Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения с юрлицами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Что должно быть обязательно указано в документе?
- В договоре аренды нежилого помещения, в первую очередь, необходимо указать его название. При этом стоит принять во внимание предмет договора.
- Правильным будет обозначить тип помещения, которое передается в пользование (например, “Договор аренды складского помещения”).
- Обязательно отметить дату и место составления соглашения, а также сведения об участниках сделки (с указанием подробной информации из правоустанавливающих документов).
- Во вступительной части следует прописать полное название юридических лиц, а также их сокращение, которое будет использовано в последующем тексте документа.
- Основная часть договора аренды – информация о предмете сделки с подробным его описанием. Здесь приводятся характеристики непосредственно объекта недвижимости, а также прилагающегося к нему имущества. Сведения должны полностью соответствовать технической документации.
- Одним из основополагающих условий действительности соглашения является наличие четкой стоимости аренды и периодичности проведения выплат.
- В отличии от цены, срок действия документа не является обязательным. Если он не указан, договор считается бессрочным и действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении.
- Финальный этап документального оформления аренды нежилого помещения – это обозначение реквизитов сторон и контактной информации, а также подписей юридических лиц.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Для того, чтобы зарегистрировать договор в Росреестре официально, в рамках закона, нужно оплатить государственную пошлину. Ее размер регламентируется положениями Налогового кодекса РФ.
Размер государственной пошлины (данные на 2022 год)
|
Заявитель |
Размер |
|
Физическое лицо (при обращении одной стороны) |
2 000 руб. |
|
Юридическое лицо (при обращении одной стороны) |
22 000 руб. |
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
-
договор субаренды;
-
договор аренды квартиры;
-
договор аренды нежилого помещения;
-
договор аренды автомобиля;
-
договор аренды транспортного средства;
-
договор аренды жилого помещения;
-
договор аренды оборудования;
-
договор аренды земельного участка;
-
договор аренды гаража;
-
договор финансовой аренды (лизинг);
-
договор аренды предприятия;
-
договор аренды имущества;
-
договор аренды с правом выкупа.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий
Примерный алгоритм действий в случае аренды нежилого объекта недвижимости включает в себя последовательность следующих этапов:
- поиск подходящего помещения. При этом будущий владелец может выбрать для аренды не только объект недвижимости, но и расположенное в нем оборудование и мебель.
- Обсуждение с владельцем условий сделки. Наиболее важные условия (цену, сроки) стоит оговаривать перед документальным закреплением, поскольку очень важно достичь согласия в этом вопросе.
- Подготовка договора аренды. Это наиболее важный этап, к проведению которого стоит подойти очень серьезно. Желательно, чтобы к делу был привлечен квалифицированный юрист, который поможет составить документ максимально грамотно.
- Подписание договора. После его оформления официальное согласие со всеми условиями скрепляется подписью и печатью сторон (при наличии). Для краткосрочной сделки (до года) данные действия также являются основанием для ее вступления в силу.
- Регистрация документа в уполномоченном на это органе. Данный этап присутствует только в том случае, когда сделка заключается в долгосрочной перспективе, то есть длительностью более одного года.
В этом случае сторонам необходимо:
- подготовить минимум три договора аренды (два после завершения процедуры будут отданы участникам, один останется в регистрационном органе);
- подготовить и приложить к договорам определенный перечень документов (из тех, что были перечислены выше, а также квитанцию об оплате госпошлины и заявление);
- предоставить пакет бумаг в территориальное отделение Росреестра;
- забрать в установленный срок договора с отметкой о регистрации.
Дополнительные советы и предупреждения
При проведении сделки аренды обе стороны несут определенные риски, поэтому для их минимизации стоит обратить внимание на несколько моментов:
- в договоре необходимо указать, что в отношении помещения отсутствуют какие-либо обременения (залог, арест);
- в качестве подтверждения предыдущего факта от собственника недвижимости обязательно нужно потребовать соответствующий документ;
- не стоит игнорировать составление акта приема-передачи, как перед сделкой, так и после ее окончания — в этом случае и арендатор сможет получить имущество в достойном состоянии, и собственник вернет себе обратно помещение без каких-либо дефектов;
- в документе стоит предусмотреть порядок решения споров (в том числе и судебный), а также расходы, которые при этом возникнут;
- перечень оснований для расторжения сделки (в том числе досрочно или в одностороннем порядке) должен максимально учитывать интересы обеих сторон.
Для чего необходим договор
Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.
Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.
Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда
Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.
Нужно ли регистрировать
Необходимость в проведении регистрационных мероприятий в отношении склада или хозяйственного объекта зависит от того, на какое время он передается в наем. Так, если приведенный срок составляет менее года, необходимость в обращении граждан в Росреестр отсутствует. В иных ситуациях это требование характеризуется в качестве обязательного, в противном случае соглашение будет признано недействительным, а непосредственно документация – утратившей силу.
Процесс подготовки типового бланка определен и регламентирован нормами действующего законодательства. Арендодателю и арендатору следует обратить внимание на соблюдение ряда нюансов и условий, нарушение которых влечет за собой признание ее недействительной.
Как заключить договор аренды нежилого помещения
Владея информацией, как составить договор аренды нежилого помещения, остается уточнить процедуру правильного оформления и передачи имущества арендатору:
- Проверка сделки на юридическую чистоту. Помимо документов к договору аренды нежилого помещения, проверяют благонадежность будущего партнера (арендодателя и арендатора) и наличие права подписывать бумаги по распоряжению имуществом.
- Сверяют информацию в соглашении с документацией и фактическими данными помещений.
- Уточняют финансовое положение второй стороны, запрашивают сведения о наличии судебных споров и риска ареста имущества по исполнительному производству.
- При передаче площадей проверяют их техническое состояние и имущество, арендуемое вместе с недвижимостью.
- При подписании каждая сторона получает свой оригинал, а если договоренность продлится более года, арендные отношения подлежат государственной регистрации.
Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание
Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему.
А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.
Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.
Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).
Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника.
В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.
Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.
Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).
Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).
Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.
Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).
Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.
Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.
Образец заполнения договора аренды нежилого помещения
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Нежилое помещение — это помещение, не предназначенное для проживания в нем. Его назначение зависит от типа конкретного объекта, это может быть офис, производственное помещение, склад и т.д.
Нежилое помещение необходимо любому предприятию для осуществления предпринимательской деятельности. Его можно купить, но не всегда есть такая возможность, особенно у молодой компании.
Тут на помощь приходит аренда недвижимости.
Нежилое помещение можно арендовать у собственника, оплачивая за него определенную плату, именуемую арендными платежами. Отношения между сторонами при аренде нежилого помещения должны быть закреплены в письменном виде посредством договора аренды, при этом не важно кто выступает в роли сторон, физические или юридические лица.
Письменная форма договора позволяет юридически закрепить за каждой из сторон их обязательств, права и ответственность. Решить возникшие споры можно только в том случае, если будет документ, определяющий, что должна выполнить каждая из сторон и в какие сроки.
Аренда недвижимости — это одна из самых популярных сделок на настоящий момент. Арендуют как жилые, так и нежилые помещения. В отношении жилых помещений предлагаем скачать образец договора аренды квартиры и комнаты.
Аренда нежилого помещения: рекомендации и советы
Договор аренды нежилой недвижимости только заключительная часть айсберга. Однако перед его подписанием арендатору нужно провести внушительный объем подготовительной работы.
В частности, следует для себя чётко определиться с требованиями, которым должен соответствовать будущий объект.
В их число входят целевое назначение, площадь, наличие всех коммуникаций, перечень дополнительных услуг, которые может предоставить арендодатель (охрана, парковка, пользование интернетом и т. д.).
В зависимости от этого и может быть заполнен предоставленный нами бланк договора аренды нежилого помещения.
Также следует учесть при выборе предмета аренды удобную транспортную развязку. Особенно это касается торговых и офисных помещений. Ведь согласитесь, что если, скажем, магазин будет расположен в удобном месте, то для арендатора существенно повышается вероятность получения прибыли от работы торговой точки.
Перед подписанием договора рекомендуется проверить всеми возможными способами, не находится ли будущий объект нежилой недвижимости под залогом или арестом. В противном случае арендатора могут ожидать серьёзные осложнения.
Между физическими лицами
Договор, заключенный физлицами, составляется при участии двух субъектов по общим правилам. Главная особенность соглашения заключается в обязанности арендодателя выплачивать подоходный налог за представленное в аренду помещение. Кроме того, современные законодательные нормы позволяют не указывать в таких документах сроки их действия.
Никаких других отличий нет — стороны взаимоотношений знакомятся с типовыми формулировками, вносят те или иные коррективы, а затем ставят свои подписи. Сделка фиксируется и удостоверяется сотрудником нотариальной палаты. В противном случае доказать ее правомерность будет достаточно трудно (такая возможность может понадобиться, например, при несоблюдении прописанных регламентов одним из участников).