходимо будет придерживаться следующего алгоритма:
- Установить по какой цене будет осуществляться продажа квартиры или её части.
- Составить уведомление о намерении продажи недвижимости. Лучше всего это делать вместе с юристом.
- Вручить уведомление о своём намерении всем соседям.
- Обязательно необходимо подождать тридцать дней с момента передачи уведомления для того, чтобы понимать выявляет кто-то намерение купить подаваемую части или же отказывается от преимущественного права.
- После истечения срока выписать всех проживающих на территории квартиры лиц.
- Найти покупателя. Если один из совладельцев коммунальной квартиры выявил намерение купить продаваемую часть, то продавцу нужно будет заключить с ним договор купли-продажи недвижимости и провести процедуру переоформления права собственности.
- Необходимо подать подготовленный пакет документов на рассмотрение в регистрационную палату.
- После рассмотрения данного заявления и вынесения решения, гражданам, которые осуществляют сделку, необходимо зарегистрировать нового владельца и зафиксировать данное действие в Росреестре.
Уведомление соседей о продаже комнаты
По сложившейся в Санкт-Петербурге практике право собственности на комнаты в коммунальных квартирах оформляется не как право на отдельное жилое помещение, а как право на долю в общей собственности на всю квартиру. То есть все собственники комнат одной коммунальной квартиры, с юридической точки зрения, являются участниками общей долевой собственности на эту квартиру (сособственниками). В связи с этим, при продаже (мене) одним из сособственников своей комнаты он должен сначала предложить приобрести эту комнату другим сособственникам (в том числе несовершеннолетним) по определенной им цене. Если кто-либо из соседей изъявит желание приобрести комнату по указанной цене, то продать эту комнату постороннему лицу по этой же цене будет нельзя. Если желание купить комнату выразят сразу несколько сособственников, то право выбора покупателя будет принадлежать продавцу. В этом случае покупатель-сособственник должен купить комнату в течение месяца с того дня, когда его известили о предстоящей продаже.
Если соседи получат эти письма и не купят Вашу комнату в течение месяца со дня получения, то по истечении этого месяца Вы сможете продать свою комнату любому лицу. Часто бывает так, что соседи не являются за получением письма на почту. В этом случае письмо в течение месяца хранится в отделе доставки, а затем возвращается в нотариальную контору. После возвращения письма Вы также можете продать свою комнату любому лицу.
квитанции об отправке и опись вернее, потом в суд тащить нужно будет этих представителй Жэка, да еще с подтверждением факт работы в этом Жэке, а если они уволятся к тому времени?
судья в любом случае будет изучать уведомление с подписями представителей Жэка, а если будет грамотный защитник у ответчика, то в любом случае запросит привлечение этих работников Жэка для подтверждения факта их подписи.
квитанции об отправке и опись вернее, потом в суд тащить нужно будет этих представителй Жэка, да еще с подтверждением факт работы в этом Жэке, а если они уволятся к тому времени?
судья в любом случае будет изучать уведомление с подписями представителей Жэка, а если будет грамотный защитник у ответчика, то в любом случае запросит привлечение этих работников Жэка для подтверждения факта их подписи.