Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 567 ГК РФ. Договор мены». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.
Отличие договора мены от договора обмена
Часто эти понятия путают, но они несут разный смысл. При мене предмет договорных отношений обязательно находится в собственности, а при обмене он лишь на праве пользования. Соответственно, мена предусматривает переход прав собственности от одного лица другому, в то время как договор об обмене имущества предусматривает переход прав пользования от одного нанимателя другому. Обмен является отдельным видом договорных правоотношений и имеет отдельное правовое регулирование.
Для облегченного понимания приведем распространенный пример мены в гражданском праве, в нем речь идет о взаимном обмене одного автомобиля на другой. Предварительно проводится оценка для определения стоимости каждого транспортного средства, после чего делают вывод о их равноценности.
Мена долей в квартире
Мена долей в квартире производится в том же порядке, как и всей квартиры целиком.
Как было отмечено ранее, правила сделок по договору мены аналогичны правилам купли-продажи. Это означает, что собственники оставшихся долей имеют преимущество на покупку доли. То есть продавец в первую очередь обязан предложить выкупить долю совладельцам квартиры. Если никто из них не захочет осуществлять выкуп, для дальнейшей продажи потребуется письменное согласие от всех совладельцев объекта недвижимости.
Еще один способ соблюсти закон — отправить всем собственникам письмо с уведомлением о намерении продать имеющуюся долю. При отсутствии ответа в течение месяца суд сочтет действия по продаже правомерными.
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то для продажи доли дополнительно потребуется разрешение органов опеки. Чтобы сделка состоялась, потребуется доказать, что условия, в которые переезжает ребенок, лучше или как минимум не хуже нынешних. Кроме того, несовершеннолетнего обеспечивают в новой квартире такой же долей, которой он обладал в старой.
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Особенности обмена движимого и недвижимого имущества
Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.
При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.
Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).
В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.
При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.
Договор мены — один из самых древних институтов гражданского права. И.Б. Новицкий отмечал: «Обращение вещей (переход их из хозяйства в хозяйство) имело место еще до появления денег и представляло собой непосредственный обмен вещи на вещь (так называемую мену). Это соответствовало общим экономическим условиям общества, только что переходившего от натурального хозяйства к меновому» . Роль договора мены (permutatio) как предшественника договора купли — продажи (emptio — venditio) подчеркивалась еще римскими юристами. Так, в учебнике И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского по римскому праву приводятся слова Павла, характеризующие историю происхождения договора купли — продажи: «Происхождение купли — продажи коренится в мене. Было такое время, когда не было денег, когда не называли одно — товаром, другое — ценой, а каждый, в зависимости от надобности момента и от характера вещей, обменивал ненужное на то, что требуется: ведь нередко бывает так, что предмета, который для одного является лишним, другому не хватает. Но так как не всегда и не легко совпадало так, чтобы у тебя было то, что нужно мне, а я имел в свою очередь то, что хочешь получить ты, то был выбран предмет, получивший публичную постоянную оценку; посредством передачи его в равном количестве устраняли трудности непосредственного обмена. Этому предмету (мерилу ценностей) была придана публичная форма, и он приобрел распространение и значение не столько по своей сущности, сколько по количеству, причем перестали называть товаром (merx) то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой (pretium)» .
Новицкий И.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. М., 1993. С. 176.
Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996.
Однако и после появления денег первоначально сделки купли — продажи, совершавшиеся способом манципации, являлись, по существу, обменом определенной вещи на соответствующее количество металла. Такие сделки представляли собой передачу вещи путем ее обмена на цену перед пятью свидетелями и при содействии весовщика, привлекавшегося для взвешивания соответствующего слитка металла. Причем передававшийся одной из сторон металл взвешивался реально. И только в более поздний период с появлением чеканной монеты и по мере развития оборота взвешивание стало представляться символическим, а манципация превратилась в фиктивную сделку .
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996. С. 187.
Как указывал И.А. Покровский, римляне долго в качестве средства обмена и платежного средства употребляли скот (pecus), в более поздний период они начинают употреблять металл, а именно медь (aes), откуда слово aestimatio (оценка). «Но медь фигурирует в обороте в слитках (aes rude, raudusculum), — пишет И.А. Покровский, — вследствие чего при всякой сделке необходимо было удостоверяться, во-первых, в чистоте предлагаемого слитка, а во-вторых, в его весе. Первое удостоверялось звуком, издаваемым слитком при ударе о какой-нибудь другой предмет; второе взвешиванием (отсюда dependere, expendere и т.д.). Из этих первоначально вполне реальных потребностей оборота сложилось много действий, впоследствии уже чисто символических, вроде того, например, что при сделке должен был присутствовать (ненужный уже) весодержатель с весами, что дающий деньги ударял монетой по весам и т.д. (так называемые negotia per aes et libram, сделки при посредстве меди и весов). И лишь значительно позже появляется монета» .
Dependere — платить, expendere — выплачивать, от глагола «pendere» — взвешивать.
Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С. 51.
Только в классическом римском праве сложился договор купли — продажи (emptio — venditio) в качестве консенсуального контракта. Вместе с тем, как отмечали И.Б. Новицкий и И.С. Перетерский, отголоски того периода в развитии римского права, когда денег еще не было и оборот довольствовался непосредственной меной товара на товар, были слышны очень долго. «Даже юрист III в.н.э. Павел, — подчеркивали указанные авторы, — приводя споры сабиньянцев и прокульянцев по вопросу о том… можно ли в настоящее время назвать продажей договор, в котором одна сторона обязуется отдать другой стороне какую-нибудь вещь не за деньги, а за другую вещь… , не говорит категорически и безусловно, что подобного рода договор не может быть признан куплей — продажей, а называет вопрос спорным» .
Юристы сабиньянской школы (Сабин, Кассий) признавали такую сделку куплей — продажей, они полагали, что если лицо продает земельный участок и получает в качестве покупной цены раба, то складывающиеся между ними отношения следует понимать так, что продан участок, за который в качестве покупной цены передан раб.
Юристы прокульянской школы (Прокул, Нерва) выделяли такой договор купли — продажи в особый договор мены (permutatio).
Римское частное право: Учебник. С. 423 — 424.
В итоге восторжествовала точка зрения, согласно которой обмен вещи не на деньги, а на другую вещь не соответствует смыслу купли — продажи: «одно дело продавать, другое — покупать; мы различаем продавца и покупателя; должны поэтому различать merx, товар, и pretium, цена» .
ЮРИДИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА МЕНЫ
1. Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (см. п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Участники договора мены обязуются передать друг другу в собственность определенные вещи (товары), при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность вместо уплаты покупной цены (в деньгах), передает другой стороне иную вещь. Следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого (в качестве цены выступает соответствующий товар). В связи с этим стороны должны руководствоваться нормами гл. 30 ГК РФ о покупателе (когда получают товар) и в то же время нормами о продавце (когда продают товар). При этом права и обязанности сторон тождественны: правам одной стороны соответствуют обязанности другой.
При анализе норм купли-продажи, не противоречащих существу мены и законодательным положениям о ней, следует учитывать, что в основе разграничения купли-продажи и мены как типов договоров лежат различные, не исключающие друг друга системные признаки. Купля-продажа основана на признаке конкретного объекта (возмездная передача товара в собственность), а мена — на признаке сочетания (взаимодействия) двух встречных объектов. Поэтому правовая база договора купли-продажи в основном не противоречит, а дополняет регулирование договора мены.
Содержащееся в ст. 567 ГК РФ указание о возможности применения к мене правил о купле-продаже означает, что к мене применимы не только общие положения о купле-продаже, установленные в § 1 главы 30, но и остальные параграфы этой главы, регламентирующие различные виды купли-продажи, за исключением тех норм, которые противоречат правилам главы 31 и существу мены.
Понятие и признаки договора мены
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Исходя из такой классификации, можно сказать, что договор мены – консенсуальный, если сразу после подписания договора у сторон возникают обязанности по передаче имущества. В тексте договора могут быть прописан срок, в который должен быть совершен обмен. Иногда сроки для сторон не совпадают.
В реальном имущественном обороте предприниматели предпочитают пользоваться понятием «бартерные сделки», хотя оно не в полной мере отвечает существу обязательств, возникающих из таких договоров. В российском законодательстве традиционно отношения, складывающиеся при обмене товаров на эквивалентной основе, регулировались именно договором мены.
Договор дарения — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. 1.
Какие бывают виды договоров мены?
Создание заголовка темы или сообщения целиком или частично заглавными буквами или на иностранном языке. Исключение делается для заголовков постоянных тем и тем, открытых модераторами.
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества, и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ (например, подряд и некоторые другие), на оказание услуг (комиссия, поручение, агентирование, транспортно — экспедиционное обслуживание и некоторые другие) и от учредительских договоров (например, простое товарищество).
Администрация Администрация сайта «ЗНАК КАЧЕСТВА» оставляет за собой право удаления любых сообщений и тем без объяснения причин. Администрация сайта оставляет за собой право редактировать сообщения и профиль пользователя, если информация в них лишь частично нарушает правила форумов. Данные полномочия распространяются на модераторов и администраторов. Администрация сохраняет за собой право изменять или дополнять данные Правила по мере необходимости. Незнание правил не освобождает пользователя от ответственности за их нарушение. Администрация сайта не в состоянии проверять всю информацию, публикуемую пользователями. Все сообщения отображают лишь мнение автора и не могут быть использованы для оценки мнения всех участников форума в целом. Существует ряд специальных требований, применимых только к договору мены. Так, в случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых товаров, действует презумпция их равноценности (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако если из договора следует, что товары являются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цепы товара, предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок не предусмотрен договором (и. 2 ст. 568 ГК РФ).
II) и по существу представляют собой разновидность договора мены, в соответствии с которым между его участниками производится обмен одного имущества или конкретного вида услуг на другое по сбалансированной стоимости. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Следовательно, эти обязательства четко взаимосвязаны и зависят друг от друга и остаются актуальными и на сегодняшний день.
Трудно найти две квартиры одинаковые по цене. Такой вариант встречается только в тех случаях, когда владельцы предлагают квартиры, одинаковые по площади, с одной и той же планировкой и в похожем состоянии.
Если человек хочет обменять жильё, то ему гораздо быстрее и легче найти покупателя на свою квартиру, а уж потом присматриваться к новому желанному варианту.
Поэтому договор дарения не должен содержать каких-либо условий об имущественных обязанностях одаряемого. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением, а к нему применяются правила о соответствующем возмездном договоре, например о купле-продаже, мене. 2.
Основные признаки договора мены
К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:
Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).
Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.
В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.
В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).
Основные особенности договора мены
Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.
По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.
Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.
По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).
Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.
Также договор мены иногда называют бартером.
При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.
Комментарий к статье 567 ГК РФ
1. Легальное определение договора мены, содержащееся в п. 1 коммент. ст., позволяет дать его характеристику как консенсуального, взаимного (синаллагматического) и возмездного договора. Особенность договора мены состоит в том, что его возмездность характеризуется не исключительно денежным (как в купле-продаже), а товарным (полностью или частично) встречным предоставлением.
2. Договор мены выступает в качестве самостоятельной договорной конструкции. Однако поскольку мена, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества, п. 2 коммент. ст. предусматривает применение к ней правил гл. 30 ГК о купле-продаже. При этом норма п. 2 коммент. ст. является лишь приемом законодательной техники, способом экономии нормативного материала и не превращает договор мены в два встречно направленных договора купли-продажи.
Пункт 2 коммент. ст. допускает применение к договору мены не только общих правил о купле-продаже, а гл. 30 ГК в целом, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены и существу мены (подробнее см.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2001. С. 311 — 312). Соответственно в зависимости от специфики субъектного состава или предмета к договору мены должны применять в том числе положения § 3 — 8 гл. 30 ГК, не вступающие в противоречие с существом мены.
3. Коммент. ст. (равно как и иные нормы гл. 31 ГК) не содержит никаких специальных правил, посвященных предмету договора мены. Вместе с тем для обозначения такого предмета законодатель использует термин «товар». Это обстоятельство, вкупе с положениями п. 2 коммент. ст., позволяет констатировать, что предметом мены могут быть любые объекты, способные быть предметом купли-продажи, т.е. не изъятые из оборота вещи и имущественные права (см.: Гражданское право: Учеб. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. Т. 2. С. 130 — 131 (автор главы — И.В. Елисеев); Новоселова Л.А. Сделки уступки права (требования) в коммерческой практике. Факторинг. М., 2003. С. 36 — 39). Иное мнение, ограничивающее круг возможных предметов мены только вещами (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265 — 266 (автор главы — В.В. Витрянский)), хотя и воспринято сегодня судебно-арбитражной практикой (см. п. 3 письма ВАС N 69), небесспорно. Оно ведет к признанию договора, по которому в качестве встречного предоставления за передачу вещи выступает имущественное право, в качестве смешанного, что противоречит п. 3 ст. 421 ГК, поскольку смешиваются элементы одной договорной конструкции. Кроме того, подобный подход нивелирует гарантии встречного исполнения, установленные гл. 31 ГК.
Как оформить? Условия договора
Согласно российскому законодательству существует ряд условий, которые обязательно должны быть учтены при составлении договора мены. В нём должна содержаться следующая информация:
- описание с указанием всех технических характеристик квартир, которые будут участвовать в обмене;
- обязательно нужно прописать стоимости квартир, которые были получены согласно оценочной стоимости;
- в договоре должны быть указаны все законные владельцы;
- а также должно быть письменное соглашение сторон о том, что у них нет никаких претензий к жилью.
А также существуют ещё и дополнительные условия к оформлению и написанию основного договора мены:
- обязательно нужно указать наименования и всю информацию, которая касается сторон нужно писать без сокращений и с обязательным указанием реквизитов;
- в конце договора пишется дата заключения договора и ставятся подписи сторон;
- в договоре также отдельно указывают дату и место проведения сделки;
- обязательно нужно указать форс-мажоры и другие обстоятельства из–за которых сделка может затянуться или не состояться;
- соглашение к договору также заключается в письменной форме.
Основные разделы договоров мены
Количество и наименование разделов договора целиком зависит от предмета договора. Так в договоре мены земельных участков обязательны разделы:
- предмет договора;
- обременения обмениваемых участков;
- ограничения в использовании обмениваемых участков;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- заключительные положения;
- адреса и банковские реквизиты сторон.
Чтобы договор был оформлен правильно и грамотно, лучше всего воспользоваться образцом для заполнения. Как и в любом другом договоре, указывается время и место заключения, паспортные данные сторон. В завершение заполнения договора обе стороны должны поставить свои подписи. Также к договору должны быть приложены необходимые в каждом отдельном случае документы.
Стороны договора мены
В законодательстве не указываются определенные критерии по отношению к сторонам договора. Но передача предмета одного гражданина другому при обмене вещи считается одной из форм распоряжения собственностью. Поэтому каждая из сторон должна быть владельцем тех вещей, которые подлежат обмену. И обладать иным вещным правом, которое включает возможность распоряжения конкретной недвижимостью.
Сторонами договора мены являются не только физические лица, но и различные компании. К примеру, государственные и региональные организации. В такие моменты юридическое лицо передает свою правоспособность, а именно возможность распоряжения и хозяйственного ведения. Необходимо принять во внимание, что организация может оформить соглашение мены не только с компаниями, но и с конкретным гражданином. То есть продавец и покупатель считаются равноправными участниками.