Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Основания для получения земли в аренду
Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора.
Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ. Здесь освещаются следующие аспекты:
- определение надела земли;
- порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
- нормы, регулирующие право владения землей;
- моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
- вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.
Получив одобрение от органов местной власти, обозначенное в соответствующем акте, нанимателю следует обратиться с указанным документом в органы кадастра для регистрации и получения плана участка. После оформления бумаг потребуется вновь совершить визит в администрацию, где на основании предоставленных регистрационных документов будет подписан договор аренды и земля перейдет в пользование гражданина или юридического лица.
Процедура аренды земли у администрации требует скрупулезного и внимательного подхода. Важно изучить все нюансы вопроса и определить, какой именно вариант получения территории в пользование оптимален в конкретном случае. При необходимости следует получить консультацию специалиста, что существенно сократит временные затраты на процедуру и избавит от возможных трудностей.
Что нужно учитывать при оформлении аренды земельного участка от города?
Процесс аренды земельных участков в России регулируют Земельный и Гражданский кодексы. Для того, чтобы узнать как правильно арендовать земельный участок от города, в первую очередь стоит изучить издания указанных нормативных документов с последними изменениями.
Если земельный участок не находится на приграничной территории и в том случае, если государство не установило дополнительные ограничения по распоряжению данным участком, его аренда доступна каждому россиянину. Некоторые ограничения по предоставлению аренды земли существуют в отношении иностранцев.
Следующее, что стоит помнить – земельные участки сдаются в аренду исключительно на платной основе. Отдельными случаями, отходящими от общего правила, становятся ситуации, когда земля отдается в аренду под строительство объектов социальной инфраструктуры (детская больница, детский сад и т. д.).
Арендодателями земельных участков могут быть как непосредственно муниципалитеты, так и лица, уполномоченные собственником или законом на подобные действия. Таким образом, чтобы арендовать земельный участок у города, важно правильно составить договор аренды и указать всех ответственных лиц.
Заключая договор аренды земли, арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное пользование или владение и пользование за определенную плату. В случае аренды земли имуществом является конкретный земельный участок, который должен быть максимально детально описан в документах. Если объект невозможно будет идентифицировать по договору аренды, то договор могут признать незаключенным в случае его оспаривания.
Договор заключается обязательно в письменной форме, в нем необходимо указывать адрес земельного участка, его кадастровый номер или условный номер, площадь. Однако этих данных достаточно для необходимой конкретизации.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Основания для получения земли в аренду
Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:
- ведение садоводства и огородничества;
- выпас скота, сенокошение;
- организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
- производства сельхозпродукции.
Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:
- строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
- ЛПХ;
- возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
- строительства дорог и транспортных узлов;
- возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.
Территория нашей страны не используется на все 100 процентов. Это происходит по разным причинам. Та земля, которая не имеет хозяина, принадлежит государству. Это означает, что у него любой человек может арендовать земельный участок, который его заинтересовал.
Именно возможность взять в аренду землю делает предложение особенно привлекательным. Как это сделать? Нужно составить договор, в котором будут участвовать две стороны. Одной будет государство или муниципалитет, а другой — физическое или юридическое лицо.
При выборе земельного участка важно соблюдать его назначение, если оно есть. Если это требование нарушается, землю могут изъять. Ярким примером может служить ситуация, при которой арендатор поставил на участке автомойку, хотя в договоре указан пункт общественного питания.
Есть земли, которые запрещено сдавать в аренду.
Процедура оформления аренды
Взять землю в аренду на 49 лет или меньший срок можно разными способами:
- Получить участок без торгов. Основания для этого мы написали выше.
- Посредством аукциона, который проводит государственный орган.
- Арендовать участок, который не стоит на кадастровом учете.
- Через торги, инициатором которых станет арендатор.
- Получить землю в порядке очереди.
Каждый способ имеет свой порядок оформления. Рассмотрим общий порядок.
- Нужно подготовить необходимые документы.
- Обратиться в государственный орган и написать заявление на аренду земельного участка.
- Провести работы по межеванию и поставить землю на кадастровый учет. Последнее нужно делать только в том случае, если раньше участок не регистрировался.
- Подача заявки на торги и внесение залога в ситуации, когда потенциальный арендатор участвует в аукционе.
- Обсуждение договора и его подписание.
- Регистрация документа в Росреестре.
Если человек взял участок в аренду на срок больше года, то он обязательно должен зарегистрировать сделку.
Инициатива арендатора
Если было принято решение арендовать земельный участок, то нужно начинать действовать. Сначала необходимо найти участок, который подойдет вам по всем параметрам. Во время поиска обращайте внимание на то, для каких целей предназначен участок.
Следующим шагом будет проверка участка на зарегистрированное право. Чтобы проверить землю, достаточно посмотреть на карту Росреестра. Если участок свободен, то кандидат в арендаторы может взять в аренду участок земли у администрации. Для этого нужно подать заявление, в котором указана цель использования земли и срок аренды. В случае, когда землю зарезервировали для государственных нужд, в удовлетворении заявления будет отказано.
Если участок не находится в резерве, то заявление рассмотрят и одобрят или отклонят.
Не стоит ждать, что в случае одобрения заявления договор аренды составят сразу. Перед тем как получить в аренду земельный участок, собственник последнего проведет аукцион. Если на торгах никто не изъявит желание приобрести землю себе, ее получит заявитель. Когда желающие появились, заявителю придется участвовать в торгах. В этом случае никто не гарантирует, что участок достанется именно ему.
Порядок оформления договора аренды государственных и муниципальных земель
Для оформления договора аренды земельного участка гражданину необходимо:
- Найти землю. Сделать это можно на интернет-портале ЕГРН. Ресурс позволяет подать запрос в муниципалитет по месту расположения участка.
- Подать заявление на оформление паспорта на землю.
- Заказать у кадастрового специалиста план расположения имущества.
- Собрать пакет документов и составить заявление на сделку.
Муниципалитет открывает возможность другим лицам подать заявление. Если на одну территорию претендует двое и больше лиц или организаций, устраиваются торги. Для участия в них необходим:
- паспорт (для физических лиц);
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для компаний и индивидуальных предприятий);
- заявление на участие;
- квитанция, подтверждающая факт внесения задатка.
Необходимые документы
Участие в торгах потребует от претендентов собрать ряд необходимых документов:
- удостоверение личности (паспорт гражданина РФ или иностранного гражданина, который вправе участвовать в торгах на общих основаниях);
- заявление на участие с указанием реквизита счета для возврата задатка в случае проигрыша;
- платежный документ о внесенном задатке;
- участие предпринимателей обязывает представление выписки из ЕГРИП.
В случае предоставления участка в аренду без торгов потребуются:
- заявление;
- удостоверение личности;
- для юридических лиц дополнительно потребуются уставные документы или выписка из ЕГРИП.
Обязательно нужно снять копии и приложить вместе с оригиналами.
Взять участок под бизнес, сельхоз деятельность или строительство может:
- гражданин, достигший совершеннолетия, дееспособный;
- индивидуальный предприниматель;
- фирма, общество и другое юридическое лицо.
Не ограничивается арендатор ни по юридическому статусу, ни по «прописке»: арендовать может не только субъект, зарегистрированный в РФ, но и иностранец
.
Чтобы сделка завершилась успешно, нужно собрать документы, заключить договор и провести его регистрацию. Но прежде – определиться с целью аренды:
- для частных нужд (возведение жилого дома для семьи, возделывание);
- создание собственного рабочего пространства: офиса, гаража, бокса, площадки и тд;
- возведение крупного капитального сооружения: жилого или офисного дома, магазина, парковки и тд;
- сельскохозяйственная деятельность в крупных масштабах (с использованием производственных мощностей).
Полный переход прав на земельный надел происходит через подписание договора, а в некоторых случаях – и его регистрацию. Образец договора можно найти на сайте муниципалитета. Документ должен содержать:
- данные об участниках сделки: контакты, наименования с регистрационными данными или персональная информация;
- данные о самом земельном наделе, взятые из кадастрового паспорта: его расположение, площадь, назначение, номер. В приложении к договору должен быть план участка с координатами поворотных точек и иной технической информацией;
- обязанности арендатора и арендодателя;
- права и ограничения для сторон (например, при наличии на участке выхода на водоём этот выход должен оставаться доступным);
- прочие нюансы сделки (например, аренда с обязательным последующим выкупом);
- срок действия документа;
- размер оплаты, способ внесения и даты платежей;
- подписи сторон: уполномоченного представителя муниципалитета и арендатора;
- дата и место заключения сделки.