Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Хочу купить жилье. Что выбрать — квартиру или апартаменты?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Готовые и строящиеся апартаменты Краснодара
Хотите купить апартаменты в Краснодаре? У нас есть предложения от ведущих застройщиков города. Мы забронируем для вас планировку, лично покажем объект или поможем купить апартаменты дистанционно. Для этого не нужно приезжать в Краснодар. Посмотрите планировки в готовом комплексе Pushkin Apartments & Loft и в строящемся проекте Depelopmenz Plaza. Ответим на любые вопросы об апартаментах и подберем для вас лучшее решение для инвестиций в аренду или обустройства собственного уютного дома.
В поисках элитной недвижимости в Краснодаре? Компания Новостройки.SHOP поможет подобрать квартиру с самыми лучшими характеристиками под Ваш запрос. Воспользуйтесь сайтом и посмотрите все ЖК на карте или пройдите опрос что бы подобрать недвижимость под ключ с экспертами компании.
Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:
— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.
При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.
Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.
Казалось бы, да и бог с ней, с этой пропиской. Ведь уже лет десять правительство мечтает ее отменить по стране. Да вот казус — на прописке у нас слишком много завязано. Что временная, что постоянная регистрация дают право не только попасть вашим детям в ближайший детский сад или школу, но и возможность получать полноценное медицинское обслуживание по адресу. Без прописки вы сможете только вызвать скорую на дом, и она довезет вас до двери поликлиники. И все, дальше только обслуживание по регистрации. Добавьте сюда прием на работу, где в большинстве организаций вам откажут просто потому, что вы не «с нашего района». Даже если вы трижды нобелевский лауреат.
В квартире вы можете быть прописаны как постоянно, так и временно, прописывать к себе кого угодно без спроса. В то время как апартаменты напрочь лишены таких привилегий. Постойте, в апартаментах гостиничного типа все же можно прописаться временно, до пяти лет. Но это достаточно ограниченный круг предложений — примерно 15-25% от общего количества лотов. Здесь вы фактически арендуете или покупаете обыкновенный номер в типовой гостинице. Не уверена, что это статусно звучит: «я живу с семьей в гостинице». Возможно, в XIX веке это было нормальным делом, но сейчас другие времена.
Предположу, что для многих наличие прописки является маловажным фактом, ибо, скорее всего, есть штамп постоянной регистрации в другой квартире, в соседнем районе или даже городе. Но приезжим, желающим перебраться в столицу и имеющим возможность приобрести лишь крохотную студию в здании бывшей фабрики, стоит изучить все нюансы этой авантюры и основательно разобраться, в чем отличие апартаментов от квартиры в Москве.
Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
В многоквартирном доме собственники все вместе владеют общедомовым имуществом — общими балконами, фасадами, подъездами и подвалами. Без ведома жильцов эти помещения нельзя сдавать в аренду или использовать в коммерческих нуждах. Собственники сами выбирают управляющую компанию, создают товарищество, благоустраивают район.
Для владельцев апартаментов закон никак не регламентирует права на общедомовое имущество. Хоть и считается, что в апартаментах у жильцов те же права на имущество, что и у владельцев квартир, по факту это не так.
Например, половину здания может выкупить предприниматель и открыть гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он решает, что делать с территорией у дома, как регулировать тарифы на коммуналку, нанимать или нет дополнительный персонал. Всё это может отразиться на расходах и комфорте жильцов.
Преимущества апартаментов
Те, кто приобретает апартаменты их плюсы знают заранее.
- Инфраструктура — при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
- Ремонт — они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
- Гостиничные номера — по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.
Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянную регистрацию получить в апартаментах нельзя. Только временную и только если эта недвижимость является гостиничным комплексом.
Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.
Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.
При прописке многое зависит от назначения здания:
- Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
- Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
-
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
-
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
-
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
-
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
-
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
-
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
-
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
-
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
-
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
-
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
-
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
-
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
-
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
-
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
-
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
-
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
-
данные руководителя;
-
пункт об отсутствии обременений;
-
выписка из ЕГРН;
-
подробная информация об апартаментах;
-
название отдела, в который заявитель обратился;
-
наименование заявления;
-
перечень приложенных документов;
-
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
-
дата, подпись.
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
-
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
-
план апартов с подробным описанием;
-
проект перепланировки;
-
техпаспорт жилья из БТИ.
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Перед покупкой жилья необходимо детально изучить тонкости приобретения и продажи помещения:
- Риски. При строительстве дома возможна заморозка проекта из-за нехватки финансирования. Если комплекс состоит из апартаментов и квартир, остановка возведения в 80% случаев приходится на первую категорию. Чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков, проверить юридический статус застройщика и количество сданных в эксплуатацию объектов.
- Спрос. Несмотря на разницу цен (апартаменты дешевле), предпочтение отдается квартирам.
- Использование государственных субсидий. Ипотечное кредитование имеет схожие условия предоставления займа, но при оформлении апартаментов исключена возможность оплаты части долга материнским капиталом.
- Получение налогового вычета. Опция доступна покупателям квартир. Подать заявку можно через три года владения.
- Аренда. Для этой цели используются апартаменты. Ставка эквивалентна сдаче квартир, но окупается быстрее. Например, передача помещения третьим лицам для коммерческой деятельности. Однако здесь учитывается удобство расположения, наличие парковки, удаленность от центра.
- Коммунальные платежи. Современные новостройки включают оба типа жилых помещений, поэтому усредняют счета. Другими словами, разница в платежах минимальна.
- Продажа. Лояльность покупателей направлена на квартиры. Жилая недвижимость имеет конкретный юридический статус, обслуживание дешевле, налогообложение меньше, чем у апартаментов. Кроме этого сегмент рынка шире. Даже в случае срочной продажи проще найти покупателя.
Для справки! Проводить сделку рекомендовано в присутствии эксперта. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с юридической чистотой.
При изучении ситуации и при взвешивании того, стоит ли купить апартаменты, необходимо принять во внимание преимущества такого решения:
- Этот вид недвижимости будет дешевле. Если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы зарабатывать на сдаче в аренду, то такой вариант довольно выгодный. Апартаменты ничуть не хуже квартир подходят для соответствующих целей. Но при этом они дешевле, так что долго откладывать вам не придётся, точно так же как и влезать в большую ипотеку.
- Такая собственность может располагаться практически где угодно, в том числе и в роскошных районах, там, где покупка жилой недвижимости была бы недоступной. Для жилой застройки существуют строгие стандарты по инсоляции, шумоизоляции, плотности расположения домов, инфраструктуре и прочему. В итоге во многих элитных районах для возведения жилых домов просто не хватает места или условий. Однако для постройки нежилого объекта ничего не мешает. В итоге появляются апартаменты с красивым видом на реку или же на известную достопримечательность, в самом центре или в историческом районе, не очень далеко от места работы. Правда, рядом с ними может не быть парковочных мест, детсадов или поликлиник, а одна из комнат в квартире вполне способна оказаться с окном, которое будет упираться в стену соседнего дома. Но это не для всех важно. Зато другой возможности приобрести недвижимость в самом центре города может и не оказаться.
- Отличный вариант для инвестирования. Поскольку апартаменты стоят дешевле, вам не придётся долго откладывать на их покупку. Зато сдавать такую недвижимость можно по ценам, сопоставимым нередко со стоимостью найма обычной квартиры. И если принимать во внимание изначально меньшую стартовую сумму, то понятно, что это вложение себя довольно быстро окупит. То есть для заработка по такой схеме выгоднее брать именно апартаменты.
- Пользуются спросом на рынке аренды. Поскольку владельцы соответствующей недвижимости нередко могут позволить себе опустить цену, то они очень редко остаются без жильцов даже в разгар экономического кризиса. Следовательно, недвижимость не будет простаивать.
- Доступно несколько разных схем получения дохода. Подобную недвижимость можно сдавать посуточно или долгосрочно. Также её никто не мешает переоборудовать в офис. Можно даже зарегистрировать в апартаментах юридическое лицо, то есть сдать в аренду юридический адрес. Главное, не увлечься и ограничиться одной компанией. Всё это позволяет получать доход. А когда вам надоест, имущество всегда можно продать.
- Большой выбор разных вариантов месторасположения. Как уже и говорилось, жилая застройка должна проводиться по конкретным правилам. У апартаментов таких ограничений нет. Поэтому в выборе по местоположению соответствующего комплекса вы будете меньше ограничены.
- Иногда есть возможность перевести апартаменты в жилой фонд. Если здание отвечает всем требованиям, это вполне реально сделать. Правда, узнавать, есть ли у вас такая возможность, лучше всего до покупки. Например, можно заказать проведение соответствующей экспертизы.
У квартир по сравнению с апартаментами есть определённые минусы. Это:
- Цена выше на 10-50% в среднем. Такое положение дел держится уже довольно давно, примерно с того периода, как на рынке появились первые апартаменты.
- Выбор мест расположения в большом городе ограничен. Мегаполисы застроены всюду, найти свободное пространство для нового здания — откровенно проблематично. Поэтому если вы хотите купить квартиру по относительно доступной цене, вам придётся довольствоваться, скорее всего, спальными районами или окраиной. Для Москвы это особенно справедливо. Разумеется, в центре тоже есть варианты, но они стоят целое состояние.
- Нельзя открыть фирму и заниматься предпринимательством, совмещать проживание и бизнес. Хотя строгого контроля за этим нет.
- Периодически бывает сложнее продать. Поскольку в апартаментах нельзя прописать кого-либо на постоянной основе, это также означает, что при покупке и продаже не будет проверок, связанных с защитой прав несовершеннолетних или же с материнским капиталом. Из-за всего этого квартиры в настоящем продаются сложнее, дольше.
- Необходимость учитывать права владельцев других квартир. Это иногда ограничивает. В жилом доме нельзя делать ремонт, когда захочется, шуметь в вечернее время. В отдельных случаях всё это может доставить неудобство.
Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?
ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.
В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.