Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация земельного участка в доме с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Какие земли можно получить бесплатно?
Итак, «Дачная амнистия» предполагает безвозмездную передачу в собственность земельного участка, фактически принадлежащего семье или гражданину. Но не всех. Реестр участков, подлежащих бесплатной передаче, четко определен. Это:
- Участки, на которых располагаются приватизированные объекты недвижимости
То есть, если на неприватизированном участке находятся приватизированное жилое строение и хозпостройки, вы имеете право безвозмездно получить в собственность землю, находящуюся под ними и территорию, необходимую для их эксплуатации и обслуживания. Важно, чтобы они были построены раньше вступления в силу Земельного кодекса. То есть, до 2001 года.
Если постройки не приватизированы, земля под ними в собственность не переходит. Ее придется либо выкупить, либо взять в аренду.
- Участки, находящиеся в долгосрочной аренде
Как правило, долгосрочный договор аренды заключается на 20 + лет. Но уже через три года после его заключения можно претендовать на бесплатную приватизацию арендованного участка.
- Участки, полученные под садоводство, ИЖС, ЛПХ
Если участок изначально брался под строительство частного жилого дома, любительское садоводство (по сути, «для дачи») или для того, чтобы вести на нем подсобное хозяйство (но не фермерскую деятельность), то вы уже обладаете всеми законными правами на его бесплатную приватизацию. Осталось лишь оформить все законным образом.
Этот пункт реестра касается, скорее, не «дачников», поскольку приватизированный гараж на даче ничем не отличается от прочих хозпостроек. Речь идет о членах гаражных кооперативов, многие из которых возникли еще во времена СССР. Теперь хозяин каждого бокса может стать полноправным владельцем надела, на котором тот расположен. Оформляется приватизация через правление кооператива.
- Земля, находящаяся в бессрочном пользовании
Этот пункт в основном касается участков, полученных по наследству. До вступления в силу ЗК РФ, в России (и ранее в СССР) земельные участки предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
Теперь, даже если надел не был приватизирован наследодателем, его наследники могут начать процедуру на тех же основаниях, что имел он.
Естественно, требуются документы, подтверждающие, что участок находился в бессрочном пользовании умершего человека.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.
Перевести землю под жилым домом в собственность можно, когда:
- У вас на руках есть документ подтверждающий, что участок был взят в долгосрочную аренду или в постоянное пользование.
- Надел под домом попал под программу «дачной амнистии» — разрешение хозяевам незарегистрированных в Росреестре участков и строений с минимальными временными и денежными затратами узаконить имущество.
- Собственник недвижимости является льготником (например, ветераном ВОВ, малоимущим, ребенком-сиротой).
Если одно из этих условий соблюдено, человек может рассчитывать на бесплатную приватизацию, во всех остальных случаях, чтобы приобрести права собственности на земельный участок, придется выкупать его у государства за цену, указанную в кадастровом паспорте.
Отказ в бесплатной приватизации бывает в следующих случаях:
- надел не является государственной или муниципальной собственностью;
- человек ранее в совершенном возрасте уже участвовал в бесплатной приватизации земли;
- у собственника дома, нет правоустанавливающих документов на участок.
Какая бы ни была причина отказа, регистратор обязан ее письменно аргументировать. Если собственник дома не согласен с отрицательным решением, то его необходимо обжаловать в суде.
Бесплатная приватизация земли
Правительством было решено продлить «дачную амнистию» до 1 марта 2020 года, что позволят жителям нашей страны еще на протяжении двух лет бесплатно приватизировать свои дачные участки и постройки в частном секторе.
Бесплатно приватизировать землю можно если:
- участок был предоставлен гражданам под ИЖС (территория, на которой можно построить объект индивидуального жилищного строительства, а именно, дом до трех этажей на одну семью) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- участок относится к объектам, в отношении которых действует схема «дачной амнистии»;
- дом, стоящий на земельном участке, уже является собственностью заявителя.
Получение права собственности на участок под домом происходит в следующем порядке:
- Обращение в муниципалитет или отделение Росимущества;
- Выдача справки о предварительном согласовании приватизации;
- Проведение межевых работ и регистрация участка на кадастровой карте местности;
- Выдача разрешения на приватизацию;
- Оплата госпошлины и обращение в орган Росреестра;
- Регистрация права собственности.
Предварительное согласование приватизации происходит только при отсутствии кадастровых документов на земельный участок. Согласование также не требуется, если оно было осуществлено при предоставлении земли для строительства.
При наличии кадастровых документов заявитель обращается сразу за разрешением на приватизацию с заявлением.
В заявлении необходимо указать следующие сведения:
- ФИО и контактные данные заявителя;
- Адрес участка;
- Категорию земли и вид её использования;
- Наличие обременений на землю;
- Вид права пользования и номер документа;
- Перечень расположенных на участке строений, находящихся в собственности;
- Реквизиты прав собственности на каждое строение.
Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца.
По итогам рассмотрения заявителю выдаётся разрешение на приватизацию или отказ в таковом в письменном виде.
Отказ может быть получен по следующим причинам:
- Представлении неполного пакета документов;
- Наличие неточностей в заявлении и/или документах;
- Заявитель воспользовался правом бесплатной приватизации ранее;
- Указанный в заявлении земельный надел не подлежит приватизации.
В первых двух случаях заявителю следует исправить ошибки и подать заявление заново. В случае ранее осуществлённой бесплатной приватизации можно воспользоваться правом выкупа земли за процент от её кадастровой стоимости.
В органы Росреестра необходимо обратиться для регистрации права собственности на участок под домом со следующими документами:
- Копия паспорта;
- Разрешение на приватизацию;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Заявление на регистрацию можно также подавать в многофункциональный центр или в электронном виде, воспользовавшись специальной формой на сайте Росреестра. Регистрация прав осуществляется в течение 15 дней.
Основания и условия процедуры
Законы РФ требуют, чтобы земля под постройками была приватизирована или взята в долгосрочную аренду у государства. Важно учитывать, что исключительное право не устанавливает обязательность бесплатной приватизации. Предусматривается также выкуп участков с учетом кадастровой стоимости. Кроме того, местным органам власти разрешается устанавливать преимущественные права на приватизацию для ряда категорий граждан.
Отказ в приватизацию допускается только в случаях, предусмотренных законом. Приватизация земельных участков может производиться на бесплатной или платной основе. Бесплатно она осуществляется на следующих основаниях:
- через 5 лет после получения земли в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства на период до 6 лет;
- при наличии 3-х и более детей в семье;
- для категории граждан, чье право установлено федеральным законодательством.
В 2020 году продолжает действовать «дачная амнистия» согласно Закону от 30.06.2006 № 93-ФЗ, которая распространяется на все земельные участки с жилыми домами.
Бесплатная передача земли ограничивается такими требованиями:
- Наличие права собственности на дом (купля-продажа, наследование, дарение) на законных основаниях до 2001 года.
- Предоставление участка в аренду для индивидуального строительства до октября 2001 года.
- Предоставление права бессрочного (пожизненного) пользования на участок, на котором расположен жилой дом с оформленным правом собственности.
Платная приватизация установлена для граждан, которым предоставлен участок для строительства после 2001 года. Выкупная стоимость зависит от категории земли и ставки установленного земельного налога. Решение о приватизации и расчет стоимости находится в компетенции муниципальных органов власти.
Приватизация земельного участка под домом в общем дворе
Прежде чем приступать к оформлению прав собственности на участок под домом, требуется провести разделение общего двора на несколько частей, то есть, сформировать новые подомные участки. Данная процедура называется межеванием и проводится она только в присутствии соседей. Является действительной в случае, если все стороны процесса будут согласны с обозначенными границами. Если одной из сторон является местная администрация, то согласование требуется провести в том числе и с ней.
После проведения процедуры по межеванию границ, результаты необходимо направить в Кадастровую палату. К ним также следует приложить заявление с просьбой о внесении этих данных в Государственный кадастр. После чего вы сможете получить на образовавшийся участок кадастровый паспорт.
И только после этого вы можете заниматься оформлением собственности на землю, находящуюся под домом. Вам нужно будет подать соответствующее заявление в Росреестр и к нему приложить все необходимые документы (их перечень описан выше).
В том случае, если все соседи примут единое решение о приватизации земельного участка, то они имеют право сделать это на бесплатной основе. Об этом говорится в Жилищном Кодексе РФ. После завершения процедуры по регистрации права собственности, земельный участок становится совместной собственностью и может использоваться в любых целях.
Как оформить землю в собственность, если дом в общей долевой собственности
Абсолютно любое имущество может иметь нескольких хозяев, то есть находиться в долевой собственности. Чаще всего данное явление наблюдается в тех случаях, когда поделить вещи между несколькими собственниками, имеющими право пользования, не представляется возможным. Однако если вести разговор о земельном наделе, то данный объект недвижимости в чаще всего остается во владении нескольких хозяев с их согласия, причем не всегда оно дается добровольно.
Законодательными актами, регулирующими земельные вопросы, устанавливается два случая, когда землевладение может находиться в общей долевой собственности:
- Гражданин имеет право собственности на определенную долю имущества;
- Владение имуществом осуществляется на основании общей собственности, являющейся вместе с тем и долевой.
Оба варианта предусматривают не единоличное владение какой-либо конкретной частью имущества, определяемого как совместное, а лишь фиксируют часть прав собственности на него, имеющуюся у гражданина, который является одним из собственников объекта. В данных случаях на формально принадлежащую гражданину долю имущества на основании права владения определяется конкретная часть этого права.
Владение имуществом, являющимся общим и долевым, предусматривает, что полноценным правом собственности на весь земельный участок обладает каждый хозяин земельного надела. В любом из вариантов, предусмотренном земельным законодательством, соглашение, заключаемое по поводу владения наделом, может быть как устным, так и оформленным письменно.
Особые правила приватизации земельного участка в садоводческом товариществе
Надел находится в коллективном пользовании, поэтому схема его отчуждения несколько отличается от стандартного случая. Что необходимо:
- воспользоваться помощью устроительной организации, сертифицированной на проведение геодезических работ;
- получить 6-зем справку в Госгеокадастре и выкопировку о расположении в местном отделе архитектуры;
- выполнить кадастровую съемку, составить картографический план и отчет для определения границ;
- собрать нужные документы и подать их в районную администрацию, чтобы заручиться законным разрешением об изъятии земли для приватизации участка из владения садоводческого товарищества;
- направить бумаги для подписания приказа о составлении проекта отвода и поручить эту задачу специалистам устроительной организации;
- согласовать все чертежи и собрать компетентные заключения;
- зарегистрировать кадастровый номер, а после и право на недвижимость в Росреестре.
Какие нужны документы для оформления прав собственности на долю?
Обеспечение полноты документального сопровождения при регистрации соответствующих прав – первоочередная обязанность заявителя, желающего реализовать процедуру в максимально сжатые сроки В качестве общепринятых позиций в данном перечне можно выделить следующие:
- паспорт гражданина РФ для подтверждения личности;
- доверенность, заверенная у нотариуса – актуально, если процедура инициируется не через владельца доли, а через представителя;
- кадастровый паспорт на дом;
- разрешение, выданное уполномоченными ведомствами, подтверждающее факт введения сооружения в эксплуатацию;
- бумаги, в которых отражено право собственности заявителя на участок, где был возведен дом;
- заявление, выполненное по специальному образцу в полном соответствии с обязательными требованиями;
- письменное согласие от каждого сособственника;
- квитанция, используемая в качестве подтверждения факта внесения средств на счет государственного ведомства для оплаты предусмотренной пошлины.
Приватизация земельного участка, на котором у его правообладателя на праве собственности находится дом
(По терминологии Земельного кодекса РФ дом – это здание, строение, сооружение).
Как устанавливает абз. 2 ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ: граждане-собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.
Приватизация земельного участка – это способ его приобретения в собственность, осуществляемый на добровольной и безвозмездной основе.
До начала земельной реформы, ознаменовавшейся принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», в собственности земля находилась только у государства, а гражданам земельные участки предоставлялись на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения.
В соответствии с указанным законом граждане получили возможность по своему усмотрению сохранить ранее предоставленные на праве постоянного пользования земельные участки либо получить их в собственность бесплатно или за плату. Причем бесплатно мог быть передан участок или его часть в пределах норм предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. За пределами этих норм граждане были вправе выкупить указанные участки либо получить их в пожизненное наследуемое владение.
Новый Земельный кодекс РФ развил эти положения, с одной стороны, введя запрет на предоставление гражданам земельных участков на праве постоянного пользования, а с другой гарантировав право на однократную и бесплатную их приватизацию (ст. 20, 21 ЗК РФ).
С принятием Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ранее установленный порядок приватизации земельных участков существенно изменился.
Приватизация земельного участка под жилым домом посредством выкупа или суда
Если гражданин не имеет права на бесплатную приватизацию участка и не относится к категории лиц, получающих социальные льготы, он может выкупить землю под домом. Стоимость участка в таком случае определяется не по рыночной, а по кадастровой оценке.
Выкупить землю под домом можно только при согласии на это муниципалитета. Кроме того, для оформления сделки в обязательном порядке потребуется кадастровый паспорт. Если участок не стоит на кадастровом учете, получение кадастрового паспорта, как и все расходы, связанные с этой процедурой, берет на себя собственник жилого дома, расположенного на этой земле.
Может произойти так, что муниципалитет отказывает собственнику дома в приватизации участка. Зачастую, подобные ситуации возникают, если после вступления в силу Земельного кодекса земельный участок находится в бессрочном владении. В таком случае следует обратиться в судебные органы для разбирательства.
Приватизация земли под домом на две квартиры
Старые дома часто строились на две квартиры. Чтобы приватизировать расположенный под таким домом участок, необходимо единовременно обратиться в уполномоченные органы двум собственникам жилья. Оба владельца квартир пишут заявления и предоставляют пакет необходимых для приватизации документов. Такие участки юридически характеризуются как неделимые.
Приватизировать землю под домом на две квартиры можно только в долевую собственность. Размеры долей определяются пропорционально долям проживающих в квартирах лиц.
При приватизации земли под домом на две квартиры обязательно получить согласие всех собственников. Это главное условие, без которого оформление в собственность невозможно. Если сосед отказывается от приватизации, нужно обращаться в суд с просьбой передачи доли участка в собственность без согласия других лиц.
Стоит учесть, что после того, как произойдет приватизация земельного участка под частным домом, собственник будет обязан ежегодно перечислять в бюджет земельный налог.