Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование придомовой территории: на что мы имеем право?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Владельцы придомовой территории и их права
Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности
Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.
Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Как формируется понятие придомовой территории
Интуитивно ясно, что под придомовой территорией подразумевается примыкающая к дому земля, которую владельцы жилой недвижимости используют в повседневной жизни. Такая прилегающая территория, как правило, находится в собственности владельца дома, но она вполне может быть арендованной.
Владельцы стремятся поставить ограду на границе своей земли (хотя можно, например, сложить поленницу). Участок наглядно делится на две части, которые можно определить следующим образом:
- Внутри границ забора расположен надел, которым владеет и пользуется хозяин жилого дома. На придомовой территории ведется хозяйство, и владельцы распоряжаются ею по своему усмотрению.
- Земля за забором изначально считается муниципальной, то есть, принадлежит местным органам власти. Возможны случаи, когда такой участок оказывается бесхозным или им владеют сразу несколько граждан.
Собственники добиваются доступа на придомовую территорию
✔ Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 12229/2020
Собственник помещения в многоквартирном доме обратился с иском об обязании прекратить нарушение его права на проезд через шлагбаум.
Ранее на общем собрании собственников было принято решение, что въезд автотранспортных средств на придомовую территорию осуществляется через шлагбаумы согласно Реестру учета автотранспорта, и каждый жилец дома, имеющий легковой автотранспорт обязан нести расходы по обслуживанию соответствующих элементов благоустройства.
Ответчиками по делу стали другой собственник, выбранный представителем по разрешению вопросов, связанных с проездом автотранспорта, и ООО «Астра» – организация, которая обслуживала шлагбаумы.
Районный суд отказал в иске. По его мнению, ООО «Астра» является ненадлежащим ответчиком, поскольку самостоятельно решение о проезде транспортных средств данная организация не принимает. Кроме того, истец не подавал заявление о включении автомобиля в предусмотренный реестр.
Мосгорсуд вынес новое решение, которым обязал ответчиков не чинить препятствий истцу в проезде на его транспортном средстве на придомовую территорию своего дома. По мнению апелляционной инстанции, иск предъявлен к надлежащим ответчикам, а запрет собственникам на использование придомовой территории, в том числе с учетом установки ограждающих устройств, в зависимости от своевременной сдачи взноса на установку шлагбаумов и положительного голосования на их установку является незаконным.
Кассационная инстанция оставила жалобы ответчиков без удовлетворения:
— «законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию, в том числе путем внесения в какой-либо реестр на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома, что фактически является санкцией за нарушение установленного общим собранием порядка пользования земельного участка. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома»;
— «тот факт, что порядок пользования земельным участком, утвержденный решением общего собрания, не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения. Так, из положений части 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, следует, что суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу. Приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится решение общего собрания собственников».
✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 8946/20
Два собственника только через суд добились доступа своего транспорта на придомовую территорию. Суд обязал ответчика (другого собственника) не чинить препятствий в пользовании истцами придомовой территорией многоквартирного дома; внести сведения (зарегистрировать) истцов в мобильное приложение, позволяющее открывать шлагбаум (ограждающее устройство) посредством мобильного телефона; предоставить истцам беспрепятственный доступ к управлению шлагбаумом, а также к общему имуществу – придомовой территории, в том числе предоставить возможность парковки личного транспорта на придомовой территории в любое время суток на любом свободном для парковки месте; разблокировать ранее выданные брелоки от шлагбаумов.
Суд исходил из следующего:
— закон не предусматривает возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания как санкцию за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком;
— решение о запрете истцам въезжать на придомовую территорию противоречит закону, поскольку нарушает их права как собственников помещения на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также лишает их возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.
Истцы пожаловались в Мосгорсуд, потому что хотели, чтобы доступ на придомовую территорию был предоставлен не только для их личного транспорта. Однако апелляционная инстанция оставила решение нижестоящего суда без изменения.
Она указала, что установка шлагбаумов и въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений и иных лиц осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников.
На общем собрании собственники приняли условия приобретения и пользования пультами (брелоками) от ограждающих устройств: право приобретения пультов есть только у собственников и зарегистрированных жильцов при предоставлении свидетельства о регистрации транспортного средства; запрещается передача пультов иным лицам под угрозой изъятие пульта.
✔ Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14464/2020
Несколько собственников из Иркутской области обратились в суд с иском к управляющей организации и председателю совета многоквартирного дома. Истцы требовали предоставить доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Они ссылались на то, что общее собрание собственников решило устроить парковку в границах придомовой территории. По решению этого же собрания с собственников транспорта, претендующих на парковочные места, собрали деньги на установку шлагбаума и оборудование видеонаблюдения в размере по 5 000 рублей с каждого. После установки шлагбаума и ограждения в виде натянутого троса доступ на парковку был предоставлен только лицам, которые оплатили эту сумму. Остальные собственники были ограничены в праве пользования придомовой территорией, использованной под обустройство парковки, и являющейся частью общего имущества.
По мнению истцов, «решение о благоустройстве придомовой территории в виде установки шлагбаума, ограждения и камер видеонаблюдения не влечет за собой правового основания для ограничения доступа тем собственникам, которые не вложили денежные средства для оборудования автопарковки».
Суды с таким доводом согласились и обязали председателя совета многоквартирного дома предоставить истцам доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Ответчик-председатель пытался обжаловать судебное решение, но безуспешно. Его возражения были такие:
— истцы не доказали факта нарушения их прав на общую долевую собственность, поскольку собственникам не принадлежит право на земельный участок возле дома, за исключением земельного участка под домом;
— шлагбаум не ограничивает истцам доступ на придомовую территорию,
— шлагбаум установлен за счет средств 40 жильцов, является их частной собственностью;
— ответчик является председателем совета многоквартирного дома и не может нести ответственность за решения, принятые собственниками, то есть является ненадлежащим ответчиком по делу.
Немного о приватизации придомовой территории
Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:
- Проведение общего собрания жильцов.
- Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
- Проведение голосования.
- Оформление протокола собрания.
- Подача заявления в орган местного самоуправления.
- Получение акта о приватизации.
Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.
Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.
Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:
- принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
- осуществлять ремонт дорог;
- запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
- разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
- осуществлять коммерческое использование участка.
После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:
- собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
- все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установление новых территориальных границ земельных участков устанавливается:
- При обязательном согласовании со всеми лицами, что обладают правом собственности на смежный земельный участок.
- Такое согласование проводится в виде собрания лиц, что заинтересованы в таком межевании, или как индивидуальное согласование с заинтересованным лицом.
- Уведомление о таком собрании по межеванию придомовой территории частного дома должно вручаться, отослано или быть опубликованным в период не менее чем за 30 дней до проведения этого собрания.
- Лица, что заинтересованы в собрании при отказе его посетить, будут считаться уведомленными надлежащим способом об этом собрании.
- Если заинтересованные лица, что уведомлены надлежащим образом, в устанавливаемый период никак не выражают своего согласия или возражений о проводимом межевании в письменной форме с разъяснениями несогласия, то межевание границ будет приниматься как согласованное этими лицами. Об этом делается запись в соответствующем акте межевания.
- После выполнения данных процедур, делается извещение. Если приглашенное на собрание лицо после него не объявится за установленный период, то главное заинтересованное лицо ставит участок придомовой территории на кадастровый учет.
- Но данные действия не исключают в будущем споров с соседями по межеванию.
Процедура организации паркинга и стояночных автозон во дворах всегда является основным критерием при проектировании. Уже на период проектирования здания предусматривается порядок месторасположения паковочных участков, которыми и оперируют при формировании автостоянки во дворе и ближайшей местности. Эти принципы владельцы могут употреблять на этапе когда составляется план придомовой территории многоквартирного дома (в соответствии со СНиП) и формировать дополнительные автостоянки, обустройство личных автогаражей, но при этом следует учесть:
- промежуток от автостоянки, вмещающей до десяти авто, до корпуса жилого дома должен быть не меньше десяти метров, а вот до гаражей оно может составлять расстояние на четверть больше;
- устанавливать гаражи на придомовой земле возможно только лишь при условии, что выезды из данных автогаражей не обращены в сторону корпусов;
- разрешается присутствие открытой автостоянки, которая вмещает вплоть до пятидесяти единиц автотранспорта. Когда же разговор идет о местах для стоянки либо гаражах с непрерывным стеновым огораживанием, в таком случае их вместительность может быть повышена вплоть до ста авто. Если места все же недостаточно, то возможна аренда дополнительной зоны.
Жители могут подать жалобу если автостоянка провоцирует различные препятствия и ограничивает возможности жильцов в надлежащие управляющие органы, это муниципальная либо районная гор. администрация, пожарный надзор, санитарные контролирующие службы. Всегда, когда появляются споры о стоянке машин во дворах, для начала нужно исследовать районные нормативные бумаги.
Благоустройство дворовой территории
Предлагаем изучить, какие принципы благоустройства дворовой территории выделяет Минстрой РФ. Прежде всего ведомство отмечает, что все дворы России объединяет ряд проблем:
- нет чётких границ между общегородской территорией и двором,
- не хватает парковочных мест,
- не настроено освещение,
- не развита инфраструктура для разных групп пользователей,
- не предусмотрены площадки для выгула домашних животных,
- климатический дискомфорт.
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Для улучшения освещения дворов нужно установить дополнительные фонари:
- у входа в дом (5–7 метров),
- на детских и спортивных площадках (7–9 метров),
- у проездов (7 метров).
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
На детских площадках должны быть установлены:
- урны,
- информационный стенд,
- живая изгородь,
- мягкие покрытия,
- места для сидения,
- навес,
- настольные игры,
- тематические игровые комплексы,
- элементы для активных игр и т.д.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Проблемы размещения парковок
Наличие парковочных мест на придомовой территории давно стало распространенным явлением и, по мере увеличения количества автомобилей, породило немало проблем. Собственно, трудности в эксплуатации площадей с автостоянками и парковками известны — они затрудняют не только проезд для самого транспорта, но и противоречат нормативам благоустройства придомовой территории. Поэтому вырабатываются специальные правила организации парковок, которые минимизируют негативные факторы. В частности, придомовая территория уже на этапе проектирования дома рассчитывается с учетом возможности расположения на ней частных гаражей и автостоянок. Согласно правилам, расстояние от стоянки на 10 авто-мест до самого дома должно составлять не менее 10 м. В свою очередь, гаражные боксы могут размещаться в 7,5 м от здания, но при условии, что выезды из них не обращены в сторону к подъездам.