Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Суд отказал в определении порядка пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Ситуации, когда возникает спор о порядке пользования совместным имуществом
В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:
- Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке
а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;
- Если недвижимость передается по наследству
и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;
- Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества
из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.
Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.
Варианты использования долевой собственности
На порядок использования жилья влияют несколько факторов:
- Размеры долей каждого из собственников.
- Количество отдельных жилых комнат в квартире или доме. Если комнат для выделения каждому из собственников отдельной достаточно, то это один вариант, если собственников больше, чем отдельных комнат, то определить порядок пользования будет намного сложнее.
- Количество зарегистрированных жильцов. Например, если собственников двое (бывшие муж и жена), но фактически в квартире вместе с матерью проживает несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната большего размера.
- Имеется ли у совладельцев альтернативное жилье.
- Родственные связи всех собственников.
- Планировка. Многие жилые помещения имеют проходные комнаты, конечно, никто из собственников не согласится, чтобы через его личное пространство постоянно ходили другие жильцы квартиры.
Оптимальным вариантом будет, если количество отдельных комнат не меньше, чем число совладельцев. В таком случае каждый из них занимает отдельную комнату, а кухня, санузел и другие места общего пользования остаются совместными. То есть, получается своего рода коммунальная квартира.
Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением
Если в квартире фактически сложился какой-то порядок пользования комнатами, и у сособственников нет претензий друг к другу, это уже говорит о том, что между ними существует устное соглашение о порядке пользования жильем, которое всех устраивает.
Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.
Соглашения, составленного в простой письменной форме вполне достаточно, но по желанию оно может быть заверено нотариально. Принципиального значения это не имеет. В любом случае, если один из собственников будет игнорировать такое соглашение, спор должен будет передан на разрешение суда.
В жизни заключение сособственниками письменных соглашений о порядке пользования общим имуществом является крайне редким явлением. Как правило, вопрос об установлении порядка пользования жильем встает именно тогда, когда стороны исчерпали все возможности договориться миром. А это влечет необходимость обращения в суд.
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.
Права и обязанности участников долевой собственности
Сособственники имеют право на выполнение таких действий, как:
- распоряжение – дольщик имеет право продавать, дарить, сдавать в аренду свою долю в квартире в законном порядке без согласия остальных дольщиков (с предварительным письменным извещением);
- пользование долевой жилплощадью – в случае отсутствия такой возможности, дольщик имеет право на истребование полагающейся компенсации;
- владение квартирой – получать доходы от сдачи в наем жилплощади в порядке, предусмотренном ГК.
Дольщики обязаны (пропорционально доли):
- платить налоги и др. платежи по совместной квартире (их порядок устанавливается в подписанном совместном договоре);
- оплачивать издержки на поддержание ее в надлежащем состоянии.
Распоряжение имуществом и судебная практика по «долевым делам»
Советы юристов
В соответствии с законом распоряжаться своей частью имущества каждый долевладелец может на полном праве собственника. Однако стоит понимать, что он также обременен некоторыми условиями соглашения с другими долевладельцами, либо же решением суда.
Распоряжение и порядок владения практически взаимозаменяемые понятия, поэтому распоряжаться своей долью собственнику необходимо только с соблюдением ранее оговоренных условий и без нарушения прав остальных владельцев.
Учитывая то, что долевая собственность по факту является общим имуществом, прежде чем осуществлять какие-либо существенные действия над ней, важно советоваться с остальными долевладельцами-собственниками (статья 246 ГК РФ).
Судебная практика по, так называемым, долевым делам распространена в России. Рассматривая подобные ситуации, судебные органы используют все представленные выше законодательные положения. В заключение статьи наш ресурс представить вам типовую ситуацию по «долевому делу»:
Разведенные супруги Василий Иванов и Алла Баклашкина решили разделить их 3-х комнатную квартиру (75 кв.м.) по долям. Так как единственная дочь бывших супругов 13-ти лет осталась с матерью, гражданке Баклашкиной и ее несовершеннолетнему ребенку была определена большая часть квартиры (50 кв.м.), то есть 2/3 собственности. По просьбе гражданина Иванова и гражданки Баклашкиной суд определил порядок пользования квартирой, которого должны придерживаться все долевладельцы.
В целом, определение порядка выделения и пользования долей квартиры между ее собственниками – достаточно сложное мероприятие, которое не редко требует обращения в судебный орган. Решение всех спорных вопросов по «долевым делам» преимущественно проводиться на основании 16-ой главы ГК РФ, поэтому для понятия общей сути долевладения собственностью обращайтесь именно к ней.
Что такое порядок пользования долевой собственностью и как его установить
Ситуация, когда не удается договориться с остальными владельцами жилья относительно использования права проживать на жилплощади, едва ли может считаться приятной. Более того, каждый случай уникален, и в ГК РФ, и в ЖК РФ нет точного алгоритма, как установить порядок пользования квартирой. Можно только отталкиваться от действующей практики суда и разъяснений Пленума Верховного Суда, полагаясь, что судья учтет интересы и права каждой из сторон судебного разбирательства, определив оптимальное решение по поводу использования жилья каждым из квартирных владельцев.
Суд будет исходить из текущего порядка проживания, распределения комнат за каждым из собственников, а также учтет обоснованность притязаний несогласной стороны.
Чтобы определить, как именно может собственник использовать жилье, стоит внимательно изучить положения законодательства (жилищного и гражданского), и оценить свои шансы отстоять наиболее комфортные условия жизни в рамках своей имущественной доли.
Что дает определение порядка пользования?
Когда лица, имеющие какое-либо жилое помещение, определяют порядок пользования им, это дает:
- возможность пользоваться определенной площадью жилого помещения только конкретным владельцем;
- уверенность в том, что иные владельцы не будут посягать на конкретную площадь, например, комнату в квартире;
- возможность ограничить доступ иным собственникам на определенную площадь, например, вставить замок в комнате;
- если определено время пользования каким-то определенным общим местом в помещении конкретным владельцем в определенное время, например, приготовление пиши на кухне с 8 до 10 часов, то можно спокойно, не толкаясь, выполнять соответствующие действия.
В общем, если совместные собственники задумались об определении порядка пользования, значит имеются на то основания, например, не совсем комфортное совместное проживание, и следовательно установленный порядок поможет в какой-то степени сгладить такое некомфортное проживание, избежать ненужных стрессовых ситуаций и т.п.
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?
Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.
Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ). Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.
Факт содействия в создании вещи без наличия договорённости возникновение общей долевой собственности не влечёт. Разъяснения на этот счёт были даны Верховным Судом СССР ещё в 1981 г. Так, согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.06.1981 № 4 (ред. от 30.11.1990) «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» сам по себе факт содействия застройщику со стороны членов его семьи или родственников в строительстве дома не может являться основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворён судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договорённость о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома.
Несмотря на то, что разъяснения были даны до введения в действие Части первой ГК РФ, положения указанного постановления применяются и в настоящее время. Так, по одному из дел Санкт-Петербургский городской суд со ссылкой на п. 4, 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» указал, что «суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что истец, участвовавший, как он указывает, в реконструкции спорного дома, приведшей к его улучшению, не может быть признан собственником доли улучшенного имущества, поскольку между сторонами не имелось договорённости о создании общей собственности на жилой дом» (кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2012 № 33‑1165/2012).
Форма соглашения о создании общей собственности не определена. Представляется, что поскольку договорённость направлена на возникновение правоотношения общей долевой собственности, то она соответствует признакам сделки (ст. 153 ГК РФ). Следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться положениями ст. 160—162 ГК РФ. Отсутствие единого договора на создание общей долевой собственности может быть восполнено несколькими взаимосвязанными соглашениями либо просто письменными доказательствами, из которых явствует воля сторон на обращение имущества в общую долевую собственность.
Аналогичным образом разрешается спор в случае совместного приобретения имущества по сделке отчуждения (договору купли-продажи, мены, дарения и др.). В подтверждение этого можно сослаться на п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом». Согласно указанной выше норме суд может с учётом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за членами семьи права общей собственности на совместно приобретённый по договору купли-продажи дом, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договорённость о совместной покупке дома и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в его приобретение.
Таким образом, защита права на долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество по мотиву участия в создании вещи должна осуществляться посредством предъявления иска о признании права собственности. Истцом должно выступать лицо, участвовавшее в создании вещи, чьё право на долю отрицается. Ответчиком — тот, кто это право отрицает. Применительно к недвижимому имуществу мы назовём надлежащим ответчиком того, чьё право на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Действует ли преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на долю в праве общей долевой собственности в рамках исполнительного производства?
Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 21апреля 2011 г. № 569-О-О, положения ст. 69 [согласно которым обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, а если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом] и ст. 87 [закрепляющей перечень имущества должника (в том числе его недвижимое имущество и имущественные права), реализация которого осуществляется путём проведения открытых торгов в форме аукциона] Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливаются специальными нормами ГК РФ, в частности ст. 250 и 255.
В соответствии с положением п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Вместе с тем, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» закрепил правило, согласно которому судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на неё взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абз. 2 ст. 255 ГК РФ). В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Разъяснения Верховного Суда РФ
В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:
Определение порядка пользования судом
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержатся следующие разъяснения:
Каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения
Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.
Сделки с долевой собственностью
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Варианты определения порядка использования долевой собственности
Порядок пользования квартирой, находящейся в долевом владении, зависит от совокупности нескольких факторов:
- размер доли каждого совладельца;
- количество комнат в квартире (можно ли выделить каждому собственнику по комнате, при этом их размер может отличаться от размера доли);
- количество прописанных в квартире лиц (маме с ребенком нужно больше места, чем одному владельцу);
- наличие у сособственников иного жилья, пригодного для проживания;
- являются ли совладельцы родственниками и если да, то насколько близкими;
- планировка жилья (обособленные или «проходные» комнаты в квартире).
Если количество владельцев объекта недвижимости равно числу комнат, то вопрос решается достаточно просто – каждому выделяется по комнате, а места общего пользования (кухня, коридор, санузел) остаются совместными.
Порядок пользования ими может быть определен, в том числе и по графику, а может и без такового. В любом случае ни один из соседей не может препятствовать другим в пользовании ими.
Если квартира однокомнатная или же невозможно каждому выделить по отдельной комнате, то возможно определение пользования жильем одним собственником, но при этом он должен выплачивать компенсацию остальным. Размер компенсации определяется среднерыночной стоимостью аренды аналогичной квартиры (в долевом соотношении).
Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности
Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, но унифицированной формы не имеет.
Поэтому в нем должны содержаться такие сведения:
- наименование органа судебной власти (лучше уточнить в канцелярии или на официальном сайте суда);
- данные истца;
- максимально полные сведения об ответчике (ответчиках);
- указание на участие третьих лиц;
- название документа (в зависимости от исковых требований);
- основание возникновения права собственности;
- размер доли каждого совладельца;
- описание квартиры (количество, размер, расположение комнат, общих помещений и т.д.);
- причина возникновения спора;
- были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
- исковые требования;
- сведения о приложенных документах;
- дата составления и подпись истца.