Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приватизировать комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Особенности приватизации в коммунальных квартирах
Законодательство не дает точного определения «коммунальной квартиры». Коммуналкой называют помещение, в котором проживают несколько человек, не связанных родственными отношениями.
Отличие коммунального жилья от обычной квартиры заключается в наличии нескольких изолированных комнат и мест общего пользования.
Наниматель каждого помещения должен обладать ордером или соглашением о социальном найме.
Выделяют следующие особенности приватизации коммуналок:
- Факт выделения жилплощади подтвержден техпаспортом (выдается в БТИ).
- Договор социального найма определяет комнату, как помещение с отдельным входом.
- Места общего пользования передаются всем жильцам в долевую собственность.
- Размер доли в общей собственности определяется площадью помещения.
Порядок пользования кухней, ванной, туалетом не изменяется. Жилищный кодекс РФ (статья 42) запрещает владельцам выделять и отчуждать свою часть мест общего пользования.
Как приватизировать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
В первую очередь поговорите со всеми прописанными в комнате и определитесь, все ли согласны на приватизацию. Если да, своим подписи они должны поставить в заявлении. Нет – написать отказы у нотариуса, а вы их потом подадите вместе с остальными документами.
С чего начать и как все сделать пошагово:
- Уточните, кому принадлежит многоквартирный дом, в котором вы живете. Если государству или муниципалитету, проблем не будет. Физическому лицу или организации – приватизировать комнату нельзя. Получить информацию можно в местной администрации.
- Подготовьте документы и подайте их собственнику вместе с заявлением. Он их рассмотрит в течение двух месяцев и даст вам ответ. Если он положительный, вас пригласят для заключения договора. Отрицательный – дадут письменный отказ.
- Заключите договор о переходе права собственности в порядке приватизации. Его подписывают все участники.
- Подайте документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Расходы на приватизацию через агента или агентство
Специальные агентства в разных городах предлагают гражданам услуги оформления бесплатной приватизации жилья. Это значит, что каждый член семьи пишет доверенность и забывает о процессе, пока не получит регистрационное свидетельство на приватизированную квартиру.
«Средний ценник» на услуги агентств составляет 20-60 тысяч рублей, в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге, разумеется, приватизация через агентство обойдется дороже, чем в Воронеже или Костроме.
Пошлины и получение платных документов, как правило, оплачиваются отдельно. Указанная сумма – лишь плата за то, что вам не придется отпрашиваться с работы или брать отгул, куда-то ехать, стоять в очередях, вступать во взаимодействие с госслужащими, вникать, каких данных вам не хватает для получения той или иной справки, и как их добыть. И еще за срочность. Приватизация через агентство обычно занимает 2-3 недели, а самостоятельная 2-3 месяца.
В принципе, поручить вместо вас оформить ваше право на приватизацию квартиры можно любому человеку, который не пугается «присутственных мест» и хорошо ориентируется в правовых вопросах. Особой компетенции выполнение этой задачи не требует. Если у вас нет подобного знакомого, начинающий юрист-практик охотно возьмется за эту простую задачу.
Юристы подробно расскажут, какие документы понадобятся для приватизации, и, возможно, один из специалистов согласится помочь вам оффлайн за разумное вознаграждение.
Цена будет значительно ниже, чем в агентстве.
Почему могут отказать
У муниципалитета есть 2 месяца на принятие решения о приватизации квартиры в пользу нанимателя. Они могут вынести как положительное решение, так и отрицательное. Рассмотрим ситуации, из-за которых может последовать отказ:
- Лица, участвующие в приватизации уже использовали свое право на нее ранее. Согласно жилищному законодательству, это можно сделать лишь раз до 18 лет и еще один раз после.
- Комната в коммунальной квартире не состоит на балансе города. То есть не является муниципальной.
- Дом, в котором находится комната, считается аварийным.
- Процедура приватизации нарушит права других граждан.
- Присутствуют нарушения санитарных норм. К примеру, площадь комнаты не соответствует минимальным требованиям жилья. В этом пункте важную роль играет количество жильцов в комнате.
- Иные причины, которые аргументированы муниципалитетом со ссылкой на НПА.
Также отказ может последовать из-за неправильно оформленных документов и ошибок в заявлении:
- Заявление подал гражданин, который не имеет права участвовать в приватизации.
- Законный представитель не подтвердил родство документами.
- Представитель не предоставил доверенность, которая давала бы ему полномочия на участие в процедуре приватизации. Документ не заверен нотариально, истек срок и другие причины.
- Заявление или документы не оформлены в соответствии с законодательством.
- Отсутствуют сведения из списка документов.
Если участники приватизации считают, что им незаконно отказали в получении прав собственности на квартиру, то они могут обжаловать решение в судебном порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и подать его в районный суд по местоположению муниципалитета. В иске следует указать:
- сведения, идентифицирующие истца (ФИО, паспорт, адрес регистрации и контакты);
- наименование суда и его реквизиты;
- данные об ответчике (название органа, адрес, контакты госоргана, который отказал в приватизации);
- основания, по которым наниматели пользуются коммунальной квартирой;
- причины отказа в приватизации комнаты;
- ссылки на НПА, которые подтвердят незаконность отказа;
- требование о признании решения муниципалитета незаконным.
Приватизация комнаты в муниципальной квартире
Переоформление жилплощади происходит между всеми зарегистрированными в ней гражданами. При приватизации доли распределяются равномерно между ними, если нет особых соглашений между жильцами. Если один из граждан, проживающих в квартире, захочет приватизировать ее часть, например, комнату, он не сможет этого сделать в соответствии с законодательством. Но существуют и исключения, которые позволяют оформить в собственность комнату в муниципальной квартире:
- Отказ от приватизации. Это может произойти, если один из граждан не хочет участвовать в приватизации и пишет отказную. В этом случае за ним остается право на приватизацию другого жилья. Также у него есть возможность неограниченного проживания в квартире, которая переоформлена в частную собственность другими жильцами.
- Подписание договора о разделе жилья. Приватизированная квартира делится на несколько частей с бывшими нанимателями. Создаются новые лицевые счета. Фактически это процесс превращения квартиры в коммуналку. Но если вопрос раздела имущества принципиален, то это лучшее решение.
- Выделение комнаты в отдельную недвижимость. Для этого нужно оформить новый кадастровый паспорт, провести перепланировку и заключить отдельный договор соцнайма.
Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки. Какой из них выбрать, зависит от конкретной ситуации. Процесс приватизации комнаты в квартире сложен. Граждане могут столкнуться со следующими проблемами:
- Лицо, зарегистрированное в квартире, не проживает в ней. Чтобы такой гражданин не стал владельцем при приватизации, нужно предварительно выписать его из квартиры.
- Была проведена незаконная перепланировка. Такую квартиру нельзя приватизировать, пока изменения не будут узаконены или недвижимость не будет возвращена в изначальное состояние.
Если нет согласия соседей?
Коммунальная квартира является помещением с обособленными комнатами. Каждый из нанимателей получает право на проживание там, после заключения договора социального найма с местной администрацией. Как правило, число правоустанавливающих документов соответствует количеству комнат. Если жильцы одной из комнат решили переоформить свои квадратные метры, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но так было не всегда.
С момента принятия закона «О приватизации» вплоть до 1998 года, муниципалитет обязательно учитывал мнение всех жильцов квартиры и, если, кто-либо был против, в приватизации отказывали. Вот уже почти 20 лет назад комната в коммуналке была приравнена к отдельной квартире, а значит только наниматель и члены его семьи вправе принимать решение о дальнейшей судьбе жилплощади.
Как проходит приватизация квартиры поэтапно в 2022 — 2023 году?
В каких случаях можно приватизировать муниципальную или государственную недвижимость, и стоит ли это делать? Обо всём по порядку. Приватизация — это процесс, в котором происходит оформление в собственность жилой недвижимости.
Если ранее она предоставлялась по договору найма от государства. В советское время квартира, комнаты в коммунальных квартирах, частные дома, коттеджи и землю выдавали сотрудникам предприятий.
Сейчас рассчитывать на такое жилье могут только малоимущие граждане. Для получения муниципального жилья подтверждается доход на каждого члена семьи. Он должен быть меньше суммы прожиточного минимума на каждого. Прожиточный минимум отличается в различных регионах РФ.
Для приватизации жилой недвижимости, нужно подтвердить факт проживания в квартире по договору социального найма. Это трудоёмкий процесс, требующий внимательности и определённых знаний.
Рекомендуем доверять процесс приватизации юристам. Сложности могут возникнуть, если один из зарегистрированных в квартире уехал, и неизвестно где он находится. После прохождения процесса приватизации, документы о праве собственности направляются в налоговые органы, и в управляющую компанию.
Кому выдается право на приватизацию?
Перевести государственную недвижимость в объект частной собственности может каждый гражданин дважды за жизнь: до наступления совершеннолетия и после.
Если несовершеннолетний гражданин до наступления 18 лет не воспользовался правом приватизации, то после 18 летнего возраста за ним остаётся возможность проведения данной операции всего 1 раз.
Возможность приватизации есть в следующих случаях:
- Приватизировать жильё может каждый, кто зарегистрирован в данной квартире. Не имеет значения, проживает он в ней по месту регистрации, или живет в другом месте.
- Для перевода изменения статуса жилой недвижимости, необходимо получить согласие от каждого, кто в ней зарегистрирован. Любой из участников спора имеет право на несогласие в приватизации. Причина может быть любой. Отказ оформляется в письменном виде. Если кто-то из зарегистрированных не согласен в приватизации, проведение данной процедуры становится невозможным.
Нужно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?
В первую очередь при решении вопроса о целесообразности приватизации жилого помещения в коммунальной квартире необходимо задуматься о том, что участвовать в указанном процессе можно лишь один раз. Приватизация квартиры представляется намного более выгодной, чем приватизация лишь одного помещения в ней.
При этом в случае продажи комнаты необходимо будет предложить приобрести ее соседям по коммунальной квартире, что называется преимущественным правом покупки. Если имеется официальный отказ или ответ от них не получен в течение 1 месяца, такое помещение можно будет продать другому лицу.
Также стоит учитывать, что при расселении жильцов из коммунальной квартиры, в случае большого количества зарегистрированных в комнате жильцов, есть шанс получить жилье с большей площадью. Если она будет в собственности, то о расселение в этом случае невозможно.
Таким образом, в целом выгоднее не переводить в собственность лишь комнату, а попытаться заключить договор социального найма отдельной квартиры и впоследствии оформить ее в собственность.
Право собственности на комнату в коммунальной квартире
Вместе с правом собственности на комнату в коммунальной квартире собственник обладает правом на пользования общего имущества такого жилища. Это означает, что общее имущество собственников (коридор, кухня и т.д.) принадлежат им на праве общей долевой собственности (ст. 41 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)). Стоит отметить, что выдел в натуре такой доли невозможен. При продаже, сдаче в аренду комнаты необходимо понимать, что вместе с этим передается и право на долю в общей долевой собственности.
Стоит отметить, что комнату нельзя реализовать отдельно (продать, подарить, передать по наследству и пр.) от доли в общем имуществе и наоборот.
При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому вышеуказанная доля не изменяется, остается прежней, передается вместе с комнатой новому собственнику (или арендатору). Указанная доля также не изменяется в связи с увеличением (уменьшением) зарегистрированных лиц.
Изменение размера общего имущества может быть осуществлено лишь при согласии всех собственников комнат коммунальной квартиры. Такое изменение происходит путем переустройства и/или перепланировки.
Кто может приватизировать квартиру?
Если квартира не имеет приватизации, даже если в ней годами проживают люди, она принадлежит не им, а государству. Потому следует быстрее приватизировать жилье, чтобы не потерять его и иметь возможность полноценно распоряжаться. Причем перевод в собственность может выполняться как в единоличном порядке, так и в долевом характере.
Приватизация квартиры доступна тем людям, которые указаны в договоресоциальногонайма или зарегистрированы в помещении. Если на социальный найм имеют право несколько человек, при приватизации они получают свои доли. Это касается не только совершеннолетних граждан, но и детей, которые после приватизации становятся полноценными владельцами части квартиры, а после смерти родителей, смогут претендовать на долю в наследстве.
Чтобы несовершеннолетний смог стать собственником приватизированной квартиры, не дожидаясь пока его родственников настигнет смерть, важно чтобы он был зарегистрирован в объекте. Исключить несовершеннолетнего из списка владельцев можно только когда имеется официальное подтверждение рассматриваемого действия от органов, осуществляющих опеку и попечительство.
Даже если дети не проживают в приватизируемой квартире, но зарегистрированы в ней, они имеют право на собственность, не дожидаясь, пока хозяина настигнет смерть, и они смогут претендовать на получение наследства. Примером такой ситуации являются случаи, когда дети после развода живут с матерью, но имеют регистрацию в жилье отца. Когда наступит смерть отца, они получат и его долю в квартире.
Если приватизация собственности включает совершеннолетних собственников, граждане могут самолично отказаться, и не претендовать на собственность. Все что им для этого нужно – составить специальный отказ. Причиной отказа может стать желание сохранить свое право на бесплатную приватизацию. Квартира и так может им перейти, как наследство. Но наследства не будет, если собственник откажет в доле в своем завещании.
Хотя если гражданин участвовал в приватизации до своего совершеннолетия, как ему будет 18 лет, он может бесплатно приватизировать ещё один объект, не рассчитывая на наследство. Следует уточнить, действительно ли квартира находится в собственности государства, а не коммерческих структур. В последнем случае собственность невозможно приватизировать. Это станет доступно, только если организацией будет выполнена продажаприватизированной квартиры или другое действие для передачи прав собственности.
Если с правом собственности все хорошо, нужно собрать документы для приватизации и подать их в соответствующие органы. Передать бумаги можно в МФЦ или органы местного самоуправления, занимающиеся жилищными вопросами. Также в некоторых крупных городах, таких как Москва или Питер, подача возможна через интернет. Для других регионов такую возможность необходимо уточнять. Хотя если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние, онлайн способ передачи бумаг не сработает.
Преимущества и недостатки приватизации
Проживание в приватизированной комнате подразумевает для владельца ряд определённых преимуществ. В частности:
- возможность зарегистрировать в комнате любого человека на своё усмотрение;
- выгодная продажа. Если приватизировать комнату, её стоимость существенно увеличится;
- можно получить в банке кредит под залог приватизированной недвижимости;
- приватизировать комнату, означает приобрести возможность её подарить или передать по наследству.
Имеются у этой процедуры и недостатки:
- приватизация – это шанс получить от государства бесплатное жильё, но воспользоваться им можно только единожды;
- нельзя будет увеличить площадь за счёт освободившихся комнат в коммуналке;
- если осуществляется продажа приватизированной комнаты, собственник сначала должен предложить сделку соседям.
Главное, мирно решить имущественные споры по распределению долей мест общего пользования между соседями.
В настоящее время, можно проводить приватизацию без согласия всех собственников коммунальной квартиры. Если это произошло и найдутся недовольные распределением долей, будет судебное разбирательство. Решение о местах общего пользования является главным подводным камнем приватизации коммунальных квартир.
Как распространяется право собственности на места общего пользования?
Проведенная реформа в 1998 году показала, что места общего пользования делятся в равной мере на каждого собственника. При этом не важно, приватизированы ли комнаты или находятся во владении граждан по договору социального найма.
Чтобы избежать ущемление прав жильцов коммунальной квартиры, распределение общего имущества происходит в равных долях.
Приведем пример: в трехкомнатной квартире проживают два владельца. У одного собственника приватизировано две комнаты, а второй проживает в одной по договору социального найма. Площадь места общего пользования составляет 30 квадратных метров, куда входит прихожая, коридор, ванна, туалетная комната и кухня. По закону нельзя сказать, что 20 квадратных метров достанется собственнику приватизированных комнат, а 10 другому владельцу. При этом у владельца большей площади есть преимущественное право, благодаря которому он может устанавливать свою мебель и занимать площадь в двойном размере.
Подводя итоги можно сказать, что процесс приватизации – это достаточно легкая процедура для владельцев коммунальных комнат. По статистике, более 90% всех обращений одобряется жилищной инспекцией и в дальнейшей муниципальное жилье подлежит регистрации прав собственности. Все, что нужно – это подготовить перечень документов и подать заявление в компетентные инстанции.
Договор на приватизацию
Если все документы оформлены и препятствий для их отклонения не существует, то должен быть подписан договор на предоставление имущества в собственность в порядке приватизации. У него есть несколько основополагающих пунктов.
Вначале должна идти преамбула. В ней указываются данные об органе местного самоуправления Москвы и лицах, которые хотят единолично или совместно приватизировать жилое помещение.
Затем следует изложение полных характеристик жилой недвижимости с включением адреса, размера общей и жилых площадей, инвентаризационной стоимости квартиры.
На нашем ресурсе вы можете увидеть примерный образец договора на приватизацию и скачать его совершенно бесплатно. Так будет понятно, как работает процесс жилищной приватизации в Москве.